逾期風波最新進展！監管認定萬向信託多個產品信披違規

萬向信託產品逾期風波有了最新進展。近日，第一財經獨家獲悉，2月以來監管部門針對前期部分投資者反映的問題陸續作出回覆，指出萬向信託存在信息披露違規，涉及地產989號、地產980號，以及前期單方面宣佈“打折兌付”的基建215號等產品。

其中，針對萬向信託地產989號產品投資人舉報的問題，國家金融監督管理總局浙江監管局（下稱“浙江監管局”）調查後發現，對於該信託計劃借款人轉移資產逃廢債行爲，萬向信託作爲受託人採取了相應措施，但向投資人信息披露不及時，另外，該信託計劃“投資標的運行正常”的信息披露與事實不符。

此外，針對基建215號信託計劃，萬向信託在此前未作出相關墊付說明，也沒有提示投資標的風險的情況下，在打折兌付過程中將前期墊付的信託收益進行單方面扣除，引起投資人不滿。

浙江監管局3月25日向投資人出具的舉報調查意見書顯示，針對基建215號信託計劃，萬向信託曾墊付利息，但沒有進行信息披露，存在信披違規。關於清算分配的合同糾紛事項，建議通過司法途徑解決。

浙江監管局回覆

（資料來源：投資人提供）

另據記者瞭解，還有萬向信託投資人針對其他產品向監管部門反映問題。以地產980號產品爲例，有投資人稱，監管部門最新回覆仍在調查中，調查結果將延期一個月披露。

去年以來，萬向信託地產、政信以及個別健康類信託計劃出現違約，根據記者前期瞭解的情況和監管調查結果，一些產品在前期缺少風險提示。除上述基建215號產品未對交易對手欠息及時披露而以自有資金墊付利息外，對於地產989號產品未售公寓被用於工抵、商業和車位被借款人以低價惡意轉移等現象，萬向信託在此前多期資金管理報告中仍表示“投資標的運行正常”。

擔保措施一應俱全但信息披露有問題

萬向信託-地產989號信託計劃全稱“昆明海倫堡逸尚都中心項目貸款集合資金信託計劃”。項目合同顯示，該產品成立於2021年6月3日，募資規模不超過2.3億元，資金用於向昆明寶華房地產開發有限公司（下稱“昆明寶華”）發放信託貸款，由昆明寶華開發建設昆明海倫堡逸尚都中心項目。

昆明寶華作爲借款人暨抵押人，成立於2012年3月29日，註冊資本4.08億元，提供的抵押物爲某國有建設用地使用權，對應的《國有建設用地使用權出讓合同》土地取得價款爲3.21億元。

保證人暨出質人爲廣東海倫堡地產集團有限公司（下稱“海倫堡地產”）和廣東海倫堡置業有限公司（下稱“海倫堡置業”），前者成立於2005年4月14日，註冊資本92億元；後者成立於2016年9月14日，註冊資本14.65億元。

企查查信息顯示，海倫堡置業是海倫堡地產旗下全資控股子公司，同時海倫堡置業和海倫堡地產又是昆明寶華唯二兩大股東，持股比例分別爲49%和51%，兩家公司提供的質物爲其持有的昆明寶華股權。對應出質人認繳出資分別爲2億元和2.08億元。

萬向信託作爲受託人，要求借款人（昆明寶華）開立資金監管賬戶，並委託監管銀行對資金使用進行監管，確保貸款資金使用符合約定用途。

在地產989號信託計劃抵押物、質押物等措施一應俱全的情況下，投資人華姐（化名）告訴記者，銷售經理在2022年12月5日電話告知投資人“項目暴雷”，並在未提前通知的情況下展期半年。但到了2023年6月，該信託計劃“還是沒有任何動靜”。截至記者發稿，投資人尚未收到該信託計劃收益。

2023年10月，萬向信託在當月簡報中解釋了地產989號信託計劃展期的原因：

“因近年來受到新冠疫情及房地產宏觀政策調控影響，海倫堡昆明逸尚都中心項目工程建設及銷售回款未能達到預期，借款人的還款能力明顯下降，並且存在惡意逃廢債行爲，導致本項目信託貸款未能如期回收。”

萬向信託在貸後檢查中發現，標的項目未售公寓被用於工抵，商業和車位被借款人昆明寶華分別以2000元/平方米和2000 元/個的價格低價惡意轉移，且在資金未進入預售資金監管戶的情況下完成網籤備案，存在當地住建配合轉移的可能。

爲維護信託計劃受益人利益，萬向信託已對借款人及相關擔保方提起金融借款合同糾紛訴訟，要求償還貸款本息。對於借款人低價惡意轉移資產的行爲，萬向信託已向昆明市西山區法院提交撤銷權訴訟立案材料，申請法院撤銷借款人低價轉移資產的行爲。

資料來源：地產989號項目2023年10月簡報

（資料來源：投資人提供）

針對簡報中提到的金融借款合同糾紛訴訟，萬向信託表示，該案件已於2023年2月1日立案，同年8月25日一審開庭，杭州市中級人民法院已於2023年10月7日下發一審判決書，一審判決全部支持受託人萬向信託的訴訟請求。

萬向信託最近發佈的地產989號信託計劃2024年2月簡報顯示，該訴訟二審已於2024年3月6日線上開庭進行了審理，二審判決書尚未出具。

在該糾紛案件中，萬向信託的資產保全措施包括已查封借款人100%股權，已查封借款人名下房產和土地，包括昆明寶華名下非標的項目房產38套（首封、無抵押）等；以及查封借款人昆明寶華名下車位258個（首封，256個有抵押）。

但值得注意的是，萬向信託稱上述糾紛訴訟早在2023年2月1日立案，但在同年3月發佈的989號信託計劃第七期“資金管理報告”中，萬向信託仍稱“投資標的運行正常”，並未提示該項目進入司法程序。

地產989號項目第七期“資金管理報告”

（資料來源：投資人提供）

此外，在銷售經理提示“暴雷”的同期，萬向信託2022年12月發佈的第六期“資金管理報告”中，依舊錶示地產989號信託計劃自2021年6月3日成立以來，運作情況良好，且“自成立以來本信託計劃未發生信託資金運用重大變動的情形”。

針對此，浙江監管局調查後發現，地產989號信託計劃第5、6、7期信託資金管理報告中對房地產項目進展情況進行了披露，但關於“投資標的運行正常”的信息披露與實際不符。此外，萬向信託對借款人轉移資產逃廢債行爲採取了相應措施，但向投資人信息披露不及時。

浙江監管局回覆

浙江監管局回覆

（資料來源：投資人提供）

多隻房地產信託逾期

除了地產989號信託計劃，萬向信託還有多隻產品出現逾期，亦有投資人向監管部門反映其他產品的項目運行問題。

以地產980號信託計劃（六盤水新紅橋閱雲軒項目貸款計劃資金信託計劃）爲例，該產品去年8月開始未能足額支付利息，當時存續規模爲2.185億元，前6期產品應於去年11月到期，7~13期產品應於今年1月到期，目前均已逾期。

投資人反饋的問題包括，萬向信託未提示標的項目不合規歷史遺留問題、違規釋放抵押物、信託資金挪作他用、項目風險暴露後不盡責等。浙江監管局3月末回覆投資人稱，由於情況複雜，相關舉報事項不能在60日內辦結，延長辦理期限30日。

2023年以來，萬向信託陸續曝出信託計劃延期或停息的消息，違約項目以政信及地產項目居多，據投資人提供，已經確認逾期的產品規模達數十億元。

對於地產項目違約，萬向信託在多個產品公告中表達了房地產市場下行態勢對房企流動性的影響。近幾年，萬向信託多個信託計劃逆勢投向房地產。

2017年，萬向信託房地產信託規模急速增長至427.64億元，2019年達到了679.49億元的頂峯。其後3年，萬向信託房地產信託規模開始下降，截至2022年底，房地產信託投資佔比仍在58%以上，2019年~2022年末，這一佔比分別爲50.78%、58.10%、60.08%、58.40%。從自有資產分佈與運用上看，房地產在其資產投向上長期位居第一位，2022年末佔比44.87%。

據中國信託業協會披露，2018年至2022年，在監管引導下，信託行業整體投向房地產的餘額和佔比均有所下降，其中投向房地產的佔比已由2018年的14.18%降至2022年的8.14%。

從記者前期瞭解的萬向信託違約項目來看，涉及房企包括金科、奧園、祥生、佳兆業及多家地方房地產公司。隨着多家房企出現資金問題，萬向信託業務受到較大影響。

與此同時，也有業內人士對於萬向信託房地產項目業務模式提出質疑。

例如，據投資人提供，在989號項目中，萬向信託從2021年6月9日（信託產品成立於同年6月3日）起的一個月時間內，即將2.24億工程款打給借款方昆明寶華（該信託項目募資總額不超過2.3億元）。