近幾年，尤其是在2017年，上海的新增商業項目明顯增多，而據某商業網站報道，城市副中心或郊區商業體新增比例大於市中心的趨勢已經十分明顯。

相關數據顯示，2017年新增購物中心離地鐵站點距離平均爲1公里，2/3的新增購物中心離地鐵站距離800米內，軌交商業進入繁榮階段。因此，隨着上海地鐵線路的延長，郊區的商業項目也將逐漸增多。

如果以萬達廣場爲例，我們可以看到，目前上海市區僅有楊浦五角場萬達，而其餘萬達廣場全部集中於外郊環。

再比如剛開業一年多的寶山龍湖天街，甚至能夠買到幾乎只在市區布點的網紅品牌“喜茶”。

隨着城市的日益發展，商業發展趨勢也正從市區慢慢像外圍發展。

就如同龍湖將在上海打造第五座天街商業一樣，這一次龍湖選址在了奉賢新城。

奉賢龍湖天街效果圖

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超百萬方商業 由點到面全覆蓋

從城市發展界面來看，商業配套一定是城市發展的原動力，這不僅代表着城市的面貌，還能代表這座城市的消費能力以及聚集城市人們的活動場景。

奉賢新城早已脫離大衆印象中遠、大、破這一階段了，如果你來到奉賢的南奉公路，或者解放路，再或者奉浦區域，你會發現，原來這裏的人流、配套等設施已不亞於市區，該有的都有，喫喝玩樂，只要想消費，統統能滿足。

我們統計了奉賢區的各大商業體數量以及體量，可以發現，現在的奉賢已然是獨立於市區的“大型城市”了。

從已開業的商業體數量來看，目前奉賢新城的綜合體數量已經有4個，包括百聯南橋購物中心、寶龍城市廣場、蘇寧生活廣場、南橋新都匯，另外還有一些少量小型商業，暫未統計。

除此之外，近些年，區域內也在持續釋放商業用地，比如在建的萬達廣場、上報傳悅坊、中澳國際、綠地年豐廣場以及龍湖天街等商業，加起來也超過了5個以上，若再加上已建成未運營的商業如 南橋國際商業廣場，奉賢新城的商業體已超過10個，體量上超過百萬方。

而奉獻新城的規劃人口規模在75萬人，這一數據除了比松江新城規劃的人口少以外，其排名位居所有郊區新城第二。這些商業除服務超過75萬的新城本地客外，也要服務於包括 海灣、青村、奉城、柘林、肖塘，甚至浦江鎮南部等區域內其他人羣。

因此我們看到，這個上海南部並不起眼的郊區新城，其商業體量似乎正在追趕着嘉定新城、青浦新城以及松江新城這些曾經的前輩們。

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業態豐富走高端

再從商業業態來看，百聯、寶龍、萬達已經基本進駐了上海各個郊區的新城之中，奉賢也在其名單之列，業態也都以中端的喫喝玩樂以及培訓機構爲主。

比如南橋百聯商業，國內主流金店像周大福、周生生等品牌基本涵蓋在內，餐飲也包括常見的星巴克、滿記甜品以及類似中端的望湘園、豐收日等；兒童遊樂以及優衣庫等品牌設施也都有。也就是說，當你來到這裏，無論是單身、或是情侶、亦或是帶小朋友的家長們，都能玩樂一整天，這種商業幾乎與市區的中端商場沒有太大差別。

類似的商業如蘇寧生活廣場，包含了西貝、多倫多海鮮自助餐廳等，週末在這裏遊玩或喫飯，甚至都要排上長龍。

上圖爲南橋百聯、蘇寧商業門店一角

而在建或規劃的商業體中，奉賢也有部分值得期待，比如5號線奉賢新城站上蓋的龍湖天街以及南橋國際商業廣場，目前看上去還是雜草一片、爛尾商業，但憑藉着龍湖與新世界的商業品牌效應以及獨特運營，或許能夠發揮出綜合體效應，實現全新的發展。

上報傳悅坊聽上去或許沒太多感覺，但卻有着上海報業集團的“書生、文化”基因，它的落成或能改變當下區域商業體追求純消費娛樂的觀念， 從定位來看，傳悅坊有點像“誠品書屋”的意思。未來落成，不僅能夠消費娛樂，更能追求內心的精神世界。

所以發展晚並不代表落後，更成熟、更高端的商業也會隨着城市的發展而落成，或許在這些商業全部運營後，奉賢新城的商業設施將成爲滬上郊區新城的佼佼者。

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過度集中 分散客流

不可否認，體量較多競爭也會增加，進而會影響某些運營能力不足的商業體逐漸凋落，比如南橋新都匯，體量不大完全可以做出小而精的商業氛圍，然而與旁邊的寶龍城市廣場相比，商業特色不突出，也沒有做出與寶龍的差異化商業，因此新都匯內的運營情況一直有些低迷。

其實，奉賢新城的商業體在規劃初期就面臨這樣的困境，多個商業體過度集中，這難免會增加運營難度。

“來我們這喫飯的人還是很多，但是不像以前那麼多人了”，一位百聯餐飲店的營業員說道。

其實，百聯落地奉賢新城時，周邊有且只有這麼一個大型商業體，自2016年後，在馬路斜對面又開了蘇寧生活廣場，喫喝玩樂也同百聯一樣，進而分散了百聯的客流量。

在這兩大商業體附近，不足1公里處，還有在建及規劃的上報川悅坊以及龍湖天街、南橋國際商業廣場等更具特色的商業體，那麼待三大商業體營業後，百聯、蘇寧等客羣勢必會分流到這些商業體中。屆時，區域內的商業體競爭將更加白熱化，如何突圍，則考驗商場的品質以及運營者的綜合能力了。

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集中商業區 住宅漲幅明顯

當人們選擇在某一地點置業的時候，想必考慮最多的因素就是這裏的配套如何，商業的發展與繁榮在某種程度上來說，也會對周邊房價產生直接影響。

奉賢新城商業集中的區域，新房售價基本維持在3.7萬/平，比如5號線奉賢新城地鐵站附近，在距離商業體稍遠的新房中，比如金海社區的保利象嶼公園悅府，雖然是地王盤，但售價要比商業體周邊的新房便宜1000元/平。

再看二手房方面，奉浦區域，即環東路地鐵站附近，次新二手房掛牌價在3.7-4.2萬/平之間，除了地段更憂以外，這裏匯聚了諸多商業體，已成熟的寶龍，還有營業的新都匯，在建的萬達、中澳國際等商業，比奉賢新城核心地段新房售價還要高出不少。

與此同時，遠離商業區的次新二手房不僅價格有落差，漲幅也相對更慢一些，比如萬科金域華府這類等次新二手房。

不難看出，商業落成勢必對周邊住宅的價格起到正向作用，而導入的居民又爲商業提供了消費力的支持，相輔相成下實現住宅與商業共贏。

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南橋一家獨大 強者恆強弱者恆弱

奉賢區的發展與上海其他郊區發展有所不同，其把南橋作爲“主戰場”，而不像嘉定、青浦、松江這般會比較均衡發展。商業過度集中，最終導致南橋一家獨大，人口也將不斷向南橋流入，使得其餘各板塊的差距也越來越大。

因此，規劃上還需要適當分流，促進奉賢區均衡發展。

做商業不像做住宅，可以過度集中，每個區都想要自身商業多元、高端化，但還需認清自身優劣勢，適當發展，實現漸進式的提升，這樣我們的城市才能健康發展。

隨着5號線南延段去年年底的開通，未來奉賢新城或也會像其他新城一樣，人口流入更加便利，區域商業也將進入一個新的發展階段，想必除了要做出好的商業外，更應該做出有溫度、更人性化的商業。這樣奉賢新城的發展才能更加高端、多元。

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