5年後，現1套市價100萬房產能值多少錢？懂行人分析讓購房者受教

5年時間，差不多到2025年左右。細回想房地產發展的這些年，自1998年住房商品房化改革以來，我國房地產行業坐上了飛速發展的“火箭”，與此同時，房價一路上一騎絕塵，房子購買得越早，受益越多，房產投資者賺得盆滿鉢滿，自住者也可以少花大筆購房款。

房價快速上漲了一二十年，到今天，房產不僅僅具有本來的居住屬性，還兼具強大的金融屬性，更是超發貨幣的吸水池。所以，對於不少購房人來說，購房的部分目的就是抗通脹，能增值就更好。不過，隨着房價的不斷上漲，現在已處在一個階段性高位，樓市裏出現了兩種聲音：一種聲音是房價該跌了！原因就是“沒有隻漲不跌的商品”，何況現在很多人已接不了盤；另一種聲音是未來房價肯定還會漲，畢竟錢越來越不值錢。那麼，未來房價到底是漲還是跌？來看看懂行人分析。

首先分析目前房價到底合不合理？

回答這個問題，其實很簡單。由於政策因素只能影響短期房價，所以我們先排除在外，那麼剩下影響房價走向的就兩個關鍵因子：供需和貨幣。離開供需談房價就猶如“無本之木”，離開住房居住屬性談房價也就顯得不切實際，因爲房產投資者最終也會把房子轉售給剛需購房人，所以，城市人口決定了購房需求。

從住房需求端分析。根據統計部門發佈的《2018年國民經濟和社會發展統計公報》數據顯示，全國戶籍人口城市化率爲43.37%，常住人口城市化率爲59.58%，按照世界公認的初級發達國家城市化率70%指標，兩個數據還差26.63%和10.42%，不過，考慮到我們特殊的戶籍制度，實際上，相當一部分農村戶口也在城裏購房。如果折算一半算，即13.3%，按照近5年年均1%城市化率，再結合城鎮化下半段放緩因素，在到達70%城市化率期間，年均城市化速度大概在0.8-1%之間，這樣算的話，到70%還需要差不多15年時間。

從住房供應端分析。從近5年看，全國住宅竣工量基本在10億平方米左右，如果1套房子面積100平方米，年均新增加的住房供應量就是1千萬套。2018年新增城市人口是1790萬，未來幾年會逐步放緩，但年均新增1500萬城市人口應該沒什麼問題，如果再加上城市本身處在住房改善需求釋放期，那麼整體上每年1千萬套的住宅顯然不能滿足新增的購房需求，還會存在結構性的失衡，如有的城市供不應求，有的城市供應過剩，城市房價也會因此分化。

從貨幣供應看。1998年，M2首超10萬億，2018年6月，M2升至177萬億，期間增加17倍僅用了20年時間。用一個例子闡釋：過去1毛錢的商品，1套房子總價2萬元，30年後，商品價格升到10元，這套房子價格升到200萬。其實，這並不是兩者價值提升了，而是貨幣超發使兩件商品同比例擴大100倍罷了，房價與貨幣的關係看出來了嗎？

其次，未來房價還會上漲嗎？

這些年，房價跌過嗎？在受到外部因素影響下，個別年份確實曾出現過較大幅度的下跌，但很快又漲上去了。隨着防範國內外不確定因素的經驗越發成熟，這種大幅下跌會越來越少。從上面分析的住房供應、需求以及貨幣因素來看，未來房價趨勢還會呈“螺旋式”向上方向發展。當然，隨着我國達到初級發達國家城市化水平，這3個因素都會迎來根本性的改變。不過，這也僅僅是放緩，美國即使超過80%的城市化率，房價還是上漲的，這主要與貨幣因素有關。

5年後，現1套市價100萬房產能值多少錢？內行人分析讓購房者醒悟

按照前面的分析邏輯，長期房價看漲這個大方面毋容置疑。期間可能由於內外因素等原因，可能出現階段性的回調，但誰也不能保證下一階段的谷底價就一定比上一階段的波峯低，所以，對於購房人來說，過度的等待並不是一件好事。房價大方向如此，那麼，大家關心的未來房價能漲多少呢？我們以2025年爲時間點，現1套市價100萬房產能值多少錢？主要體現在2個方面：

1.房價增幅預判。過去十年，即2008年-2018年間，國內商品房銷售均價年均漲幅在8.5%上下，隨着城市化速度放緩，住房需求有所下降，M2貨幣供應增速也會放緩，到2025年時，貨幣增速由目前的8%左右，大概會降至7%左右，那麼在未來的5-6年，房價年均漲幅大概在7%-7.5%上下，累計漲幅大概在40-50%，現在100萬的房產到2025年時，大概在140-150萬之間，當然，這指的是全國平均房價，具體到各城市、各地段，一定會較大差異，有的能達到160-200萬，有的可能只有110-130萬，這是必然趨勢，原因在下面的第2點。因樓市調控因素，年與年之間漲幅也會有高低之分。

2.城市進一步分化，房價漲幅因城而不同。這波長達三年的樓市火熱期，如果說一二線城市房價上漲是城市本身需求增長的話，那麼衆多的三四五線城市房價普遍上行則與全國樓市去庫存政策不無關係。棚改貨幣化安置，讓大量手持現金的購房者進入商品房市場，推動了當地房價上行。從現在的情況來看，棚改貨幣化安置將逐步減少，三四五線城市樓市支撐失去了一個重要推動力，房價漲幅因此而趨緩。資金總是要有去處，而那些人口淨增長迅速、在城市卡位站中處於領先身位的城市，購房需求推動房價上行的模式還會繼續，現在100萬的房產，到2025年時，少則160萬、多則200萬也是大概率的。