來源 地產總裁參考　

3月28日晚，剛剛，萬科發佈了2023年度報告，老潘先從基本面做個整體盤點，後期再做深度解讀。

總體看，成績單還不錯。

一方面，經營的基本面可圈可點。

近5000億的超級營收，超百億淨利潤、長租公寓成功盈利、商業模式上更是有望成爲唯一成功發行三類經營性REITs的房企（商業+長租+物流）……

年報顯示，2023年萬科實現營收近5000億（4657.39億），歸母淨利潤121.63億。而且在行業下行調整時，萬科再次實現經營性現金流連續15年爲正。

另一方面，財務的基本面還是相對安全。

2023年底，萬科在手貨幣資金998億，完全可覆蓋一年到期有息負債；同時，剔除預收房款的資產負債率爲65.5%，從2018年76%的高點連續五年下降。

展望2024年，以及應對債務安全方面，也下了決心。

年報顯示，爲應對2024年債務風險，萬科將採取3大針對性專項行動，比如通過大宗資產股權交易等實現交易回款不低於300億，比如未來兩年擬削減付息債務1000億元，系統化解萬科財務風險。

part 1

財務數據上看，萬科是安全的

在手貨幣資金998億，可覆蓋一年到期有息負債

2023年，房地產很難！

銷售層面，2023年全國百強房企銷售金額下降17%，近兩年累計下降51%，二手房平均價格已連續22個月環比下跌。

融資層面，2023年80家房企新增融資總額同比下降28%，僅爲2020年融資額1/3；同時，房企全年發行債券金額同比下降31%，2023年債券到期規模爲發行規模的2.3倍，發行規模遠小於到期規模，這意味着房企資金持續淨流出。

土地供給層面，2023年全國土地成交金額連續3年收縮，全國新開工面積9.54億平方米，回到2007年的水平，近兩年累計降幅52%。

銷售融資開工等多重因素下行下，給企業經營帶來異常艱鉅的壓力。在此情況下，萬科克服重重挑戰守住了財務安全的底線。

截至2023年底，萬科已連續15年經營性現金流爲正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內到期有息負債；剔除預收房款的資產負債率爲65.5%，從2018年76%的高點連續5年下降。

同時，在行業整體融資顯著收縮之下，2023年萬科在境內外合計新獲取的融資897億元，其中境內新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%。

此外，萬科緊跟國家房地產金融支持政策導向，2024年萬科包括旗下印力集團在內合計已新增落地經營性物業貸款109億元，實現資債結構持續優化。

part 3 5個航道發展，還不錯

多元化業務被視爲萬科的第三次創業。

在2018年喊出“活下去”的同時，萬科也提出將所有業務行爲“收斂聚焦”。但在2023年來看，萬科5個航道，整體發展的都不錯。

航道1：開發方面：

2023年，萬科開發業務銷售金額3761億元，穩居行業第二。

去化率表現也持續提升，全年新開盤項目首開當日去化率近67%，其中13個項目開盤去化率達80%。

航道2：萬物雲方面：2023年萬物雲實現營業收入334億，格外耀眼。同比增10%。其中社區空間居住消費服務收入189億元，同比增長13%。

航道3：長租公寓方面：萬科長租公寓規模和效率保持行業第一，並在成本法會計計量方式下實現了整體盈利。

作爲全國最大的集中式公寓提供商，萬科泊寓租賃住房23萬間，累計開業18萬間，累計服務客戶超過80萬人，客戶滿意度95%，全年出租率達96%，超60%客戶選擇續租。

航道4：商業地產方面：2023年萬科商業業務實現營收91.1億元，同比增長4.6%，合計開業203個商業項目，萬科管理運營的商業項目佈局在一二線城市的佔比超過90%。

航道5：物流地產方面：自2015年開啓全國倉儲網絡佈局至今，目前冷鏈倉儲規模保持全國第一，2023年營收41.8億元，同比增長17.2%，其中冷鏈收入同比增長33.9%。

part3  喜訊

有望成爲唯一一家

突破三種經營性REITs的房企

2023年，公募REITs試點持續深入，爲萬科帶來新的發展機遇，有望有效解決經營性業務資產過重、投資回收週期過長的難題。

正如萬科董事會主席鬱亮此前表示，REITs對於經營性不動產的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發，能夠實現商業模式閉環，推動房企從開發商轉變爲不動產商。

萬科有望成爲業內唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業。

• 萬科旗下印力集團發佈的中金印力REIT已進入詢價階段

• 萬緯物流REIT已於交易所正式發佈

• 長租公寓REIT目前也在積極申報中。

經營性業務的REITs突破，將助力萬科打通經營性不動產“投、融、管、退”的商業模式閉環，實現資產和資金更高效、更良性地運轉，保障經營性業務的可持續發展。

事實上，伴隨REITs的擴容和發展，萬科經營性業務上的能力優勢將愈發顯現，爲其短期流動性和長期價值增長提供更豐富的來源。

part4  活下去的“三大行動”

   2024年，萬科確保“安全底線”！

2024年，如何活下去，萬科年報透露，核心通過三方面操作：

行動1：保安全底線

一方面銷售2024年必須跑贏大勢，且保證經營性現金流爲正；另一方面，通過大宗資產股權交易等實現交易回款不低於300億，增厚公司安全墊。

行動2：降槓桿。未來兩年擬削減付息債務1000億元以上，主動推進融資模式的轉型。

行動3：保交付，強化內生式發展。做好產品，好服務，通過能力競爭優勢和高效管理支撐萬科內生式發展。

整體而言，對於二級市場投資者而言。萬科計劃在2024年實現交易回款不低於300億元，這將爲投資者提供快速的現金流來源。同時，未來兩年削減付息債務1000億元以上的計劃也將進一步降低公司的債務風險，提升投資者的信心。

part 4  

月薪僅1萬

從今天起，鬱亮等高管自願降薪

除了三大行動，確保萬科儘可能活下去，萬科高管層也表示：從今天起，集體自願降薪。

其一、放棄年終獎：萬科在職8位董事、監事、高級管理人員，自願放棄2023年度獎金。

其二、月薪1萬：自今天起萬科董事會主席鬱亮、總裁祝九勝、監事會主席謝凍，自願領取月薪稅前1萬元。

對比之下，2022年伴隨萬科淨利潤腰斬，鬱亮自願放棄全部獎金（280萬），以身作則率先“謝罪”。

2023年，鬱亮工資從昔日千萬年薪，驟降到只剩127萬。

2024年，從今天起，鬱亮每月1萬元工資！