"\u003Cdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cbr\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F77f6f89b6d624c0394e39986776dd5f2\" img_width=\"1080\" img_height=\"1211\" alt=\"今年前7個月近300家房企破產 生存法則重塑\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Ch1 class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003Cstrong\u003E中房報記者 唐珊珊丨北京報道\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fh1\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E“我現在最後悔的是，不該貪心自己獨立開發項目，應該像以前那樣，在別人的項目裏包幾棟樓做做就好了，雖然賺不了大錢，但也不至於像現在這樣走投無路。”老譚是安徽一家小房企的董事長，今年剛53歲卻已髮髻斑白。老譚幹施工出身，一輩子謹慎小心，2006年國內房價開始上漲的時候，身邊很多同行都開始借錢拿地做開發，但是他依然不敢邁大步子，一直靠跟朋友之間的交情承包別人項目中的幾棟樓做做便滿足。眼看着身邊朋友幾年的時間裏身家飆到數十億、百億，而自己卻原地踏步，多少心有不甘。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E2016年，年屆50的老譚決定放手一搏，賭下全部身家拿下了合肥一處十幾萬平方米住宅地塊，項目最開始銷售情況還算不錯，但後來一家知名房企的百萬平方米大盤建在了旁邊，那段時間又剛好趕上政策調控、市場成交量下滑，對方樓盤突然每平方米降價1800元，老譚的項目價格優勢瞬間不再，情況最慘的時候，一個月只賣了5套房。老譚扛了兩年，市場成交仍未有大起色，眼看着之前借的債到了還款時間，後續的開發還需要資金，但是對於他經營的這種小房企來說，銀行開發貸根本借不到，發債沒資格；原來走信貸融資成本在8%左右，現在基本被堵死；股權融資沒人要，私募基金或者民間借貸利率高達15%。一夜之間，老譚的頭髮全白了，如果後續資金跟不上，他的企業只能申請破產。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E老譚的經歷並不是個案，隨着融資政策的收緊，很多靠槓桿週轉的中小房企，在市場遇冷和融資渠道收緊兩頭夾擊下，進退維谷。根據人民法院公告網公開信息統計，進入2019年以來，截至7月24日全國有超過275家房地產企業發佈破產公告。僅7月份就有34家房地產企業宣佈破產，平均每天超過1家。這一速度相比2018年全年破產458家房企來看，有增加的趨勢。據中國房地產報記者整理的破產房企資料顯示，目前申請破產的企業多數集中在三四線城市，死亡原因以資金鍊斷裂爲主。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch1 class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cstrong\u003E對大房企是考驗 對小房企是生死劫\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fh1\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E“留給中小房企的時間已經不多了，想辦法活下來纔是當務之急。”河北唐山一家房企的投拓部經理在接受中國房地產報記者採訪時表示，就在記者發稿之際，人民法院公告網上新添一則破產公告：河北宏揚房地產開發集團有限公司、河北世德房地產開發有限公司、唐山紅石房地產開發有限公司、唐山市路橋建設有限公司、唐山方正房地產經紀有限公司、唐山城建路橋投資有限公司、河北宏揚置地房地產有限公司、石家莊方正房地產開發有限公司（以下並稱“路橋系”）破產重整被受理，並指定河北勤有功律師事務所爲“路橋系”8家企業管理人。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E在人民法院公佈的破產名單上，有寂寂無名的小微房企，也有知名的中型房企，如曾位列中國500強第215位的銀億集團。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E今年6月14日，銀億集團、銀億控股向寧波市中級人民法院申請破產重整。據其公告顯示：2019 年以來，銀億集團、銀億控股持續面臨流動性危機，雖竭力制定相關方案、通過多種途徑化解債務風險，但仍不能徹底擺脫其流動性危機。據悉，破產之時銀億集團、銀億控股整體負債有500億元之巨。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E銀億集團的“死亡診斷書”可以這樣寫：盲目多元化高槓杆擴張，對新領域認知不足。這家成立於1993年的企業，曾經靠收購改造爛尾樓起家，本可以在房地產領域穩紮穩打，藉着本土房企的優勢，以寧波爲根據地逐漸開疆拓土發展成區域型規模房企。但可能是此前太過順風順水，又適逢“多元化發展、多輪驅動”的口號讓其萌生了太多衝動。2016年，這個銷售規模已達783億元的企業，突然義無反顧的投身完全陌生的汽車製造領域，最終落得房地產業務和汽車業務均慘敗的下場，最終走向破產重整的境地。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E同樣遭遇資金鍊斷裂、債務重組的還有五洲國際。2018年5月25日，一場“圈錢風波”導致五洲國際股價遭斷崖式跳水，隨後，債務違約、評級下調、賣項目償債，一樁樁事件像多米諾骨牌，一步步將五洲國際推向 “深淵”。截至目前，五洲國際仍舊處於停牌階段，公司市值從20多億港元的高點跌落至如今的2億港元，跌幅達到90%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E五洲國際成立於2004年，曾經是江蘇省首家商業地產上市的房地產企業，其業務涉及地產開發、商業管理、電子商務、倉儲物流、物業管理等商貿物流全產業鏈。根據年報數據顯示，截至2017年底，五洲國際已在全國27個城市開發、運營項目41個，總建築面積超1200萬平方米。其中25個商貿物流中心，15個多功能商業綜合體以及1個住宅項目。雖然企業佈局領域廣泛，但其售後返租的運營模式和高負債擴張模式也一度爲人所詬病。據資料顯示，五洲國際自上市以來便密集發行債券。2016年8月、9月和2017年1月，分別在國內非公開發行三批均爲三年期的公司債券，分別爲5億元、15億元和10億元，年票息率6.9%和7.4%不等，2017年，當年計息及有償借貸總額達到56億元，其中在2018年即期償還爲32.4億元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E隨着房地產調控政策收緊，融資渠道收窄，其資金和運營能力問題開始凸顯。首先暴露問題的是其一直引以爲傲的“售後返租、包租”模式，即：先低價拿地，在商鋪建好，業主買下再租給五洲國際實際運營，業主拿租金和收益回報，公司賺差價和服務費。但這一模式存在的前提是，商鋪租得出去，且能保證按期兌現給業主的收益承諾。然而，近兩年鋪面不好出租，租金回報率也遠低於預期，尤其是三四線城市商鋪，經營情況尤爲艱難。而五洲國際大部分商業項目都集中在三四線城市，這也導致其經營回款無法償還短期債務，進而引發了多筆債務違約事件。\u003C\u002Fp\u003E\u003Ch1 class=\"ql-align-center\"\u003E\u003Cstrong\u003E死亡路徑相似 融資難扼頸中小房企\u003C\u002Fstrong\u003E\u003C\u002Fh1\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E在前述房企倒下的案例中，可以看到一條近乎相同的死亡路徑：融資—擴張—政策收緊—債務違約—賣項目——破產。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E“現在政策調控力度不比以前，以前我們認爲扛過去就有‘東山再起’的機會，但現在政策調控更趨向於長效機制，只有緊與更緊的區別，但絕沒有放開限購重生的機會。所以現在的每一次政策調控，對於大型房企來說是考驗，但對於小房企來說，就是生死劫。在這種環境下，如何解決融資問題，是眼下中小房企生存的關鍵。”重慶一家房企的副總經理這樣告訴記者。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E進入今年下半年，情況似乎更嚴峻了，7月11日，有媒體發佈了光大信託暫停了所有房地產類項目募集（包括直銷和代銷）的消息，雖光大信託隨即闢謠，但據記者瞭解到，目前各大銀行均已放緩了房地產類項目的信託融資。一位信託機構做地產信託融資的工作人員向記者訴苦：“我現在基本是失業狀態了，因爲地產信託做不了，其他領域也不好轉。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E此次行動似乎早有跡象可尋，5月17日，銀保監會曾發佈23號文，對銀行和信託等都提出要求整治金融亂象，不能向違規的房地產企業提供融資。隨後，6月份房地產信託的量就開始下降。信託融資的收緊等於是封堵了中小房企所剩無幾的融資渠道。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E“房企融資渠道不外乎銀行貸款、發債、私募基金、股權融資。對於中小房企來說，成本最低的銀行開發貸只對央企、國企、TOP10企業敞開大門，他們可以拿到低於基準利率9折的貸款。這也是爲什麼央企敢拍地王，因爲有低成本的資金在，不怕被套。發債基本是TOP30強企業的事，也沒中小房企什麼事。股權融資門檻最高，信託機構、銀行、金融機構等一般不願意主動去管理股權融資。一些小房企的股權對於機構來說也沒有什麼吸引力。”中瑞資本的一位副總裁在接受記者採訪時表示。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E在他看來，融資成本攀升也使房企融資面臨困境，一般民營企業會首選發債券，融資成本在6%；其次是發信託和美元債，信託融資成本一般在8%以上。“上半年房地產信託募資規模爲3634億元，平均收益率爲8.33%，如果算上給銀行和信託通道費率，房企實際信託融資成本在10%以上。美元債一般都是在香港發行，利率也遠高於境內融資成本。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E對於目前融資環境是否會持續到下半年，西政資本首席分析師在接受採訪時表示：“信託目前的態度是三季度不超過二季度，至於四季度是否放開還要再等。監管是持續的，現在也是在資管新規過渡期內，這是一個去槓桿、擠泡沫的過程。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E以當前環境，中小企業應該如何突破融資困境，該分析師表示，未來中小房企可以通過以下幾種方式進行融資：1.項目收併購，如果有大開發商看得上的好項目，可以選擇部分股權合作或者全賣；2.尋找“白衣騎士”，引入“品牌開發商”、國企央企或機構站臺；3. “融資+代建”，如金地、綠城很多公司都可以提供融資代建服務，是中小企業借力的渠道；4. “小股操盤”降低風險；5.曲線融資。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E“現在國家爲防止地產金融化，持續高強度監管狀態。即使是大開發商要生存也要轉型，藉助上下游的力量曲線融資。所以現在很多頭部房企已經去做教育、產業、新能源汽車，也是寄希望通過上下游來曲線融資。”\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E（此文刊於中國房地產報7月29日04版 責任編輯 徐妍）\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E"'.slice(6, -6), groupId: '6717942464155484679