原標題：德國:租房大國的壓力

目前德國只有1/6的家庭使用“智能家居”系統。

很多德國人都認可，自住房是最佳的養老保障。現實情況是：大城市的房價暴漲，德國人仍然以租賃爲主，而且租房也越來越難。據德媒報道，科隆一套47平方米的公寓截至9月底，居然有1100人排隊申請搬入。

我們每個人的一生都離不開住房這個話題：想住在哪裏？和誰一起住？當然還有最重要的能負擔起怎麼樣的房子。

住在德國究竟是個什麼情況？

今天那些德國人想買房？

根據Sparda銀行的研究報告“2017德國生活”，在德國所有50歲以下的租戶中，有1/4計劃購買自住房。特別是31至40歲，每月淨收入超過3500歐元的德國人，他們的購房意願特別高。

德國經濟研究所的經濟學家Michael Voigtländer表示：“買房仍然是值得的，因爲貸款利率下調已經彌補了租金相對於房價上漲上的不足。”德國人購房意願和實際自住房擁有率的增加也體現出更多德國公民已經認識到了這一點（如下圖）。

爲什麼德國仍然是一個租房大國？

“德國人以租房爲主是有歷史原因的，”聯邦建築，城市事務和空間發展研究所的研究員Iris Ammann（49歲）表示，“德國第二次世界大戰後缺乏住房，所以加建了一大批供出租的社會經濟房。此外，德國的建築標準相對較高，因此要購置和維護一套質量理想的自住房也不是容易的事。” 很多德國人寧願租房。

同時，德國人自住房比例較低（德國45％，而歐洲平均水平：70％）也與就業市場有關。Ammann表示：“特別是對年輕人來說流動性很大，工作在哪裏，他們就要搬家到哪裏。這樣租房就凸顯方便。在德國，很多人要到奔四的年齡時纔會考慮買房或建房。

此外，房價也阻止了很多德國人擁有自住房的腳步，德國購房的資金要求是非常高的：“除了房子的首付，還要支付律師費，土地登記和土地轉讓稅等附加費用。”據統計，只有約11%的德國租戶擁有5萬歐元以上的首付資金。

如何建房？

2017年，德國批准的單戶住宅建房申請同比上一年下降了5％。原因之一：建築成本在不斷上升。據聯邦統計局上週公佈的最新數據，今年8月，德國建房成本比上一年同期上漲了4.6％。這是最近11年來最強勁的增長。特別是框架結構建設（上漲5.8％）和木工（上漲4％）更加昂貴。較高的建築成本打擊了租戶和業主。新房的價格越來越昂貴。

今天的建築是否與過去不同？

德國住房最大的變化之一是廚房。慕尼黑建築師Gerhard Zach （67歲）表示：我們現在規劃的德國公寓，開放式廚房28平方米起，而獨立住宅的開放式廚房甚至40平方米起。平均而言，一半的新廚房裝修都花費10000歐元甚至更多。而在2015年的時候，還只要6281歐元。

德國住房的浴室裝修也在發生變化：安裝浴缸的家庭越來越少，德國人更希望安裝大型的淋浴設備，浴室和衛生間乾溼分開，孩子們也有自己獨立的衛生間。

倒是臥室面積越來越小了。

具體各州信息如下表：

租金上漲，誰受影響？

實際上每個人都受到租金上漲的影響：學生，年輕家庭，養老金領取者，可以說全德範圍內的所有人。在過去五年中，78個城市中有77個城市的租金上漲。如柏林上漲51％，慕尼黑上漲35％，呂貝克上漲31％。特別是學生住房開支猛漲，與2010年相比，他們必須多支付9.8％（Greifswald）到67.3％（柏林）的房租。

住房短缺是否因爲單身家庭增長？

多年來，德國的單身家庭一直在增長。現在，大城市超過50％的人是單身獨自生活的，在小城市單身家庭的比例也超過40％。自2000年以來，德國家庭總的數量增長了近10％。這些增加的家庭也需要獨立的房子，自然給房地產市場帶來了額外的壓力。

德國人如何規劃老年生活？

目前，德國有30%的老年人是在養老院這樣的機構度過他們的晚年，但是根據調查機構Dialego的數據，56％的德國人希望老年後和小輩居住在那種幾代人可以共同居住的房子裏（Mehrgenerationenhaus），49％希望居住在有護理人員的共享公寓裏。另外，根據DAK健康報告，6%的德國人害怕在養老院內度過餘生。

將來的德國住房趨勢

德國的趨勢分析家Gabriela Kaiser (49）表示，將來，德國的社區住房將起到重要的作用：“特別是在大城市，越來越多的人將生活在共享公寓中，他們有各自的小公寓，但是整個公寓區有大型的公用廚房區和會客室。此外，自然環境還將會融入我們的生活空間。“

能源，建築和環境中心的專家則表示，更多的先進的技術將融入德國人的家園：“照明，冰箱，小電器等設備將100％達到網絡控制。將來智能家居將非常普遍，就如同現在的家用電腦和智能手機對我們生活的改變一樣。建房將更多使用可回收的改良材料。目前僅用於航空航天的高絕緣材料，將來也可能用於民房建築。“ 但這可能還需要時間：目前德國只有1/6的家庭使用“智能家居”系統。