（原標題：北京限競房去化：五環內外 從六成到二成）

這是北京樓市的限競房時代。以五環爲界，界內是區域座標帶來的良好去化，界外，一場更激烈的價格戰已經上演。

機構數據顯示，截至今年5月，北京共有49個限競房項目取得預售證，累計供應房源3.3萬套，佔北京商品住宅總供應的64%，限競房已經成爲北京新房市場主要的供應產品。

隨着項目的集中入市，滯銷、去化壓力等成了限競房市場的熱點詞。近日，《每日經濟新聞》記者再度走訪了多個區域限競房項目，市場成交回暖成爲事實，但價格戰愈演愈烈，五環內外項目銷售分化明顯。

五環內：座標帶來去化

五環內的限競房項目都以區位爲傲。“我們這裏的高層產品已經售罄了，在準備銷售疊拼產品，您如果想買90平方米以下的洋房，只能等清退的房源了。”石景山區和豐臺區交界處的國風長安，90平方米戶型爲躍層設計，在小戶型中並不多見。當記者走進售樓處時，清潔人員正在擦拭即將展示的疊拼沙盤，整個大廳只有幾位諮詢者，銷售人員忙着新一輪蓄客。

不遠處的橡樹瀾灣，銷售人員對項目的地理位置更爲自信。“您也看到了，我們這裏地處五環內，現在五環內的項目都已經是稀缺資源了，您可以去別的項目比較。”

而主打“二環墅”的佑安府自土地成交之日起便備受關注，即使是均價8萬元/平方米，據諸葛找房數據，目前的網籤去化率僅爲61.98%，其中洋房已經售罄，只剩“二環墅”待價而沽。

港資開發商九龍倉操盤的西城天鑄則試圖更換限競房賽道，希望以有競爭力的價格與周圍的10萬+豪宅搶奪客源。該項目緊鄰三環，雖然限價81690元/平方米與該項目可售部分超7萬元/平方米的樓面價相差無幾，但九龍倉還是試圖將其打造成標準豪宅。

西城天鑄銷售人員曾告訴《每日經濟新聞》記者：“我們的項目不需要做推廣，很多客戶都是自己找過來的。這附近以豪宅居多，周邊新房房價都已經賣到10萬+了，我們作爲限競房，價格上會很有優勢。您看，隔壁西宸原著143平方米4居戶型二手房現在報價1600萬元起。”

西宸原著是2015年下半年入市的，彼時均價就已經約10萬元/平方米，而如今的二手房均價在11萬元/平方米上下。

數據顯示，西城天鑄目前的網籤去化率達到了58.4%，在豐臺區僅次於佑安府，屬於限競房去化的第一梯隊。

北京核心城區土地供應越來越收緊，一些地理位置優越的限競房成爲購房人追捧的對象。中原地產首席分析師張大偉表示：“對於北京限競房市場來說，土地的位置決定了這個項目成敗的80%。”

而2017年便已經拿地，屢屢傳出入市傳聞的永定府，作爲東城區唯一的限競房，均價在89068元/平方米，已經賺足了購房者的期待。

五環外：肉搏價格戰

相比五環內的皆大歡喜，五環外的限競房戰場足以用慘烈來形容。房山區京深路與常良路交匯處，由於地處偏遠又分佈着旭輝城和金樾和著，以及多個共有產權房，可謂擁擠。

旭輝城和金樾和著是2018年6月10日北京首批入市的限競房項目。當《每日經濟新聞》記者去年末來到旭輝城時，情況是“每種戶型都可以選擇”“正在做團購活動，優惠幅度較大，我可以幫您申請參與”。

而半年後記者再次來到這一區域時，路口依舊停不少三輪車和“黑車”，招攬着來往的行人抑或看房者，金樾和著的銷售人員表示房源還充裕。

據諸葛找房數據，金樾和著、旭輝城的網籤去化率分別爲20.79%和12.86%，表現不盡如人意。

五環之外，擁擠的不止房山，還有大興區黃村板塊。該地區密集分佈着中海雲築、中海雲熙、大興金茂悅三個項目，一共有約有4500套房源入市，競爭異常激烈。

出人意料的是，6月19日中午，當記者以購房者身份到達中海雲築售樓處時，這裏人聲鼎沸，有簽約的，有諮詢的，銷售人員需要同時接待3撥看房客。

“這還只是工作日，比如上週末，一圈人圍着我，同時手裏還得拿着POS刷錢，否則真的忙不過來。”中海雲築的銷售人員如是說。

如此熱火朝天的現場很難同其將2018年9月便已經開盤，目前網籤去化率還不到三成（29.84%）聯繫起來。

“您所站的位置，是有面積贈送的。”中海雲築的銷售人員向記者推薦，“現在我們衝擊6月年中業績，同時也有中海40週年活動，如果您能夠本月內湊齊首付，我可以向您提供一個團購價，總房款優惠30萬元。”

以一套89平方米房源爲例，銷售人員表示原價需350萬元，優惠後320萬元左右，均價36000元/平方米。

而這位銷售人員有意無意忽略的事實是，中海雲築在去年開盤前便已降價促銷，與目前價格幾乎一致。另一方面，中海雲築所在地塊限價區間是商品住房銷售均價不超過42158元/平方米，且最高銷售單價不得超過44266元/平方米。

記者從北京市住建委公示信息瞭解到，中海雲築目前網籤成交的243套房源中，均價是37420.49元/平方米。

中海雲築的價格戰，目前看來是收到實效的，兄弟項目中海雲熙的工作人員也證實了中海雲築現在的價格的確有較大幅度優惠，並表示“是從中海雲築項目轉過來的，公司哪裏需要我就去哪裏”。

工作日中午的中海雲熙售樓處，看起來似乎沒有中海雲築熱鬧。“來我們項目的大多會與中海雲築做比較，都是一個公司的，就看您對區位和周邊配套的個人喜好了。”記者瞭解到，目前中海雲熙的去化率是54.76%，優於中海雲築。

事實上，在這些區域，購房者有很多項目可選擇，區域內小板塊項目分流，彼此競爭也造成了單個項目成交沒有達到預期，連同個開發商操盤的項目內部都存在一定競爭。

張大偉表示：“所有限競房項目現在看，起碼面臨1~2年難題，要賣好唯一的辦法就是價格槓桿，未來不排除價格繼續下探的可能。”