每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

3 月 25 日 ，融 創 服 務（HK01516，股價1.870港元，市值57.16億港元）發佈的2023年業績報告顯示：2023年公司實現營收約70.10億元，同比下降約1.6%。其中來自關聯方收入爲5.7億元，佔比僅8.1%，同比下降約56%；來自第三方的業務增至64.4億元，佔比高達91.9%。

過去一年，融創服務一方面致力於控制關聯方業務風險的蔓延，另一方面積極催收回款，最終公司經營活動產生的現金流淨額達到8.62億元，實現覆蓋核心淨利潤約1.1倍，而2022年同期爲-3.95億元。截至2023年底，其可用資金餘額約44.36億元。

不過，儘管融創服務管理層在2023年中期業績會上曾表示“不太會出現因關聯方融創中國大額計提減值的情況”，但在2023年的金融資產減值虧損淨額8.5億元中，有5.3億元、佔比62.4%來自關聯方款項；69.34億元的貿易應收款項中有約34.17億元來自關聯方，佔比近50%。

虧損幅度有所收窄

公司年報顯示，2023年融創服務實現收入約70.1億元，同比下降約1.6%；毛利約16.68億元，同比增長約4%；公司擁有人應占虧損約4.35億元，虧損幅度收窄9.7%；公司擁有人核心淨利潤約7.93億元，同比增長約3%。

截至報告期末，融創服務在管建築面積達到2.7億平方米，同比增長11.9%；管理項目達1713個，業主戶數突破150萬戶。

在2023年中期業績會上，融創服務管理層曾明確提出：2023年，公司“在管面積同比預計有15%~20%的提升，相應的收入規模也會有15%~20%的提升幅度”。

目前看來，這兩個預期目標均未能實現。對此，融創服務解釋稱，這主要是由於自2022年下半年開始地產行業環境發生變化，基於市場化原則，對非業主增值服務持續進行調整，導致收入減少。若剔除非業主增值服務業務，公司核心業務的收入同比增長約9.2%，佔比提升至約94.6%。

作爲營收的絕對主力，物業管理及運營服務實現營收61.59億元，同比增長約11.7%，在總收入中的佔比提升10.4%，達到87.8%，這主要是由於業務擴張，在管規模建築面積增加。

毛利率方面，融創服務2023年的毛利率爲23.8%，較2022年同期的22.5%增長約1.3個百分點。具體來看，物業管理及運營服務毛利率同比下降0.5個百分點至23.8%，非業主增值服務增長6.8個百分點至13.0%，社區生活服務下降4.1個百分點至31.7%。

“社區生活服務的毛利率下降主要由於美居業務於年內受地產行業環境影響調整業務結構，高毛利率的新交付物業項目招商推廣服務收入佔比下降，相對低毛利率的美居自營業務增加，導致美居業務毛利率大幅下降。”融創服務在年報中解釋稱，美居業務以外社區生活服務業務的毛利率較上一年同期增加0.8個百分點。

關聯方影響仍然存在

對物業行業而言，近兩年受地產企業下行影響，不少物企“被迫”加快獨立，融創服務同樣如此。

2023年，融創服務來自關聯方的收入約5.7億元，同比下降55.6%，佔總收入比例下降至8.1%；來自第三方的收入同比增長10.2%至約64.39億元，佔總收入比例爲91.9%，成爲其收入的主要來源。

不過需要注意的是，來自關聯方的影響依然存在，尤其是在應收賬款方面。報告顯示，截至2023年末，在計提減值之前，融創服務貿易及其他應收款項總額約爲 69.34 億元，同比增長約12.83%。其中來自關聯方的貿易應收款項約爲34.17億元，同比2022年的33.68億元增加約4903萬元，佔比接近50%。

在計提虧損撥備26.17億元后，公司貿易及其他應收款項淨額約爲42.66億元，同比減少5091.7萬元。

對於如此高額的計提，融創服務表示，一方面由於地產行業市場情況持續下行，集團出於謹慎性考量，進一步對關聯方貿易及其他應收款項計提了減值撥備；另一方面受整體經濟環境影響，第三方業主回款速度放緩，導致集團第三方貿易及其他應收款項的信用風險增加，因而計提之減值撥備增加。

而對於過往已經形成的關聯方應收賬款，融創服務管理層在業績會上表示，一直在做積極跟進和催收，也一直在積極從融創地產方面獲取有價值、易變現的資產來抵償，作爲保障融創服務的最大回收。

如在2023年12月28日，融創服務與融創集團成員公司訂立協議，融創集團成員公司向融創服務轉讓目標物業，對價約724.8萬元，以相關融創集團成員公司應付未付的等額款項抵銷支付。

今年3月15日，融創服務與融創集團訂立協議，融創集團將江蘇常熟市現房項目轉讓予融創服務，代價爲1億元，其中以現金支付5000萬元，剩餘5000萬元以融創集團應付融創服務而未付的等額款項抵銷。

需要注意的是，融創服務在2023年首次對商譽減值5.47億元。而這部分減值主要是針對此前收購的開元物業。公開資料顯示，2020年5月7日，融創服務以15億元完成了對開元物業的股權收購，至此融創服務合約項目數量首次突破1000個，達到1162個；合約面積高達2.27億平方米，在管面積亦首次突破1億平方米大關。

然而受市場環境影響，開元物業擴張速度低於預期，並沒能實現預期的業績增速。因此，融創服務表示，基於謹慎性考量，公司決定撤出開元物業管理的若干物業管理項目，對其產生的商譽計提減值。

消失的商業運營服務

值得一提的是，在融創服務2023年營收業務構成中，商業運營管理服務不見了蹤影。

年報顯示，融創服務2023年營收主要是由物業管理及運營服務、社區生活服務、非業主增值服務三大業務收入構成，佔比分別爲87.8%、6.8%、5.4%；而在2023年中報以及2022年報中，融創服務的營收主要由四大業務構成，除前述三項外，還包括商業運營管理服務。

據2023年中報，融創服務商業運營管理服務營收爲2234.3萬元，佔總營收的0.7%，同比下降了79.7%。彼時，融創服務解釋稱，對部分回款率偏低的關聯方業務調整收入確認節奏導致了大量收入未於期內確認。剔除此部分影響，同比下降約450萬元，這是由於部分業主方調整商業項目開發計劃，研策服務及諮詢服務收入同比下降所致。

另據2022年報，融創服務的商業運營管理服務營收爲1.48億元，佔總營收的2.1%，同比下降9.8%。

據《每日經濟新聞》記者瞭解，此前融創服務的商業運營服務項目主要源於融創中國。

數據顯示，2021年11月，融創服務以18億元代價收購融創中國旗下融樂時代（海南）商業管理有限公司（以下簡稱融樂時代），此後融創服務將融創文旅集團商業運營板塊整合至公司的業務版圖之下。

根據當時融創中國的承諾，融樂時代2022年度歸母淨利潤不低於1.4億元，如低於承諾利潤，則融創服務有權要求進行現金補償，現金補償金額爲承諾利潤與實際實現的歸母淨利潤差額的12.86倍。

然而到了2023年4月6日，融創服務又與融創中國簽訂補充協議，變更原協議中業績承諾條款，將原先約定的2022年歸母淨利潤不低於1.4億元調整爲2023年財政年度的歸母淨利潤不低於1.4億元。除此之外，原協議其他條款將繼續有效。

彼時，對於簽訂補充協議的原因，融創服務方面稱，2022年商業運營在管項目因疫情原因關停並給予商戶大量租金減免，以及商業物業的開發計劃有所調整。

儘管如今融創中國債務重組成功，但其經營能力仍尚未恢復。2023年以來，包括無錫融創茂、融創昆明萬達城、武漢融創武地長江文旅城等多宗商業資產被擺上了拍賣臺。

“在公司現金流以及經營有所改善的前提下，未來業務發展要作出健康的選擇。”融創服務管理層表示，包括對於關聯方以及第三方的業務承接，都要求以可收回款項作爲前提。