關注！太原長租公寓市場探訪，什麼樣？咋運作？安全嗎？

最近，一些城市的長租公寓因爲種種問題被曝光。很多人對我們身邊的長租公寓也開始關注。什麼是長租公寓？它怎麼運作？爲什麼租公寓會被半途趕出來？這樣的事會發生在我們身邊嗎？近日，記者對省城太原的一些長租公寓房東、公寓公司和租客進行了採訪。

從毛坯房託管到長租公寓

長租公寓在太原其實不是新生事物。早在2013年就開始的毛坯房託管業務就是長租公寓的前身。發展了幾年，有了一個比較好聽的名字——長租公寓。

山西寬寓公寓管理有限公司的劉鐵軍是最早做毛坯房託管業務的人之一。2013年時，他就尋找空置房，和業主簽訂合同後，由他所在的房屋中介公司爲業主裝修房屋、招租，並代收房租、水電費、煤氣費、取暖費、物業管理費等。不管此房屋出租與否，房屋中介公司都要定期向業主支付租金，此間的空檔期風險也由房屋中介公司來承擔。業務一經推出，就有不少人委託他處置自己暫時不居住的空房子。劉鐵軍告訴記者，“綜合各種成本和風險，我們一般要與業主簽訂至少5年半時間的房屋託管合同。其中，半年內不給業主付房租。因爲裝修、配置，找到合適的客戶需要時間。這半年算是我們的緩衝期。”5年的合同，投入的裝修、配置等費用是5萬元左右，一般前兩年公司不盈利，從第三年起纔能有盈利。

住在塢城中路的顧女士在平陽景苑小區就有一套195平方米的房子，2014年10月一拿到鑰匙就做了託管。房租一個月5000元，合同簽了5年。顧女士說，“這幾年孩子上初中高中，不會過去住。買房又花了很多錢，租出去也能有個收入。”記者隨顧女士去看過，房子被簡裝後租給了一家公司辦公。

越是規模大的小區，毛坯房託管做長租公寓的越多。現在已經成了氣候。想租房子，除了一家一戶的自己裝修過整套出租的房子外，各種規格的長租公寓非常多。

做長租公寓要有相當實力

記者採訪發現，太原市場上做長租公寓的企業並不多。主要是長租公寓前期投資比較大，而且週期長，資金回收慢。一般的小公司做不起。長租不僅僅是寬寓在做，恩加壹公寓管理股份有限公司、我愛我家太原公司都在做。

我愛我家平陽路門店工作人員小尹告訴記者，我愛我家的“相寓”就是公寓的品牌，相寓採取多種形式相結合的經營模式，還和支付寶等合作推出信用租房服務。目前，在太原已有25000套在管房屋，空置率不足4%，長租公寓發展順利。

山西恩家壹公寓管理股份有限公司是省內爲數不多的長租公寓開發運營主體。成立兩年來，已經有6000間房屋可供出租，託管公寓萬餘間。公司運作模式很簡單，把市場中三居以上大戶型租下來（主要是個人業主手中的毛坯房），租期一般爲5年。隨後公司進行裝修，分割爲獨立的小房間向外出租，每間房配套齊全，拎包入住。公司對房屋裝修標準統一、傢俱家電配置統一、服務標準統一，又採用全新的020線上線下體驗，吸引了一大批35歲以下的客戶。目前的房屋空置率是3%。房源遍佈太原市各個區位的400多個小區。

寬寓公寓管理有限公司的總經理畢德生表示，長租公寓業務大同小異，發展到一定階段，拼的就是管理。公司實行的是合夥人制度，人人都是老闆，業績關乎到每個人，所以，大家工作都很努力。以前拿房子是主要任務，現在是裝修要用心、環保，很多租客一住好幾年，環保首當其衝。維修也是重要的業務，公司有專門的小分隊負責水電暖氣等等，努力讓租客住得舒心，才能長住，公司纔能有效益。

規矩的公寓公司不會跑路

大家最關心的長租公寓公司跑路，房東把房客趕出房門的事件，基本上不會在太原上演。

記者採訪的房產中介和長租公寓從業人員均表示，山西不會發生上述事件的主要原因在於運轉模式不同。出事的公寓公司是直接收簡裝房，隔斷出租。房客籤公寓合同的同時還要籤一份網貸平臺貸款交房租的協議或者合同。而且租房時間靈活，短到一個月都行。公寓公司基本上沒有什麼投入，轉手就掙錢。而且一般都是押幾付幾。給房東付房租則是按月付的多。公司收上租客的錢，挪作他用後回不來，就出現了房東趕房客的情況。

我們山西人則習慣一次性付一年的房租。房東房客都怕對方生變，一交一年省事兒，互相都是個約束。一下子拿不出來一年的租金，也得半年付一次。對公寓公司來說，和房東籤的毛坯房託管協議一簽都是五六年，前期投入很大，更不會跑路，否則是自己喫大虧。畢德生說，“我們其實是怕房客跑了。有的房客合作愉快，也希望他們長住。因爲不知道下一個房客什麼樣，還有個磨合的過程。所以，寬寓的房客四五年沒有漲過房租，人品好的，結租時還會再給房客讓一些錢。比如燈管破了，牆上小朋友塗鴉等等，忽略不計，不扣押金。現在很多房客都是老房客帶來的。”