中国的房产投资逻辑中，“老破小”的价值一直存在争议，一方面，老破小以地段占据优势；另一方面，老破小的居住体验确实不太理想。

而这一次，“老破小”的春天似乎要来了。

6月19日，李总理主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造。

新华社对此次的国务院常务会议报道中提到：“据各地初步摸查，目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重。

“旧改”已经被提上日程。而大家关注的不仅仅是旧改的本身，而是旧改背后的资金支持，直白一点讲，就是旧改的背后的资金对于楼市的影响？

01

旧改不仅仅是惠民生，更是扩大内需

我们先来看看旧改的目的。

此次的会议指出，按照中央经济工作会议和《政府工作报告》部署，积极做好“六稳”工作，稳投资是重要方面。要找准切入点，抓住既能满足群众期盼、有利于拓展内需促消费、又不会导致重复建设的重大项目，扩大有效投资，努力实现稳增长、调结构、惠民生的一举多得的之效。

显而易见，旧改的目的就是惠民生，扩大内需。惠明生很好理解，那么扩大内需呢？

我们知道，扩大内需，是一个经济学名词，从字面意思上来理解，就是扩大投资需求和消费需求两个方面。

而更深层次的是，通过投资和消费来扩大内需，按照正常的逻辑，就需要实行积极的财政货币政策，启动投资市场，通过信贷等经济杠杆，启动消费市场，来拉动经济增长。

这就意味着，需要的是资金，此次的会议中并未明确指出。而就在今年的3月份，国务院的参事仇保兴就提到了一个数字，“初步估算老旧社区改造总投资额高达4万亿。”

02

旧改会不会成为楼市新的发动机？

那么这就涉及一个问题了，旧改会不会成为楼市新的发动机？

毕竟，这么多钱，不免让人想起，进入尾声的民生工程——棚改。同样是民生工程，不免要比较一番。

上一波棚改，同样涉及上亿人，后因为积极的金融探索，棚改变成了棚改货币化政策，原本的政策出现异化——导致房价暴涨；

而此次的“旧改”呢，背后同样也提到了“鼓励金融机构和地方积极探索”，这句话的很容易给人遐想，会不会也像棚改那样，给楼市注入新的动力？

先看数据：

老旧小区改造涉及1亿人；

全国老旧小区近16万个，设计居民超过4200万户，建筑面积约40亿m²；

老旧社区改造总投资额高达4万亿；

咋一看数据，还是挺吓人的，涉及的群体之多，金额之大，覆盖范围之广，还真有当年的“棚改”的风范。

再看旧改的内容：

重点改造建设小区水电气路及光纤设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施；

促进住户内改造，并带动消费；

创新投融资机制，鼓励金融机构和地方积极探索；

就具体的旧改内容来看，最大的变数就在于：金融。而旧改会不会替代棚改成为楼市的新的发动机，尚且不好定论，后续还是要看国家开发银行的动作。

03

“老破小”要重新翻盘

“旧改”是否会成为楼市的新的发动机，尚且不好说，但是，可以肯定的是，对于一直以来存在争议的“老破小”，那绝对是一次咸鱼翻身的机会。

文章开头已经提及了老破小的最大的优势，就在于地段，而最大的劣势在于居住价值。

而“地段”二字的背后是对于城市发展多来的积蓄的交通、商业、教育、医疗资源的价值的体现；而此次的改造正是对于居住价值的提升，这就相当于弥补了老破的小最大的劣势。

这是否也意味着“老破小”还有新一轮的上涨的的上涨空间？

而根据以往旧改小区的情况来看，答案是，肯定的。

拿南京的旧改小区的来说，有数据统计显示，南京主城六区2019年改造的240个老旧小区中，一年时间二手房报价平均涨幅普遍超过10%，老旧小区的房价涨幅达到48.53%

2016年，当地的媒体报道了南京一套92平米的三方，当时的价格是1.9万元/平方米，一套房子卖了180万。而由于老旧小区出新后，这套市中心的房子的房子一路高升到2.8万元/平方米，相比之前，整整多了80万。

在巨大的利益诱惑面前，难免让人心动。

而旧改的威力带来的还不仅仅是一套房子的房价涨幅，更多的是老城区整体价值的提升。无论是房价还是租金在其居住价值回归后，必然会出现一定程度的上浮。

当然，这种老破小居住价值的提升，在不同级别的城市，不同地段的老破小的，所产生的连锁反应当然也是有所区别的。

04

旧改对于楼市的影响？

从宏观层面来讲，旧改最后会不会像棚改那样异化成为楼市的发动机，上文章中已经提及了，这里不过多阐述。

从微观层面来讲，不同级别的城市对于旧改政策的反应程度也不一样。

拿棚改来讲，对于一二线城市和三四城市的影响完全是不同的，一二线城市上一轮房价上涨逻辑在于，政策、土地、人口、棚改等多种因素的影响；而对于大多数三四线城市而言，上一轮房价上涨的动力，主要源自于棚改货币化政策。而棚改的熄火，三四线楼市转凉也正是印证了这一点。

再回到旧改上，对于一二线城市的老破小来讲，一线城市的老破小旧改>二线城市的老破小旧改。

这怎么看？

一线城市的老破小和次新房相比，房价差距还是有的，比如深圳，次新房房价能在十万左右的，老破小五万的也有；一线城市由于土地资源的稀缺，地段价值尤其高，一旦对老破小旧改，那么房价的想象的空间还是很大的。

再看看二线城市的老破小和次新房相比，房价相对扁平化，因此与一线城市相比，旧改后的房价两者上涨的幅度也不会相差很大。

而在反观三四线城市，旧改对于三四线城市的老破小的价格基本没什么影响，原因很简单，三四线城市还是处于新房市场的阶段，对于二手房的需求还没有那么强烈。

在旧改时代的到来之际，同时也就意味着，“老破小”的春天来了！

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