來源：華夏時報

上海樓市。   李貝貝/攝

本報記者  李貝貝  上海報道

2024年上海一批次第二輪土拍今日結束，6宗地塊全部成功出讓，總土地出讓金額118.86億元。從獲地情況來看，儘管央企、國企仍是拿地主力，但民企拿地佔比有所提高，大華、龍湖兩家民企分別競得一宗，其餘4宗地塊均由央企、國企競得。

儘管目前房企在投資方面仍頗爲保守，“謹慎”仍是主旋律。但從上海土拍結果來看，優質地塊對於房企的吸引力始終存在。

拿下奉賢區奉賢新城10單元08B-01地塊後，龍湖相關負責人即向《華夏時報》記者強調，“對於佈局來說，龍湖持續在聚焦全國高量級城市，目前我們已經連續4年在上海有土地獲取，在覈心城市，合適的地段，做適配的產品，依然是很好的市場機會。”

“民企之光”年內首次在滬奪地

4月16日，上海2024年一批次土拍第二輪競拍落下帷幕，6宗塊地涉總出讓面積約19.49萬平米，起始總價爲112.30億元，吸引了越秀地產、建發、國貿、象嶼、央企保利、中海和招商蛇口、中鐵建、安徽高速、龍湖、大華等十餘家房企前來競拍。最終6宗地塊全部出讓，成交總金額119億元；其中3宗地塊搖號，平均溢價率5.8%。

本次出讓分爲上午、下午兩場。其中，上午場推出浦東新區曹路科教園區單元（PDP0-0306）C1B-1地塊、靜安區中興社區C070201單元151b-19地塊、普陀區桃浦科技智慧城（W06-1401單元）024A-01地塊和嘉定區菊園新區嘉定新城菊園社區JDC1-0404單元50-01地塊。4宗地塊中，普陀區桃浦科技智慧城地塊及嘉定區菊園新區地塊爲底價成交，其餘2宗爲溢價成交。

浦東新區曹路科教園區單元地塊起始價22.19億元，聯動價爲6.3萬元/平米，吸引了象嶼&聯發、中建八局兩位競買人蔘拍，最終象嶼&聯發以23.63億元將地塊收入囊中，樓面價33065元/平米，溢價率6.49%。據好地研究院統計，在一批次首輪土拍中，象嶼參與了3宗地塊，本輪又繼續參拍4宗，在所有房企中，其整體參與度處於高位。此外，以全口徑拿地金額計，象嶼兩輪拿地涉及金額共39.15億元，居於各大房企前列。

靜安區中興社區C070201單元151b-19地塊競拍中，9位競買人進入現場競價環節，經過20輪競價觸及最高限價15.97億元。有7位競買人選擇參與競“高品質”指標環節，並全部接受最高指標後轉入搖號環節，7位競買人均參與搖號，最終越秀地產以15.97億元搖號競得，樓面價78197元/平米，溢價10%；房地聯動價格12.10萬元/平米，中小套型比例不低於60%。

《華夏時報》記者看到，3月15日，越秀地產已在上海一批次首輪拍地中以7.5億元拿下的楊浦區長海地塊。上海中原地產市場分析師盧文曦指出，越秀在加大上海投資比重，且連續拿市中心地塊，對未來銷售額會有很大提升。另據克而瑞地產研究中心統計，靜安區中興社區地塊爲越秀在滬落下的第8子；在滬已入市四盤中，越秀仁恆天樾園和、保利越秀和樾天匯、保利越秀嘉悅雲上、越秀·靜安悅均已售罄。

下午場2宗地塊全部由民企摘得。其中，大熱的閔行區浦錦街道MHPO-1302單元35-5地塊共有12位競買人蔘拍，包括保利發展&上海建工、招商、華潤置地&江蘇海潤、中海、中鐵置業、象嶼&天安、安徽高速、金茂、建發&聯發、大華、首開、國貿等。

該幅地塊經過18輪競價後進入競高品質建設指標環節，最終競指標達到最高標準。最終，7號競買人大華地產幸運搖中該地塊，成交總價25.56億元，樓面價42350元/平米，溢價率10%。該地塊出讓面積爲5.03萬平米，起始價23.24億元，房地聯動價爲6.9萬元/平米，容積率只有1.2，中小套比例不低於50%。

而在奉賢區奉賢新城10單元08B-01地塊的競拍中，龍湖擊敗奉賢發展和象嶼兩位競買人，以15.37億元、溢價9.55%的代價拿下地塊。

龍湖相關負責人告訴《華夏時報》記者，龍湖在奉賢新城已經交付了3個地產開發項目、開業了兩座天街。本次獲取的地塊毗鄰龍湖奉賢天街，2023年全年客流1840萬人次，是目前奉賢的核心商圈。“基於板塊流量、業主基數、區域瞭解度，以及產品能力來說，此次獲取的新項目我們認爲是比較優質的。”

土拍熱度較一批次首輪有所下降

3月14日至3月15日，上海舉行2024年第一批次首輪土拍。從土拍結果來看，5宗地塊全部成交，收金約134.1億元。其中，4宗地塊觸頂成交，1宗地塊溢價成交，土地整體溢價率達到9.07%，創下2021年集中供地以來的新高。

對比首輪土拍，一些業內人士認爲此次土拍熱度有所下降。中指研究院上海高級分析師陳炬蘭指出，本輪土拍，6宗地塊僅吸引18家房企參拍，其中2宗地塊均僅一家企業參拍，且央國企仍是拿地主力。記者看到，靜安區中興社區地塊進入高品質競價環節時，9個競買人中有2個選擇了退出；閔行浦錦街道地塊的競拍高品質建設環節中，首開也選擇放棄。

克而瑞研究中心分析指出，本輪土拍熱度較一批次首輪有所下降，主要是受到樓市仍未回暖的影響。該機構監測發現，上海的“金三銀四”行情並不明顯，3月上海新房成交75萬平米，雖然環比大漲336%，同比降幅仍有2成；3月入市的35個新盤中，平均去化率爲48%，積分觸發的情況減少，即便是大熱的中海順昌玖裏項目也僅過限售門檻、未觸發積分。

毫無疑問，目前房企在投資方面仍頗爲保守，“謹慎”仍是主旋律。不過，亦有樂觀的看法認爲，從上海2場土拍結果來看，優質地塊對於房企的吸引力始終存在。上述龍湖相關負責人即強調，“對於佈局來說，龍湖持續在聚焦全國高量級城市，目前我們已經連續4年在上海有土地獲取，在覈心城市，合適的地段，做適配的產品，依然是很好的市場機會。”

近期，市場已傳出今年上海第二批次土拍的信息，據悉共計推出11宗地塊，分散於靜安、楊浦、普陀等熱門區域。據悉，其中靜安、浦東、閔行三地區的地塊將通過招掛複合的方式出讓，而其他八宗則會正規掛牌。

值得一提的是，上海第一批次土拍（包括上下半場），也是上海在調整“70/90”政策後的首次土拍。據公開資料，所謂“70/90”政策，源於2006年《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》。其中明確，商品住房總面積中，套型建築面積90平米以下住房面積所佔比重，必須達到70%以上。

與第一批次第一輪5宗地塊一樣，本次6宗地塊的中小套型標準也統一調整爲“多層不大於100平方米、小高層不大於110平方米、高層不大於120平方米”，中小戶型的比例也變得更爲靈活，從“50%-70%不等”。

對此，陳炬蘭認爲，這一規則的調整未來將增加改善型產品供應，降低大面積產品溢價，緩和供需矛盾；盧文曦亦表示，政策調整的初衷是爲了更好地滿足改善性置業需求，“從產品舒適度來說會有一個提升，這樣的多樣化產品供給也會更加受到市場的歡迎，同時減輕銷售的壓力”。

責任編輯：張蓓  主編：張豫寧

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