來源：市值風雲

地產政策頻出，地產基金還有看頭嗎？

臨近五一，北京自2011年起執行了13年的住房限購政策迎來了首次調整。

4月30日，北京市住建委發佈《關於優化調整本市住房限購政策的通知》，提出在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環外新購一套住房。

這是最近半年來，北京樓市的第8次寬鬆政策，相當於給所有符合限購條件的居民再一次購房資格。該條寬鬆政策旨在釋放五環以外的庫存房量。

除了北京之外，全國如惠州、鄭州、天津、成都等多地樓市也陸續迎來新政。

（來源：Choice數據，市值風雲製表）

北京作爲一線城市，政策一般具備風向標意義，而結合近期多地樓市政策調整，意味着5月份各地購房政策會進一步放寬，市場的交易會更加活躍，將對未來房地產市場產生積極影響。

政策頻出、房市回暖勢頭初顯

中央及地方政府突然推出的一系列政策，彷彿是在宣告，樓市已爲迎接新的考驗做好了充分的準備。

一些大城市在銷量上有回暖跡象，比如北京和上海，在3月份的銷售量突破12000套，這是過去三年來的新高。

而去年9月起，中國百城價格指數也在穩步升高，目前已經突破16300，爲近幾年來的高點。

（來源：Choice數據）

4月29日，地產板塊全線走強，龍頭房企大幅反彈，萬科A、新城控股、大龍地產等多家房企拉昇封板，大悅城、綠地控股漲超9%，金融街、濱江集團漲超8%，招商蛇口等多股漲超6%。

（來源：市值風雲APP）

代表A股龍頭房企行情的地產ETF（159707.SZ）暴力拉昇，當日價格漲超6.93%，成交額超7600萬元。

4月30日，市場震盪調整，地產板塊跌幅居前，中證800地產指數回調明顯。地產ETF全天收跌3.9%，結束此前的三連陽走勢。

（來源：Choice數據）

然而，該指數自4月24日以來的累計漲幅達到9.6%，地產ETF同期表現也頗爲亮眼。

據Choice數據顯示，近三個交易日中，地產ETF的日內成交金額分別爲2460萬元、5011萬元、7699萬元，呈現逐日大幅增長之勢，也印證了市場資金的流入及交易的踊躍。

地產股及相關ETF大漲，也說明了市場進一步肯定了樓市寬鬆的未來，信心正在修復。無論是樓市還是地產股，底部或許不再遙遠。

不過，新房銷量遭遇“寒冬”和銷量下滑的情況是客觀真實存在的，在市場需求的下滑下，大型房地產企業所面臨的壓力仍然亟須解決。

據國家統計局數據，一季度新建商品房銷售面積和銷售額同比分別下降19.4%和27.6%，房地產開發投資同比下降9.5%，房屋新開工面積、施工面積和竣工面積等指標也沒有出現明顯改善。

（來源：國家統計局）

幸運的是，目前我們能清楚地感覺到，無論是宏觀面、業界還是市場層面，都已經非常急迫地希望改變房地產低迷的現狀。

在房價不再這麼高企的今天，面對房地產基金是否還值得投資的疑問，我們或許可以樂觀一點。

不過目前投資房地產行業的核心現實不是期待政府要去大規模刺激房地產行業的發展，而是房地產行業發展到今天，隨着社會發展和人口老齡化模式初顯，裏面必然會出現巨大的結構性變化。

在大部分房地產企業去槓桿，縮減資產規模的時候，就是我們專注於裏面相對優秀的央企、國企、民企的時刻。

純粹的地產指數基金

（一）借道“純”的地產基金去追求收益

投資地產行業的公募基金數量不少，但純粹只投資地產的基金卻不多。在剔除金融地產和投資海外地產的基金後，國內的純地產行業基金列表如下：

（來源：Choice數據，市值風雲製表）

在上述純地產行業基金中，近期華寶中證800地產ETF（159707.OF）表現最優，近五日漲幅接近10%。

（來源：市值風雲APP）

同樣跟蹤800地產指數（399965.SZ）的還有鵬華中證800地產A（160628.OF），近五日漲幅爲9%。這兩隻基金在費率上略有差異，其中華寶中證800地產ETF管理費率爲0.5%，託管費率爲0.1%，均爲鵬華中證800地產A相關費率的一半。

（來源：Choice數據）

Choice數據顯示，800地產指數彙集市場16家頭部優質房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優勢，前十大成份股權重超八成，央國企含量高。

（來源：Choice數據，市值風雲製表）

（二）跟政策緊密相連的中證全指房地產指數

除了800地產指數以外，純地產基金還跟蹤4個指數，分別是地產等權（399983.SZ）、內地地產（000948.CSI）、國證地產（399393.SZ）和中證全指房地產（931775.CSI）。

依據規模來劃分的話，中證全指房地產是國內基金跟蹤規模最大的地產指數。

該指數市值分佈均衡，聚焦的是滬深市場中核心龍頭國企，前五大成分股均爲優質龍頭企業，權重合計佔比接近30%，與此同時，成分股半數以上的企業均爲市值規模100億以下的中小企業。

（來源：Choice數據，市值風雲製表）

通過覆盤過去兩年中證全指房地產指數走勢，我們可以發現該指數與政策的鬆緊度緊密相關，過去兩年該指數三輪比較大的上漲行情背後均有地產政策催化。

比如第一輪上漲階段是2022年2月~2022年3月，房地產指數在這期間從低點到高點上漲18%，主要因爲2022年1月“承債式收購可突破三條紅線”政策正式發文落地。

第二輪上漲階段是2022年3月~2022年4月，房地產指數在這期間從低點到高點上漲19%，主要因爲2022年3月，劉鶴副總理主持國務院金融委會議提供“有力有效的防範化解風險應對方案”帶動政策放鬆預期提升。

第三輪上漲階段是2022年11月~2022年12月，房地產指數在這期間從低點到高點上漲了24%，主要因爲2022年11月，央行、銀保監會發布金融16條，供給側“三支箭”政策接連落地。

（來源：Choice數據）

而在4月30日北京召開的中共中央政治局會議中，該會議再次定調房地產，強調要“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。

那麼可見各地政府將持續推出如退出住房限購、降低購房門檻和首付比例等一攬子房地產支持政策，地產行業會不會迎來第四輪上漲呢？