近日，金地自在城5期金地璽悅的認籌又把泗涇拉進了公衆視野，與上次也就是2018年底不同的是，這次金地璽悅的價格又一次驚豔了上海，爲何？

先來看下金地璽悅的認籌情況：

總推盤量：320套，5天認籌數：350+組，已經超過了1：1。

4.06萬/平的均價，要比項目附近的新房便宜了近7000元/平，這種價格還是很討喜。

現場情況

金老闆工作日下午來到金地璽悅售樓處現場，現場依舊有一些客戶在與銷售交流，也有客戶正在簽約認籌。

工作日金地璽悅項目現場

詢問案場銷售說道“上週末開啓認籌，週末兩天非常忙，認籌95、96的客戶很多，因此我們關閉了樣板房，現在只能參觀118、133平大面積樣板房了。”

同樣的時間，金老闆又來到了融創壹號府售樓處，雖然沒有金地璽悅的售樓處熱鬧，但也有2組客戶正在看房。

工作日融創壹號府項目現場

一個是認籌節點，一個是續銷盤，都在工作日，且都有一定客戶量，如今的新房市場，尤其在泗涇這個剛需大鎮，似乎有一定回暖跡象。

半年時間入市近2500套房源 成交近7成

其實，這種回暖在去年下半年就已有所顯示，泗涇板塊自去年下半年以來，新房供應量就已明顯增多，包括金地自在城在內，自去年7月至今已有6個新房項目先後拿證並開盤，共計推出了將近2500餘套房源，供應量的增多也爲市場帶來了一定的關注度。

泗涇板塊近半年的推盤數據

根據網易房產數據統計顯示，自去年7月至2019年2月底，泗涇板塊新房共計網簽了1577套住宅房，佔據了總推盤量的64%。

去年7月至今泗涇新房成交數據

也就是說，泗涇板塊的新房在半年時間內整體去化接近7成，這種成績在當下的市場來看，實屬不錯。

但由於剛需與改善型產品交織在一起，板塊成交均價達到了4.4萬/平。

二手房方面，“年後因金地璽悅已啓動了前期認籌工作，新房帶動二手房，看房客戶有一定的增加”，一位中介告訴金老闆。

但是，這裏的次新房普遍沒有滿二，稅費較高，比如金地自在城三期次新房價格基本在3.8-3.9萬/平之間，但是稅費就要三四十萬，綜合來看，沒有新房有性價比。

泗涇二手房掛牌價

至於區域內品質較好的保利翡麗公館以及旁邊的建發玲瓏灣等次新項目，性價比更低，目前的掛牌價基本都上4以上了，客戶購買意向更小。

中介也說道：“二手房價格低比較好成交，像這種有一定品質的房子又不滿二，購買客戶並不多。”

從這裏可以看出，泗涇的市場有點“新熱舊冷”的感覺。

有商業 但不健全

其實客戶除了看重價格本身以外，9號線基本承載了剛需客戶的全部需求。也因此我們看到了，9號線泗涇站成爲了全上海最擁擠的車站之一，睡城就此而得來。

一位案場銷售介紹到：“來這裏購房的客戶，基本都是漕河涇、徐家彙區域工作的人羣，9號線一部地鐵就能送到市區，方便快捷。”

只是周邊商業有點差強人意，雖然在地鐵站周邊看到不少商業體，包括三湘商業廣場、綠地雲天坊以及保利悅活薈，除了三湘商業廣場比較熱鬧以外，另外兩個商業廣場基本比較沉寂。其中綠地雲天坊已經交付多時，沿街店鋪基本沒有開業，至今仍空關；保利悅活薈雖然有影院，也有一些中端商家入駐，但底層商鋪空關不少，看來有如此大量人流的帶動下，板塊內商業運營比較困難。

像金地自在城的社區商鋪，一位店家表示：“去年開業的商鋪，今年基本換了一遍，開了關，關了再開，在這裏實屬正常。”

如今地鐵站周邊已經匯聚了三大商業體，體量已經十分可觀。而在未來，地鐵站北端，還規劃有約9萬方的商業體，若再加上如今已落成的商業，泗涇板塊的商業已趨於成熟，如何差異化運營已成爲了運營商們的難題。

預計還有12幅土地等待拍賣

泗涇板塊雖然貼近市區，但實數松江的郊區，也只有近幾年板塊內的新房入市才得以發展，根據金老闆現場看到的泗涇整體規劃，未來，泗涇板塊內的土地基本集中於地鐵站北側一帶，即融創壹號公館附近範圍，除了已拍出的土地外，未來預計將有12幅含宅用地等待拍賣，顯然，這裏的居住用地佔了大部分，土地並不稀缺。

目前，泗涇板塊的剛需房僅有3個項目在售，分別是金地璽悅、融創壹號府以及9號線佘山站的寶地佘山1號項目。

如果說，以上三盤售完以後，那麼泗涇只能等日後的土拍來增加新房供應量，屆時，房價會是多少？

對了，在融創的北面，還有一幅格力地塊，也是與融創同時拿下的土地，相比於融創的快速開發，格力這幅土地還在打地基中，看到現場的施工銘牌公示，項目將於2020年3月交付，估計今年年底這幅土地上的商品房就能與大家見面了,但是價格顯然不是如今的售價了。

格力地塊現場圖，攝於2019年3月12日下午

另外，值得一提的是，在地鐵站北側尚未開發的土地中，還包含了小部分幼兒園、學校、社區商業以及醫院用地等。

可以說，9號線盤活了泗涇，又因爲泗涇板塊的價格不算太高，因此受到剛需客的青睞，所以你是剛需客，又在9號線沿線工作，那麼現在的泗涇還是很適合你。

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