文 / 英倫投資客

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亞洲投資客繼續在倫敦寫字樓市場翻江倒海，幾乎“反殖民”英國。

英倫投資客（2018年9月6日）獲悉，香港永泰地產（Wing Tai）接近買下位於倫敦金融城的超豪華地標寫字樓30 Gresham Street，項目要價4.25億英鎊（43億港幣，37.5億人民幣）。

30 Gresham Street大樓

30 Gresham Street大樓賣家同樣是來自亞洲的韓國三星人壽保險（Samsung Life Insurance Co.）。

從投資回報來看，三星2013年買下該樓時付出的價格是3.1億英鎊，五年過去後，大樓升值了1.15億英鎊，算房價的話每年漲了7.5%，加上固定的租金收益，整體投資回報率每年能有差不多12.5%。

這樣的收益率對於追求穩定的保險資金非常理想。

彭博9月3日報道三星接近完成出售這棟大樓

30 Gresham Street大樓位置極其優越，地處倫敦金融城核心，位於市政廳（Guildhall）正對面，距離英格蘭央行、聖保羅大教堂、倫敦證券交易所直線距離都只有200米。

30 Gresham Street大樓位置

大樓擁有160年租賃使用權（Leasehold），一共八層，面積達到40萬平方英尺，目前處於滿租狀態，絕大部分被出租給德國商業銀行（Commerzbank AG）用作其英國總部，其它租客還包括南非投資公司Investec、日本三井住友銀行、三星資管、底商Pret等。

大樓租期還剩15年，每年租金約爲1832萬英鎊，意味着香港永泰買下後，至少能保證未來15年每年1832萬英鎊的租金收入，年租金回報率約爲4.25%。

大樓樓頂可以看到完整的金融城天際線

永泰地產在港交所上市，其母公司是註冊在新加坡的永泰控股，於1963年由潮州商人鄭翼雄創立，從事服裝代工起家，現在主要經營房地產投資。

香港人對倫敦的愛無處不在，低調的永泰地產看上去名不見經傳，但實際上也已經在倫敦買了5棟甲級寫字樓，正是香港“入侵”倫敦的完美樣本。

永泰官網披露五棟倫敦寫字樓

這邊香港人先下一城，今年倫敦寫字樓市場第一大金主——韓國人也不甘示弱，剛被爆出即將買下今年第8棟倫敦寫字樓。

2018年9月4日，據彭博透露，韓國韓亞銀行（Hana Financial Group）接近買下位於倫敦金融城，英格蘭銀行正對面的地標寫字樓One Poultry。

大樓作價1.85億英鎊（約2683億韓元，16.33億人民幣），被整租給美國共享辦公巨頭WeWork。

韓國公司洽購WeWork租下的倫敦寫字樓

彭博：韓亞銀行洽購WeWork租下的倫敦地標

One Poultry大樓以其粉色和黃色石灰石條紋和屋頂上的Coq d ‘Argent餐廳而聞名

One Poultry大樓屬於永久產權物業，面積約爲13.9萬平方英尺，WeWork剛剛宣佈整租大樓15年，年租金約爲847萬英鎊，年租金回報率約爲4.25%。

One Poultry大樓外形很有爭議，是一棟紅白相間、內部鑲有彩色玻璃窗的後現代主義建築，由獲得第三屆普利茲克獎、英國著名建築師 James Stirling 設計，建成於1998年。

大樓於2016年被英國列爲 Grede II 保護建築，是英國最年輕的歷史保護建築。

WeWork目前正在對大樓進行翻新改建，建築內的一座大階梯在WeWork的幫助下也將重新對外開放，大樓將於近期完工。

值得一提的是，最近的研究顯示，在倫敦把寫字樓租給WeWork亦有不利：WeWork租賃比例在40%以上寫字樓在倫敦相對比較難賣。

可以看出，雖然WeWork已經成長爲倫敦寫字樓市場的第一大租客，但保守的英國人仍對其商業模式持謹慎態度。

說回韓國資本，前面提到這棟樓已經是韓國金主今年以來在倫敦買下的第8棟寫字樓。

在此之前，韓國人剛剛完成今年倫敦房地產市場第一大交易：韓國國家養老基金NPS斥資11.6億英鎊買下倫敦高盛總部大樓，交易於近期（2018年8月22日）正式交換合同。

韓國人2018年買樓清單

圖表數據顯示，如果只算完成的交易，韓國人今年以來已經在倫敦房地產市場花掉了33億英鎊，差不多是中國內地投資者的3倍（11.39億英鎊）。

彭博預測，韓國買家今年還會繼續買入，最終會在倫敦花掉至少40億英鎊，已經提前鎖定今年倫敦第一大投資者的桂冠。

亞洲投資客橫掃倫敦寫字樓市場

倫敦寫字樓市場這周最大的兩筆交易買家都來自亞洲（香港、韓國），其中一筆交易賣家也來自亞洲（韓國），讓人不禁感慨在倫敦的地界上做交易，買賣卻都和英國人無關，而這側面反映出流動性超高的倫敦寫字樓市場早已成爲面向全世界的市場。

今年以來，相比冷卻下來的中國內地資金，以香港、新加坡、韓國爲代表的亞洲資本迅速補位，在倫敦極其活躍。

圖爲近四年來，亞洲資本在倫敦市中心商業地產市場的份額，每年穩步上升

最新數據顯示，2018年倫敦共有價值72.3億英鎊的寫字樓經歷了換手，其中60％的項目被亞洲買家拿下。

究其原因，大量資本之所以從香港、新加坡、韓國流出，進入倫敦，是因爲倫敦的寫字樓能夠提供比本國更長的租約和更高的投資收益。

圖爲全球主要門戶城市寫字樓租金收益率對比

上圖看出，倫敦頂級寫字樓年租金回報率在3.75-4%，大大高於香港的2.8%，新加坡的3.3%。

除此之外，倫敦寫字樓平均租期爲10年，是世界上最長的，相比之下，巴黎、法蘭克福和東京平均爲5年，北京只有2年。

在倫敦長達10-25年的租期內，房東還可以按照合約根據經濟情況調整租金。

可以看出，提供穩定租客和長期現金流的倫敦寫字樓能最大程度的保障房東的利益，而這正是這批亞洲投資客所看重的。

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