經歷了2023年的深度調整後，今年一季度公募REITs正式開啓反彈模式，尤其2月開始多隻產品頻頻掀起漲停潮，一舉扭轉了此前公募REITs在二級市場的頹勢。

根據Wind數據，今年一季度，已上市的35只REITs產品中有24只實現了上漲，漲幅超過10%的產品更是達到了7只，其中漲幅最大的博時招商蛇口產業園REIT環比上漲了16.3%，也有多隻高速公路REITs漲幅超10%；但與此同時，還有10只產品在二級市場的價格環比下跌，其中還有產品跌幅超過10%，顯示出不同底層資產的產品大相徑庭的表現。

另一方面，隨着公募基金2023年年報的全部披露，公募REITs產品在2023年的營收情況也悉數曝光。《每日經濟新聞》記者統計發現，2023年多隻產品表現出色，淨利潤過億的產品達到6只，其中有產品與2022年同期相比營收和淨利都大幅提升。不過，也有4只產品在2023年出現了淨虧損。

下面，《每日經濟新聞》記者將對一季度的公募REITs漲跌表現和年報亮點進行盤點。

一季度多隻產品漲幅超10%，高速公路REITs表現亮眼

今年一季度，公募REITs的關鍵詞是“反攻”。

去年全年，中證REITs（收盤）指數下跌了28.26%，幾乎所有產品年內都同比下跌，跌幅超過20%的產品不在少數；而今年一季度，尤其是進入2月之後，公募REITs展開了大面積反攻，中證REITs（收盤）指數單季度上漲5.21%，二級市場上漲的產品數量佔到了總數的近七成。

Wind數據顯示，在全市場已上市的35只公募REITs產品中，一季度上漲的有24只，下跌的10只，還有一隻產品持平。

漲幅排名前三的產品是博時招商蛇口產業園REIT、富國首創水務REIT和國金中國鐵建高速REIT，一季度分別上漲了16.3%、15.88%和13.96%。包括這三隻產品在內，一季度共有7只產品漲幅超過10%，其中有4只都是高速公路REITs，其餘高速公路REITs也都呈上漲或持平的態勢，顯示出這類產品強勁的增長勢頭。

除了高速公路REITs，保障性租賃住房REITs和能源基礎設施REITs在一季度也都交出了不錯的成績單，除了個別產品外整體都是上漲的，表現穩健。

相比之下，產業園REITs的表現則出現了分化，既有大漲了16.3%的博時招商蛇口產業園REIT，也有多隻產品環比出現下跌，與基金的底層資產項目及運營水平有着密不可分的關係。

此外，上市前被市場和投資者寄予厚望的首批消費基礎設施REITs，表現卻有些令人失望，三隻產品在二級市場齊齊下跌。背後的原因當然也是多維度的，但從目前來看，要實現逆襲還需要市場情緒的好轉與投資者的認可。

交易熱度方面，渤海證券指出，首批9只REITs發行後，2021年6月當月換手率爲4.62%，此後換手率從低位回升，在2022年2月換手率升至3.39%後，投資熱情逐漸平復，換手率持續低位波動。板塊表現方面，能源基礎設施、生態環保表現更佳，而產業園表現較差。截至今年3月26日，收盤價跌破發行價的REITs共23只，收盤價高於發行價的REITs共10只。

此外，截至3月26日，共有18只REITs中證估值相對淨值折溢價率爲負，其中華夏中國交建高速REIT估值相對淨值折價率達到-43.06%，建信中關村REIT估值相對淨值折價率爲-30.41%。共有15只REITs中證估值相對淨值折溢價率爲正，中航首鋼綠能REIT、華泰江蘇交控REIT的估值相對淨值溢價率分別爲33.87%、25.26%。

2023年有公募REITs賺了3億，也有產品淨虧損近4億元

隨着2023年公募基金年報的披露，我們也得以一窺公募REITs去年的營收情況。

話不多說，先上結果。這裏需要先說明一下，由於首批公募REITs是2021年成立的，距今也不足3年時間。因此有的產品雖然在2022年成立，我們也與2023年的經營情況做了比較，相關數據不是準確的年度比較，僅作爲參考比較。今年成立的產品不納入統計。

從上面這個統計結果可以看出，2023年營收和淨利潤排在第一的都是鵬華深圳能源REIT，收入19億元可謂遙遙領先，淨利潤也達到2.92億元。此外，在可供分配金額方面，該基金實現全年累計可供分配金額4.2億元，完成招募說明書預測的133.03%，也是一個很不錯的數字。

基金管理人在年報中表示，鵬華深圳能源REIT投資的基礎設施項目主要以提供電力生產及相關服務獲取電費收入，屬於水電氣熱行業中的發電行業。目前，國內發電行業綠色轉型進一步發展，清潔能源在我國電力生產消費的重要性持續提升；另外，廣東發電行業市場機制趨於成熟。

除了該產品，還有20只產品在2023年的收入超過億元大關，其中底層資產類型是能源基礎設施、交通基礎設施和園區基礎設施的佔多數，與這些項目本身規模大、收入更高不無關係。

更直觀的指標或許是淨利潤，也就是這些基金去年是否賺錢、究竟賺了多少錢。基金年報和Wind數據顯示，2023年全市場有6只產品淨利潤過億，分別是鵬華深圳能源REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT、中信建投國家電投新能源REIT、國金中國鐵建高速REIT、中航京能光伏REIT和華夏中國交建高速REIT。

由於上面提到的原因，在2021年之後成立的產品，收入和淨利潤的同比增減幅僅作參考。即便如此，還是有一些產品顯示出了強勁的增長勢頭，國金中國鐵建高速REIT就是其中一個例子。

該基金成立於2022年6月27日，當年的收入爲3.12億元，淨虧損412.83萬元。而到了2023年底，這兩個數字分別爲7.84億元和淨利潤1.28億元。此外，國金中國鐵建高速REIT在2023年實現可供分配金額爲4.88億元，實際完成情況較《招募說明書》中所披露的當期預測值增長了6.06%。

基金管理人在年報中表示，2023年川渝地區經濟持續恢復，居民出行意願增強，車流量恢復情況良好。渝遂高速（重慶段）全年出入口通行量較2022年同比增長10.95%，通行費收入方面也較2022年同比增長21.09%。

國金中國鐵建高速REIT的情況，是2023年高速公路REITs的一個縮影。

不過幾家歡喜幾家愁。在近九成產品2023年都實現盈利的情況下，仍然有4只產品出現虧損。其中虧損最多的是建信基金旗下的建信中關村產業園REIT，年內虧損了3.89億元，而2022年其淨利潤爲5203.1萬元；該產品收入也較2022年下降了14.56%，回落至1.73億元。

對於收入的下降，基金管理人表示，項目公司營業收入同比下降主要原因爲2023年受市場影響，出租率及租金水平均有所下降；而對於淨虧損的出現，年報指出，期內基金管理人對基金資產進行了重大減值計提。

年報顯示，2023年建信中關村產業園REIT項目公司按《企業會計準則》相關規定，基於謹慎性原則，對投資性房地產進行減值測試，按規定計提減值損失1.11億元，直接造成了息稅折舊攤銷前利潤同比上年有所下降。不僅如此，該基金2023年確認商譽減值損失3.19億元，投資性房地產減值損失1.11億元，合計達4.3億元。

基金管理人還表示，根據第三方機構的最新報告顯示，隨着新項目的入市和企業的大面積退租，截至2023年四季度，北京全市產業園空置率同比上升至21.6%，平均租金繼續下滑至118.4元/平方米/月。從項目所在的上地區域來看，受到需求不足影響，整體市場表現乏力，區域空置率達到32%，平均租金繼續下滑至143元/平方米/月。在當前市場環境下，出租率和租金水平已無法保持負相關，呈現雙雙下滑的趨勢。

報告期內，建信中關村產業園REIT的平均出租率爲66.02%；截至2023年12月31日，基礎設施項目公司時點出租率爲63.75%，與2022年一季度末的96.15%相比已經下滑了超30%。這種情況，也是擺在不少產業園REITs面前的難題。

爲了應對這樣的情況，基金髮起人中關村發展集團股份有限公司、基金管理人、運營管理機構已共同建立三方聯動工作機制，也在推動招商策略多元化、服務生態精細化等。今年的項目出租情況和租金水平不僅十分關鍵，也將成爲市場和投資者關注的焦點。

（文章來源：每日經濟新聞）

(原標題：一季度多隻公募REITs漲幅超10%，高速公路REITs表現亮眼！2023年最賺錢的產品是它)

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