3月21日晚間，復星國際有限公司（00656.HK，以下簡稱復星國際）公告稱，計劃以63.42億元的代價收購中融信託持有的外灘金融中心（BFC）50%股權。物業估值報告顯示，截至2021年12月31日，BFC物業的價值約爲230.78億元。

根據公告，目標公司復星外灘目前由復星國際和中融信託各持股50%，復星外灘持有的唯一物業是BFC物業。交易完成後，復星國際將間接擁有目標公司100%股權，從而打造更符合本集團生態的商業綜合體項目。

看似短短的公告，背後卻是一場經歷了12年的資本角逐，復興國際董事長郭廣昌也最終笑到了最後。

對於外灘8-1地塊，郭廣昌一直有着難解的心結。要知道，正是這個曾經的全國“地王”項目，幾乎攪動了半個上海房地產市場，也見證了地產大佬們的起起落落。

2010年2月1日，戴志康的“證大系”以92.2億元摘得上海外灘8-1地塊。該地塊北至龍潭路，東至中山東二路，西至人民路，南至東門路，建設用地面積4.5472萬平方米，成爲當時的上海“新地王”，也是全國“地王”。

彼時不少業內人士認爲，上海證大爲外灘8-1地塊花錢過多，也與其實力不符。但不可否認，當時的上海證大因爲拿下這塊地曾意氣風發。

然而拿地後不久，隨着“新國十條”發佈，房地產調控開始加碼。而首筆土地款約50億元須在兩個月內付清，這一度將上海證大推入深淵，戴志康也不得不承認對形勢的預估出現了嚴重錯誤。

更沒想到的是，由於計劃中的融資落空，戴志康突然發現自己兜裏沒錢了。於是，就有了復星國際、SOHO中國、杭州綠城和上海證大爭奪上海“地王”股權的故事。

根據當時的招標書顯示，“證大系”公司賬上僅有5億元資金，銀行存款加淨資產不過30億元，外界質疑“證大系”公司拿下外灘8-1地塊屬於“蛇吞象”行爲。

拍下上海“地王”的戴志康根本沒有資金繳納土地款，每天還要面臨高額的滯納金。爲此，上海證大將該地塊售予上海海之門房地產投資管理有限公司，而海之門由浙江復星、上海證大和杭州綠城分別持有股份；交易完成後，持股50%的復星國際成爲外灘8-1地塊實際控股股東。

但此後，由於上海證大和杭州綠城相繼出現財務危機，同時外灘8-1地塊的規劃遲遲未能獲批，項目被迫推遲動工。

爲了能從BFC項目中及早抽身，證大、綠城擬合計轉讓BFC項目50%股權，並與復星國際協商，希望由後者接手。而當時的復星國際根本沒有足夠資金收購BFC項目50%股權，遂有後來的SOHO中國參與。

圖片來源：每經記者 祝裕 攝

潘石屹捲入“地王爭奪案”

最初，復星國際希望收購少數股份實現控股，而剩餘股權由SOHO中國收購，但SOHO中國希望整體拿下50%股權，因此交易一直沒有達成。

不過，SOHO中國爲達成收購目的，採取“曲線收購”，第一步剝離項目公司的股東公司除項目股權外其他資產，第二步由SOHO中國收購第一步特殊目的公司。也即，SOHO中國創始人潘石屹通過收購“爺爺”公司最終達到收購上海“地王”項目50%股權目的。

其後不久，SOHO中國宣佈，以40億元的價格從上海證大、杭州綠城手中收購項目50%的股權。此舉引起復星國際不滿，認爲交易三方侵犯了其作爲大股東的優先認購權，並向法院訴請交易無效。

該案的核心爭議焦點在於，項目公司股東的“爺爺輩”公司證大、綠城系公司，通過剝離項目外資產的特殊安排轉讓項目公司股權給SOHO系公司的曲線交易行爲，是否侵害項目公司大股東復星國際的優先購買權。

四家港股上市公司鬥法，角逐雙方則主要是復星國際郭廣昌和SOHO中國潘石屹。

2013年4月，上海市第一中級人民法院以“合法形式掩蓋非法目的”爲由判決SOHO中國敗訴，SOHO中國、綠城、上海證大對於審判結果發表聯合聲明，宣佈將上訴。但最終各方握手言和調解結案。2015年9月，SOHO中國與復星國際雙雙發佈公告，公佈重組海之門的股東協議。重組之後，SOHO中國退出，復星國際持有外灘8-1地塊的全部股權。

不過，在官司和解後不久，郭廣昌又以53.3億元的價格將BFC50%的股權賣給了一家名爲盛世神州穩利投資的公司。對於賣掉BFC一半股權。復星方面表示，主要是爲了提高公司財務的靈活性和資產流動性。

實際上，復星在這個項目上已經投入了大量資金。此前，BFC項目預估的95.5億元的土地成本和39.3億元的建安成本，復星自接了該項目後的投入已經高達134.8億元。此後幾年，BFC一直處於投入階段。爲緩解資金壓力，並獲得投資收益，因此復星纔將該項目一半股權賣掉。

此後，又幾經轉手，BFC項目50%股權被中融信託取得。

12年地王爭奪戰塵埃落定

2019年12月，總建築面積約42萬平方米的BFC全面開業，成爲上海外灘的地標項目。項目包括超甲級辦公樓約18.2萬平方米，含兩棟180米層雙子塔樓和三座獨棟辦公樓；另有購物中心約9.6萬平方米，復星藝術中心約4000平方米，萬達瑞華酒店約3萬平方米。

不過，BFC項目也被業內稱爲房企的“厄運鑽石”，因爲與其有關聯的杭州綠城、SOHO中國、上海證大，此後或出現業績下滑，或控股股東股權大幅稀釋，或轉型從事其他業務……

如退出角逐之後的幾年，上海證大發展動力不如往昔，從上海主流地產商淪爲二三流中小房企，主力項目也從上海轉移到外地、甚至外國。當戴志康於2021年再次進入各大媒體視野時，卻因涉嫌非法吸收公衆存款站在法庭上接受審判，而其建立的證大系也早已轟然倒塌。

另一個曾染指外灘8-1地塊的SOHO中國，轉折同樣出現在2010年。SOHO中國在2010年曾創造了高達238億元的銷售額，之後開始走下坡路，業績也在此後幾年一路下滑，2011年109億元、2012年94.68億元、2013年46.87億元，到2020年只有21.9億元，10年時間業績縮水90%

“對比2011年SOHO中國宣佈的40億元收購股權金額，目前復星63.42億元的價格並不算高。經歷了10餘年，上海外灘金融中心50%股權的增值幅度並不誇張，這也是當年復星爲何選擇撤訴的重要原因所在。”

58安居客房產研究院分院院長張波告訴《每日經濟新聞》記者，復星已紮根上海超過20載，對於滬上核心地塊上的商業項目必然是十分重視。從當時的結果來看應該也是雙方共贏，復星保住了對項目的股權，而SOHO中國願意退出大概率也取得了符合自身預期的回報。

截至3月22日收盤，復星國際股價報8.46港元/股，漲幅爲3.42%，總市值703.18億港元。