“萬科管理團隊堅決不躺平”“評級下調對公司影響有限”“境外債已提前啓動置換和還款準備”“短期碰到挑戰和壓力，深圳國資四大措施支持萬科”．．．．．．3月29日，萬科企業股份有限公司（000002.SZ，02202.HK）召開2023年度業績推介會，會上，針對市場關注的話題，萬科管理層給予一一回應。

據瞭解，萬科董事會主席鬱亮，總裁祝九勝，聯席總裁、開發經營本部首席合夥人張海，聯席總裁、物業事業集團首席合夥人朱保全，執行副總裁、財務負責人韓慧華，執行副總裁、首席運營官劉肖，董事會祕書朱旭等出席業績發佈會。

按照萬科披露的業績報告，2023年萬科實現營業收入4657.4億元，同比下降7.6%；歸屬於上市公司股東的淨利潤爲121.6億元。

報告期內，萬科全年經營性現金流淨額爲39.1億元，連續15年爲正，剔除預收房款的資產負債率爲65.5%，從2018年76%連續5年下降。

維持市場超跌判斷，相信市場會逐步恢復

開發業務仍是萬科的基本盤。2023年，萬科開發業務實現銷售面積2466萬平方米，銷售金額3761.2億元，同比分別下降6.2%和9.8%。

年報業績會上，對於外界普遍關心的房地產市場走勢問題，萬科董事會主席鬱亮表示，萬科對於行業趨勢的判斷和看法沒有改變，市場短期顯然是超跌了，未來住宅建設的中樞值是10億平方米，目前支持政策已大量出臺且力度超過以往，伴隨政策效果顯現，相信市場會逐漸恢復。

鬱亮認爲，住房需求需要動態觀察，儘管房地產行業已經不可能回到過去的高點，但未來空間依然廣闊。一方面，美好生活標準在不斷提升，無論是人均居住面積還是住房設施、小區環境等都存在改善空間。另一方面，城鎮化的進程沒有結束，新增住房需求依然存在，2023年我國新增城鎮人口1196萬人。綜合上述因素看，未來住宅建設的中樞值是10億平方米左右。2023年住宅新開工面積不足7億平方米，較2019年的高點下降了59%。因此，短期來看，市場顯然是超跌了。

短期碰到挑戰和壓力，整體安全墊相對充足

針對近期萬科評級下降、銀團貸款、保險機構債務展期等傳聞，祝九勝在業績會上表示，公司短期碰到了一些挑戰和壓力，在應對方面公司也在不斷覆盤，迭代經驗。總的來說，公司的能力和基本面沒有發生根本性變化，相信只要能力再生，不會有太大的問題。

祝九勝提到，對於評級下降目前看來影響是相對有限的。對於和金融機構的合作，其表示，萬科長期合作的有26家銀行，這些銀行都長期支持萬科，跟萬科一起共同發展，共同來控制風險。在行業下行、銷售下滑、回款減少的情況下，銀行在風險防範方面和萬科是同盟軍。“銀行對萬科皺了眉頭、提了忠告，也給了寬容。皺眉頭是大家對市場的下行感覺到是超乎預期的；忠告是像我們這類企業怎麼有效地活下去，怎麼保持現金流平衡；寬容是針對融資模式的轉變，給了公司適應期。”

年報顯示，2023年萬科在境內外合計新獲取的融資近900億元，其中境內新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%。此外，萬科緊跟國家房地產金融支持政策導向，2024年萬科包括旗下印力集團在內合計已新增落地經營性物業貸款109億元，實現資債結構持續優化。

祝九勝表示，金融機構對萬科的支持態度是肯定的，力度是足夠的。2023年，萬科新獲融資總量基本穩定，爲了增加融資端的安全墊，公司也正在與金融機構積極商談各種融資方案，銀團貸款代表了一種合作的可能。同時，祝九勝也在業績會上提到，感謝各大保險公司長期對萬科的支持，長期有耐心的資金讓萬科在經營性業務的經營上更從容、更有韌性。

祝九勝也坦言，目前挑戰主要來自三方面，一是行業大幅下行階段開發業務收支不平衡帶來的挑戰，過去幾年開發收入與工程支出之間存在較大的剪刀差，隨着交付高峯的過去，這個剪刀差壓力2024年將全面下降；二是融資模式改變，由於萬科信用優勢強，過去是行業內唯獨兩家以總對總模式融資爲主的企業，因此從過去總對總轉向項目制，比其他企業更需要適應時間，目前金融機構非常支持，會給1到3年的適應期。三是部分經營性業務的EBITDA率和NOI收益率仍處於爬坡狀態，與銀行的貸款利率之間也存在剪刀差，公司將努力提升經營業務的EBITDA和NOI。

對於後續的償債安排，祝九勝表示，年末公司在手資金998億元，是一年內到期剛性有息負債的1.6倍，整體安全墊相對充足。境外待還款的部分已經做好了充足的安排，目前境外僅二季度還有到期債券，到期金額摺合人民幣約56億元，公司已提前啓動了相關置換和還款準備工作。

管理團隊表態絕不躺平，深圳國資四大措施支持萬科

業績會上，鬱亮表示，萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關口，公司將加大盤活存量、不動產變動產等工作的力度，未來兩年削減付息債務1000億元以上，以保障公司安全。今年萬科打破了31年的慣例，做出不分紅的艱難決策，也是爲這項非常重要的工作創造條件。

與此同時，萬科發佈的2023年年報顯示，自報告披露之日起，萬科董事會主席鬱亮、總裁祝九勝、監事會主席解凍自願領取月薪稅前1萬元。同時，2023年在萬科集團全職工作的8位董事、監事、高級管理人員自願放棄2023年度獎金。

鬱亮坦言，雖然萬科很早提出“活下去”，但考慮還不夠全面。在市場的變化下，過去穩健的標準不一定能完全保障公司安全，因此需要強化底線思維，進行更充分的準備。

與此同時，萬科管理層表示，深圳國資也協調了多家國企和萬科對接，採取了四大類的措施來以市場化和法制化的方式來幫助和支持萬科。一是幫助萬科來處置流動性比較低的不動產和長期股權投資。二是以市場化的方式來認購萬科旗下印力的消費基礎設施REIT。三是通過深圳國企和萬科之間的產業協同，推動多個項目合作。四是國資也在積極協調金融資源來支持萬科。目前這些項目的進展的情況是有的已經完成，有的正在逐步的落地過程之中。這些項目如果全部落地完成以後，預計是可以幫助萬科釋放流動性在百億規模以上。