狂銷近200億元，刷新樓市記錄！上海5千萬豪宅遭搶購，市場從此回暖？

3月28日，位於黃浦區的中海·順昌玖裏開盤選房，最終以去化率98.5%、總銷金額約196.5億元的成績刷新中國樓市開盤記錄。

該項目的熱銷，被認爲側面印證了作爲中國核心城市，上海核心區域的資產依然具有競爭力和吸引力。易居研究院研究總監嚴躍進向《華夏時報》記者分析指出，豪宅熱銷扮演了樓市復甦的重要角色和先行軍導向。“此次上海項目趕超，恰是今年房地產市場復甦的一個重要事件和信號，充分說明購房市場有強勁的表現和態勢”。

但在豪宅扎堆、供應量超前的2024年，上海豪宅的購買力充足與否依然被市場所擔憂。上海中原地產市場分析師盧文曦謹慎指出，中海·順昌玖裏的熱度只是個案，是否具有可持續性、以及傳導到終端及剛需市場仍需要再觀察。

攬金196.5億元成中國新“盤王”

公開資料顯示，中海·順昌玖裏地處上海黃浦區核心位置，爲建國東路67-71街坊風貌保護城市更新項目的住宅部分（70街坊）。該更新項目爲中海地產在上海投資規模最大的項目，總投資590億元。

中海·順昌玖裏由三棟高層和一片別墅區組成，北鄰上海最爲知名的豪宅“翠湖天地”，東側爲中海建國裏，西側是衡復風貌區，總佔地約4.4萬平米，總建面約27萬平米。根據中海地產上海公司公示的信息，本次開盤，兩棟44層的超高層和一棟25層的高層、共512套房源全部入市，戶型面積從151平米-325平米不等，項目備案均降價爲17，2萬元/平米，套均總價約在2505萬元-5972萬元。

今年3月3日，中海·順昌玖裏持證入市，3月19日認購結束，共吸引736組認籌，認籌率高達143.8%，認購金總額28億元，創造了上海2021年積分制以來黃浦豪宅認購數及認購金額新高。與此同時，該項目也刷新了中國房地產的開盤紀錄：公開報道顯示，此前全國紀錄保持者爲2020年深圳華潤城潤璽一期花園，1171套房源在兩天內售罄，銷售金額196億元。

樓市下行行情之下，中海·順昌玖裏爲何能夠出現現象級熱銷？對此，受訪人士多認爲是“倒掛”因素。

58安居客研究院院長張波向《華夏時報》記者表示，從新開盤的歷史價格比較情況來看，該項目備案均價雖然高達17.2萬元/平米，但早在2020年，毗鄰新天地的翠湖天地開盤價格就已經達到了16.5萬/平米；幾年之後新開盤項目價格，幾乎沒有特別大的上漲。

“對比當前價格，周邊二手房的成交價格目前還是明顯超過新開盤價格水平的。可以說，一二手房價’倒掛’是這個盤熱銷的根本原因所在。”張波進一步指出：“雖然目前來看，倒掛程度和3年前明顯減小，但依然還有較大的價差空間。”

“該項目最大的優勢是地段與高’倒掛’價差，新房購買後再出售，按市場價至少有40%以上的價差。”上海鏡鑑諮詢高級分析師張宏偉也表示。

記者在鏈家等購房平臺上看到，目前翠湖天地二期御苑掛牌單價多在20-26萬元/平米不等，四期雋薈的二手房掛牌單價則爲25萬-28萬元/平米。“貝殼找房”APP顯示，御苑近半年成交均價爲19.13萬元/平米，而雋薈2022年8月一套二手房的成交單價高達33.79萬元/平米，“倒掛”差距明顯。

年內上海豪宅瘋狂“上貨”

有接受採訪的業內人士認爲，此次中海·順昌玖裏項目熱銷，側面印證了作爲中國核心城市，上海核心區域的資產依然具有競爭力和吸引力。

“中海·順昌玖裏有幾個重要的特點，新盤、豪宅、新開盤、勁銷，說明房地產熱銷項目集中在新開盤的豪宅新房項目上，市場反應積極，說明市場回暖的過程中，豪宅熱銷扮演了樓市復甦的重要角色和先行軍導向。”易居研究院研究總監嚴躍進進一步指出，這一項目的銷售業績更是證明，上海的核心地段的核心資產並不缺購買力，“此次上海項目趕超，恰是今年房地產市場復甦的一個重要事件和信號，充分說明購房市場有強勁的表現和態勢”。

目前，上海市場上豪宅扎堆。僅以3月初發出的2024年第三批次新房爲例，共有6個單價超過10萬元/平米的豪宅項目，分別是濱江凱旋門、浦開摩登江南里、中海順昌玖裏、夏都·幸福268、靜安璽樾和保利琅譽。而融創外灘壹號院、翠湖天地六期、保利世博天悅、龍盛灣上等項目則有望出現在第四批次新房名單上。

不僅如此，今年上海的豪宅供應量也堪稱空前。僅以第三批次新房爲例，總價2500萬元以上總價的房源就共約880套。有數據統計，今年內，上海總價2500萬以上的豪宅供應量可能會超過5000套。對比來看，上海2023年供應了1990套總價2500萬元以上的新房。而中指研究院數據顯示，2023年爲上海新房“頂豪”的成交大年，總價2500萬元以上的新房共成交1729套，平均每個月成交144套。

3月以來，上海房地產市場仍“春寒料峭”，被市場寄予厚望的“金三銀四”小陽春也沒有太多水花。如此行情之下，上海中原地產市場分析師盧文曦認爲，中海·順昌玖裏的熱度只是個案，是否具有可持續性、以及傳導到終端及剛需市場仍需要再觀察。

“如果在接下來的幾個月的時間裏，四五個（豪宅）項目都能保持這樣高的熱度，說明市場的確回暖了，是比較明確的信號。但如果後續項目成交熱度沒這麼高，可能這隻能算是特例，並不具有普遍意義和代表性。因此，有必要觀察後續同類項目的市場表現，再做出判斷。”盧文曦表示。

張波則謹慎地表示，中海項目熱度的確較高，但和以往相比，目前上海市中心豪宅熱度已經有所降低。在2020年樓市熱度的高點時，上海部分豪宅認購率曾超過700%。在當下市場整體偏冷的背景下，144%的認購率就非常搶眼了。

張波同時向記者表示，豪宅熱銷的現象其實需要深思。“在商品房商品化的大方向下，豪宅是否會放開限價，由市場決定其房價，接下來是否會在政策方面做出調整，值得關注。”

2023年下半年到今年1月底，上海多次調整優化房地產相關政策措施，包括“認房不認貸”、降低首付比例和房貸利率、調整普通住宅標準、優化非滬籍單身人士購房等，但多針對剛需購房羣體。

就在近日，有關上海將出臺樓市新政的消息再次傳出，內容包括非核心區域首套房最低首付由3成降爲2成，核心區二套房首付由5成降爲4成，首套仍爲3成；離婚追溯3年限制改爲1年限制；首套房、二套房商貸利率分別降爲3.45%和3.75%；五年以上公積金貸款利率調整爲2.6%等，而上述消息目前已被上海部分區域的住房保障和房屋管理局否認。