近日，国开行收紧棚改融资的消息突袭金融市场，甚至一度对冲了央行降准的利好，引发周期股、黑色商品期货连续两日大跌。据wind新闻，尽管国开行称棚改各项工作仍有序开展，前5个月发放棚改贷款达4369亿，但棚改融资政策在三个方面发生改变：

1）棚改项目的合同审批权限回收总行，而此前在分支行可以签订；

2）仍在进行中的项目依然继续执行，但新项目基本暂停审批；

3）强调实物安置，过去以货币化安置为主。

到底什么是棚改？

城市棚户区是指在城市规划区集中连片简易结构房屋较多、房屋密度大、基础设施简陋、房屋年限长、功能不全、安全隐患突出的区域，包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区和国有林场、垦区危旧房等，后来棚改还扩展到了集体土地上的城中村改造。2008年以来，棚改逐渐从实物化安置转向货币化安置，前后分为两个阶段：

阶段1（2008-2013年）：08年金融危机推出4万亿刺激中，棚改作为保障性安居工程全面启动，主要以实物安置即新建安置住房为主；

阶段2（2014-2018年）：棚改加速，2015年提出三年棚改计划，即2015-17年完成1800万套棚改任务，并积极推进棚改货币化安置，包括发放购房券、政府购买存量商品房安置、一次性货币补偿等，2017年我国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿，棚改货币化安置比例高达60%。17年再次提出第二个三年计划，即2018-2020年再改造棚户区1500万套目标。

地方棚改资金来源主要有4类。

一是中央和地方财政拨款，占比13%左右，其中，中央拨款计入城镇保障性安居工程专项资金，地方拨款计入地方住房保障支出；二是政策性银行贷款，占比近80%，占据主导地位，以国开和农发行为主，央行PSL投放给政策银行，政策银行再发放专项贷款；三是商业银行发放贷款；四是城投平台等发行的募集资金投向棚改项目的企业债券，以及18年新批的棚改专项债等，合计占比5-10%上下。

在这之前，山东省鼓励棚改、拆迁实物安置，取消货币化安置奖励。之前房价的上涨，跟棚改货币补偿有必然关系。

2017年9月5日，山东省住房和城乡建设厅发布2018年棚户区改造项目的通知，在做好棚户区调查摸底和2018-2020年三年棚改规划的基础上，各市依据县区审核、自下而上、逐级申报的原则，确定上报了2018年棚户区改造共计1249个项目、699704套。

这么大体量的棚改货币补偿家庭，省内的其它地区很多货币补偿款的家庭很多不在当地置业，而是拿着这笔钱来青岛置业，从各开发商处也同样反映出外地投资客占比还是很大的，而青岛本地的没有棚改计划的改善型家庭，在购置新房时，基本都是要卖掉之前的房子。

对于接下来棚改取消货币补偿，以实物安置为主的形式，将大大减少外来置业购房人群，随着岛城房价的上升，在相对高位的房价下，能够置业买房的人群数量将会受到很大影响，尤其是高价的二手房和新房市场，最近的市场行情也是很明显在高价房上交易量缩水严重。

观察员点评：货币补偿取消了，楼市怎么走？这是摆在许多人面前的难题。特别是那些还想去郊区炒房的人，心里难免会嘀咕还能不能去。从股市看，对地产商信息挫伤是很厉害的，但这是短期还是长期？是大家做得小局还是拐点已现？是普遍掉头还是要市场分化？今天，特别在青岛，谁能看清？我们能做的，就是戒掉贪婪，按照居住需求去买房

相关文章