文丨地產風聲

900多年前，王安石曾讚歎興化多進士。一代名相口中的“興化”是如今的福建莆田。

衆所皆知，古時的中國無科舉不功名，重文輕武的趙氏王朝更是如此。

與當今偏安一隅相比，兩宋時期的莆田算得上大名鼎鼎，每39個進士中就有一個莆田人。更讓人驚歎的是，當時莆田還湧現出一些科甲世家，父子、兄弟、叔侄同進士，三世登雲、四代攀桂的現象層見疊出。

其中，有一個蔡氏家族，出了23個進士，一度權傾朝野，高居帝國權力中心。這個家族有人官拜宰相，有人迎娶公主，還有人做了王安石的女婿，就連宋徽宗到他們家寒暄暢飲也屬司空見慣。

這個家族有兩個名人：蔡襄和蔡京。兩人是堂兄弟，但同仕殊途。堂兄蔡襄爲官清正被奉爲慶曆名臣，備受後人敬仰；堂弟蔡京卻是臭名昭著的奸相，被《宋史》列爲十八大奸臣之一，甚至背了靖康之變的鍋。

對於莆田科舉文化的昌盛，宋高宗十分不解，當時的莆田籍狀元陳俊卿告訴這位南宋皇帝:"地瘦栽松柏，家貧子讀書"。

不過家貧子讀書的傳統，在900多年後的莆田已經悄然改變。

1

一門三傑

蔡氏家族所在的楓亭鎮東去50公里，有一個東橋鎮，在東嶠鎮東南有一個了不起眼的小村落——汀塘村。

莆田首富村

這個僅有三千人的小村莊走出了兩位地產大亨，歐宗榮和歐宗洪，小村莊也成了首富村。歐宗榮和歐宗洪是一個鋪上睡覺的親兄弟。如今正榮與融信在地產界花開兩朵、齊頭並進。他們還有一個哥哥叫歐宗金，手掌歐氏財團，是歐宗榮和歐宗洪發家的領路人。

老二歐宗榮常說，他是從莆田最貧窮的鎮最貧窮的村最貧窮的家裏走出來的，祖上世代務農。初中沒念完的他跟着老大歐宗金輾轉福建、江西打工，當石件學徒、幹路橋、做地產，如今脫胎換骨，從莆田最窮到莆田最富，歐氏三兄弟的故事告訴我們一個道理：家貧未必讀書，地產易於造富。

雖然家貧子讀書的傳統被歐家打破了，但身處笑貧不笑娼的年代，經商世家所能取得的榮耀不遜於舊時的科甲世家。

古人功成名就後第一件事是衣錦還鄉，劉邦也不例外。這位草根帝王晚年率領軍隊浩浩蕩蕩返回故里，在他生活了48年的沛縣大宴賓朋。時過境遷，此時的劉邦已不是當年村民眼中的流氓無賴劉三，他是大漢的王，隨口唱個大風歌，就有成千上萬人鼓掌相和。

衣錦還鄉的至高榮光，歐氏三兄弟同樣渴望。2007年春節，在福州發展如日中天的三兄弟回到鎮裏，斥資數百萬搞了個鄉村文化節，並請來時下當紅的李湘、鬱鈞劍、張涵韻等明星登臺獻唱，晚會門票全部贈送，在小鎮上瞬時引發熱議，時人稱讚歐氏闊綽。

其實，從90年代歐氏發家初見端倪，到新世紀搭上地產快車迅速致富，歐氏一門三富賈的傳奇在莆田始終爲人樂道。這三兄弟中，最野的當屬老三歐宗洪。

2

野性進擊

得益於兩位兄長的提攜，歐宗洪的創業有幾分少年得志的味道。二十出頭的他，經營路橋公司，一年盈利上千萬。先後承包福泉、福寧、京福、吉林江黃等十幾個高速公路路段的施工建設。

但他的野心不止於此，就像暗夜中窺探獵物的野獸，他一直在等待入場的最佳時機。

於是，在政府允許房地產企業試點上市，地產行業被作爲經濟增長重要支柱的地位得到強調的2000年，歐宗洪正式進軍地產，在老家莆田開發項目。

一個四線小城總歸是池子太小，折騰不出浪花來，歐宗洪在莆田蟄伏3年後決定進城，拉了11個人在省城福州張羅創辦了融信。這是歐宗洪第一次進城，第二次進城是2016年將總部搬遷上海。

不同於劉姥姥進大觀園，歐宗洪的大哥二哥在福州早已站穩腳跟，以世歐、正榮名義打下歐氏在榕城的一片江山，歐宗洪進城並不生分。融信剛成立的前幾年儘管乏善可陳，但在自家兄弟照應下也算順風順水。

也是從福州開始，外界見識了歐宗洪的野，見識了一代地王如何加冕。

歐宗洪進城的第4個年頭，他思索着必須乾點大事，酷愛打80分的他渴望儘快出手得分，逆襲做莊。終於，在2007年9月11日逮着機會。

這一天，歐宗洪以每平9953元的樓面價斬獲福州原玻璃廠、保溫瓶廠地塊，刷新了福州地塊單價記錄，地價直逼周邊商品房售價，這是歐宗洪第一次力壓羣雄斬地王，當時萬科也在場，並先於一輪拿下另一塊地王。

但是時運不濟，拿地不到20天，央行出臺房貸新政，將第二套房首付提高至四成、利率在基準利率的基礎上提高一成，嚴厲打擊炒房行爲，使得福州商品房交易量懸崖式跌落，拿地第二個月環比下降50%。

形勢急轉直下，歐宗洪只好丟車保帥，損失7000萬元保證金退了這塊地。對於退地的原因，時任融信地產總經理的林俊嶺說了兩個關鍵詞：性價比、資金。恐怕資金纔是最主要的原因，當時融信在售的樓盤融信·寬域、融信·西班牙銷售不理想，客戶交付定金後擔心降價遲遲不交房款，加之新項目上馬，缺錢的融信只得出此退地下策。

不是到極其困難的時候，開發商是不會退地的，畢竟代價太大。

歲月靜好的年頭，亂花迷眼，容易讓人好了傷疤忘了疼。儘管福州退地一事曾讓歐宗洪如履薄冰，但在地產業雞犬升天的2016年，房企眼中瀰漫的是拼殺奪食的火光，歐宗洪決定再度進城。這一次，他把總部搬到中國的金融中心上海，擇址滬上第一高樓上海中心，藉以安放他的野心。

進城後，歐宗洪謀劃以上海爲根據地，開始大舉佈局周邊城市，開啓一代地王令人咋舌的高歌猛進之路。

2月17日，融信經過24輪報價，力挫萬科、奧克斯後以9.12億元總價競得良渚新城商住地，樓面價5739.46元/㎡，刷新良渚新城樓面價紀錄。

4月5日，融信以17億元總價競得杭發廠地塊，樓面價18556.52元/㎡，溢價率68.69%，榮膺蕭山新地王。

5月20日，融信僅在8輪報價內，便以23.61億元總價、31404元/㎡的樓面價閃電拿下杭州慶隆單元R21-04地塊(熱電廠地塊)，溢價率89.56%，成爲拱墅區新晉單價地王。

融信就像鮎魚鑽進了西湖，接二連三的迅猛操作讓杭州地產界聞之色變，大呼：“太猛了，幹不過。”

最猛的還在三個月後的8月17日，一代地王正式加冕的日子。這一天，全國地產界熱議的是上海靜安地王、融信、歐宗洪。

經過400多輪爭奪，融信擊敗萬科、保利、華潤、恒大等18家房企，以110.1億元拿下上海靜安中興地塊，14.3萬每平創下最貴單價地王紀錄，這記錄至今無人能破。憑這一拍，歐宗洪坐穩了一代地王的寶座。

歷史總是驚人相似，和9年前拍下福州地王如出一轍，政策又開始轉向，房住不炒的大旗高高舉起。購房政策趨嚴、融資渠道收縮，對比福州退地的斷臂求生，這次歐宗洪選擇引援，讓萬科持有49%的權益，自己省下54個億。但即便如此，巨無霸地王項目一天不動，就喫一天利息，按照融信8.25%的融資成本計算，地王趴着一天要喫掉126萬。

如今兩年過去了，這個項目除了2017年7月公佈了設計方案，以及時隔一年在空地上孤零零建起樣板房之外，並無其它大動作，掐指一算它喫掉快10個億了。不由得讓人遐想，浪潮撲打下的地王能否安全上岸，歐宗洪和他的融信能否全身而退，事了拂衣去？

3

談閩色變

歐宗洪在攻城略地上一副無所畏懼的樣子，事實上，他有一個弱點。說到融信，歐宗洪喜歡說我們是中國的融信，不是福建的融信，並且到了談閩色變的程度。內幕君聽媒體同行說過，融信擔心媒體以及資本界對閩繫有成見，認爲閩系一向激進、高槓杆運作，所以儘可能讓媒體不輸出融信是閩系、福建房企等信息，並且強調融信是總部位於上海的全國性房企。

歐宗洪爲何談閩色變，一心想要洗掉身上閩企的影子？這得追溯到2012年那場在長三角爆發的鋼貿行業信貸危機。

福建寧德周寧人在90年代浦東大開發之際成羣來到上海灘，在鋼材貿易市場叱詫風雲，他們擠掉了精明強幹的溫州人，牢牢掌控上海鋼貿市場70%的份額。但受房地產弱週期的影響，鋼貿市場在2008年到2011年間利潤低薄，有些鋼貿商便把貸來的款投入地產和股市，由於沒有收到預期的利益以及盲目擴大鋼鐵產能，資金鍊像一根崩到極限的弦，經不起最後一擊。

有些企業主開始用個人信用卡還賬或虛假做賬，同一批鋼材反覆質押，拆東牆補西牆，最後也沒能繃住。

當時周寧上海商會統計稱，80%的會員無法償還借貸而破產或瀕臨破產，700餘人被通緝，300多人入獄，上千家鋼貿公司成爲被告。上萬張信用卡嚴重透支，銀行無法收回貸款從而滋生大量壞賬。

從那時起，周寧人被扣上了騙貸的帽子，並且牽連4000萬福建戶籍人士在滬正常貸款，銀行看到35開頭的身份證直接拒絕放貸。

一朝被蛇咬，十年怕井繩，不給福建人貸款甚至成爲上海一些銀行的潛規則。時至今日，鋼貿事件影響仍在，福建人在滬蒙受貸款信任危機在短時間內難改變，加之資本界斷定閩系房企激進，所以，歐宗洪想去閩化的箇中原因不言而喻。

不過，一個巴掌拍不響，在2008年四萬億刺激下，全國的銀行陷入集體放貸衝動，貸款給鋼貿商是他們權衡利益後的較佳選擇，只管放貸量而不注重風險管控，但在危機出現的時候又收貸一刀切，讓優質的企業也蒙冤陷入破產邊緣。

鋼貿信貸危機的爆發就像一場貪婪的嗜血盛宴突然散場，民企還沒來得及擦乾淨嘴邊的血，就被拋出門外。

4

暗潮湧動

自從碧桂園開年中會宣佈慢下來後，一波以高週轉著稱的房企也紛紛表態降速。花費342億元在2017年斬獲78塊地的融信表示，它也想緩一緩。

8月23日的業績會上，投資人就融信在2018年上半年僅新增14塊地，土儲下降一事提出質疑。

歐宗洪表示14塊地已經基本完成任務，下半年拿地將更加謹慎，他和融信更關心的是盈利能力，而不是高增長。一代地王突然求穩，莫非沒錢了？

事實上，融資渠道收窄的背景下，融信同樣陷入融資成本水漲船高的窘境。截止到2018年9月，融信先後發行4筆共計8億美元優先票據，融資利率都是8.25%。相較於2017年平均僅爲6.9%的融資成本大幅提升。

銷售方面，2018年上半年融信完成545.31億元銷售額，似乎拿下年銷1200億元難度不大，但其項目長時間以來僅七成左右的權益佔比，今年上半年拿的地權益更是降到5成，參水較多、業績成色不足。

臺前的戲精彩，幕後的戲往往更耐人尋味。

就在融信公開表態求穩的8月，內部暗潮湧動。8月5日，融信在舊部福州轟轟烈烈地搞了一場主題爲“流經世界的偉大”的品牌戰略發佈會，第一事業部總裁陳毅輝在臺上動情回首了融信的激盪15載。然而僅隔半個月，這位年僅29歲曾讓歐宗洪不吝稱讚的少帥被換掉了，第一事業部由第三事業部總裁餘麗娟火速接掌。

分析此次易帥，原因無外乎三點，犯了錯、業績不好、犯錯加業績不好。有傳聞說是因爲少帥主事拍了漳州和廣州的兩塊高價地，但拍完遇上市場轉冷，兩個項目都出現了不同程度的虧損。

把愛將拿掉，歐宗洪想必心裏也不好受，但商場就是這樣，在利益面前情誼不值一提。易帥後，關於事業部合併的傳聞不斷，第一事業部主管的是福建市場，第三事業部則佈陣杭州區域，融信自2016年移師上海，重心隨即轉移到長三角，特別是杭州，因此將轄區相鄰的閩浙兩個事業部合併，在福建陣線收縮的情況下重新調整組織架構，減少行政成本，看起來是水到渠成的事。於是，又有一批人要出局了。

中國有一個成語叫風雨同舟，還有另一個成語叫卸磨殺驢。劉邦和朱元璋有兩個共同點：布衣出身、愛殺功臣。

一代地王歐宗洪或許也陷入了劉邦晚年的苦惱：大風起兮雲飛揚，安得猛士兮守四方？

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