说到南京房价，各区域不同地段有不同的价格，最近有网友问小编，一街之隔，相差一两万的我见过，但同一个小区，房价竟查近1万/㎡，什么情况？

据链家网数据显示，钟山山庄最近一次成交是在2018年12月中旬，成交均价31820元/㎡，我查询了最近的二手房挂牌价，基本在2.2—3.5万/㎡之间，都是老破小，为什么二手房价差异这么大？

图片来源于链家网

看似不可思议，但确确实实发生了。小编立即前往这家小区踩盘，竟发现小区是个“园中园”！地势高的独立成一个“小区”，且“园中园”的房源普遍较高。原因竟然是......

看点

01

同一小区“山下”“山上”现状PK

钟山山庄位于地铁4号线蒋王庙站地铁口，就在紫金山脚下，可以说是坐享天然氧吧的资源啊~

走进这家小区，没有任何的盘问和登记，门口是几个大爷大妈站着闲聊，似乎都没关注到我，就这么进来了。据中介介绍，小区可分为“山上”和“山下”两部分，由一扇门隔开，我先来说说山下的情况。

小区停车很随意，没有物业，也没有画出专门的停车位，基本上是业主想怎么停就怎么停，由于是老小区，没有配备地下停车场。电动车和自行车等非机动车也是停在简易车棚或是小区楼栋门口。

小区垃圾更是随意丢弃，违建更是随处可见。

小区内入住率挺高，大多是老年人和在周边工作的年轻人租住在这里，由于没有物业管理，内部没有太多景观，居住在一楼的住户会自己种些花花草草，唔~还有养鸡的......

穿过上图的这扇门，就到了“山上”的小区，可以注意到的是我红框标注的“南京博爱老年公寓”，且标识了20—21幢。

据了解，“山上”居住的住户以退休干部为主，中介介绍，无论是户型还是位置，“山上”和“山下”基本类似，要说区别，大概就是环境更整洁些，买这个小区的人主要考虑上班自住方便，位置差不多的前提下，对于环境的要求相对高些。

“山上”的房子绿化修剪得相对整齐，地面整洁，且与紫金山仅一墙之隔，更亲近自然，更关键的是带物业管理！答案终于明了了~

看点

02

钟山山庄是南京全年降幅最大的小区，降幅高达7.29%！

说回钟山山庄本身，紧挨着紫金山，坐享优质自然资源，就在地铁4号线蒋王庙站地铁口，出门就是地铁，还有多条公交线路，出行十分便捷。关于学区，小学是樱花小学，中学是南京十三中国分校，算得上是名副其实的学区房。

可是房价呢？要么高达3.5万/㎡，要么低至2.2万/㎡，一个小区，两个价格，直接拉低了小区均价。

小编在链家网上查询到，目前钟山山庄的挂牌均价是27832元/㎡，相比12月的二手房挂牌价，降幅高达7.29%，位列南京二手房降价TOP10 首位......

众所周知，房子的地段、配套会影响房价，但实际上，房屋的品质、品牌效应及物业服务等诸多因素，都会对小区的房价造成直接影响，少则几百，多则上万。

关于老破小能不能买，怎么买，小编友情提示：根据个人预算及需求选择，买房需谨慎，多看看，总不会错的。

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