眼看楼市就要迎来销售的黄金期，“金九”临近，也让人们对楼市有了新的期许，分外关注近期楼市发展。

回顾上周哈尔滨楼市情况，土地市场仅有三宗土地成交消息，土地规划消息两则；新房方面，有一处楼盘开盘，一处楼盘加推；二手房市场方面，哈尔滨延续量价齐涨的态势，整体保持稳定。

当前国家对房地产行业限制仍未放松，在如此严格的管控下，今年9月能否再现往日辉煌也是我们所关心的，而我们也只能从蛛丝马迹中推断哈尔滨楼市接下来的走向。

土地市场

在全国整体土地市场延续7月降温态势，土地市场供求环比全线走低，住宅用地成交量下降的情况下，上周哈尔滨土地市场成交消息接二连三传来，共有三处地块成交，分别是No.2019HT010地块、NO.2019HTS008地块、No.2019HT011地块。

No.2019HT010地块性质为商住地，位于道里区地工街、规划路、地节街、中铁二十二局围合区域，距离哈尔滨站仅500米左右，属于名副其实的“城市正中心区域”。该地块面积达22000.2平方米，规划容积率≤2.15，最终成交楼面价为5247元/㎡，再次佐证了一环区域的地块价值。

NO.2019HTS008地块为商业用地兼容商务用地，位于松北区松北大道以西、北岸明珠小区以东以北以南区域，江北交通要塞处这宗商业地块被黑龙江桐楠格房地产开发集团竞得。地块用地性质用地面积共计2973.15平方米，出让年限40年，容积率≤3.48，最终成交价为5800万元，楼面地价为5612元/平方米，成功刷新了冰城商业性质用地楼面价历史记录。

No.2019HT011地块，性质为商业设施用地，位于道外区长江路-团结东西路20-郭地方路-规划商业用地合围区域，土地面积11970.7平方米，由哈尔滨宝力通市场开发管理有限公司以3733万元竞得，楼面价1115.29元/㎡。

除上述内容外，8月仍有地块出让消息，土地市场动作频繁，俨然已有进入“金九”市场的态势。

新房市场

上周哈尔滨新房市场也有动作。在月初集中火力五盘一齐入市后，上周哈市新房市场仅有一处新盘入市，一处老盘加推。

上周入市的纯新盘是位于南岗区学府中天城核心位置的学府6号公馆。学府6号公馆地理位置优越，位于城市中央，四周商圈环绕，生活配套齐全。周边交通线路众多，还有两条地铁线路途经，交通优势显著。除此之外，最重要一点是该项目已正式落定哈尔滨师范附属小学和47中学校区，毗邻优质学校，是家长们的首选。

加推的老盘为上个月开盘的桐楠格·万科公园大道，该楼盘作为哈市热门楼盘之一，自开盘起，销售行情火爆，数次应势加推。此次加推产品，均位居公园大城中心位置，靠近在建地铁，临近省重点三中，周边建有群力商圈、哈西商圈，名企开发，优势显著。

据诸葛找房不完全统计，下半年哈市预计上市的纯新项目有31个，足以见下半年哈尔滨新房市场的热度，而目前不断有新的楼盘项目加入，这个数字还在增加。上周还有多家楼盘获得预售证，如汇龙·澜湾九里取得第1469号，融创·御湖宸院的167套房源也取得了预售证。预计9月，哈尔滨新房市场又是一场热闹大戏即将上演。

二手房市场

据诸葛找房数据研究中心监测，截至2019年8月16日，哈尔滨市二手房市场均价10253元/㎡，与上周10177元/㎡的均价相比，环涨0.75%（上期涨幅为1.45%），涨幅较上期缩窄了近一半。从全市二手房市场均价走势图可以看出，近2个月哈尔滨二手房价格呈连涨趋势，且已完成了12周连涨，市场平稳回温且整体向好。本期二手房市场均价结束了上周涨幅扩大的趋势，涨幅开始缩紧，但是本期涨幅也高于半个月的环比涨幅，市场价仍然持续高企。

进入第三季度以来，哈尔滨优化营商环境，促进高校生毕业留省就业，老城区改造加速，新区政策利好一再加码，使得哈尔滨无论是在市容市貌还是在创业可行性、营商积极性、招商引资力度方面，都表现出了向好的一面。加之自下半年起，新房市场动作活跃，入市新盘销售状况火爆，更坚定了业主对哈尔滨楼市看好的心态。

从挂牌价和挂牌量表现来看，自5月初开始哈市持续维持着量价齐升的市场回温态势，并且在持续了一段时间的“有价无市”局面后，在价格抬升的看涨预期下，下半年二手房市场的成交开始显露出暖意，上周哈尔滨二手房市场价涨幅虽较上期有所降低，但整体仍保持稳定上涨的态势；挂牌量变化较上期大，涨幅有所扩大。上周哈尔滨二手房挂牌量401797套，哈市二手房挂牌量今年首超40万，周环涨1.12%（上期涨幅0.13%），涨势有明显扩大。

从哈市的新房市场现状来看，楼盘陆续开盘，未开盘楼盘预热活动频繁，接下来新房市场很大可能是持续升温，开发商会以多重优惠政策吸引购房者。本期二手房价涨幅扩大，可能与老城区改造，房屋价值回升，以及下半年学区房抬价有关。8月面市新盘较多且具备强大竞争力，二手房挂牌量提高，但房源同质性强，所以下半年除了学区、热门商圈附近二手房仍有较大吸引力外，整体二手房市场行情仍会接受较大考验。

香坊蝉联两周涨幅最大 本期环比涨幅达1.56%

本期多数城区二手房市场价涨跌变化排名基本与上期相同，变化较大的是呼兰区和阿城区，这两个区域涨跌排名几乎进行调换。上期涨幅排名倒数第二名的阿城在本期一举跃升为涨幅正数第二名，环比涨幅达0.89%（上期跌幅0.59%）。而上期涨幅排名第二位的呼兰区在本期落为第六名，环比涨幅0.15%（上期涨幅0.29%）。

除上述两区外，其余各城区基本保持原有排名。本期唯一二手房市场价下跌的是平房区，继上期超1%的下跌趋势后，本期又以环比降幅0.93%继续下降，降幅有微弱的缩小。

道里区、南岗区的涨幅有略微增长，本期道里区环涨0.18%（上期涨幅0.12%），南岗区环涨0.21%（上期涨幅0.19%）。曾一度领涨全城的松北区环比涨幅继续缩紧，本期涨幅为0.27%（上期涨幅0.29%）。

需要着重说明的是香坊区蝉联两周涨幅最大的城区，本周涨幅超1%，达1.56%（上期涨幅1.96%），这可能与该区域学区房涨价、老城区改造工程有关。本期涨幅已较上期有一定缩紧，预计接下来香坊区的涨幅会进一步缩紧。

挂牌量涨幅扩大 南岗区领涨全城

截止8月18日，哈尔滨二手房总挂牌量为401797套，与上期397359套相比，涨幅1.12%（上期涨幅0.13%），挂牌量伴随挂牌价持续15周小幅回温，本周涨幅有明显扩大迹象。

研究挂牌量前三位的城区挂牌量涨跌变化，可以看出南岗凭借着110051套房源继续保持着挂牌量各区榜上第一位，涨幅为1.31%（上期涨幅0.33%）；道里区紧随其后，共有90855套挂牌房源，涨幅为1.25%(上期涨幅0.30%)；香坊区挂牌量在各城区中排名第三位，为75220套，涨幅位1.00%（上期涨幅0.11%），三区二手房挂牌量涨幅均有不同程度的回升，且本期涨幅均在1%左右。

挂牌量较低的松北与呼兰，挂盘数量分别为23945套、33256套。其中，松北区的挂牌量自上周下降趋势后有所回升，涨幅为1.37%（上期下跌0.48%）；呼兰区的挂牌量涨幅也在0.99%。上周各区挂牌量普遍有较大幅度的提高，可能与近期新盘入市，业主置换需求强烈有关。

哈西、群力、群会展商圈降价房源量较多

在降价房源量商圈分布上，上周发生了一处小变化，那就是香坊区的安埠商圈顶替了道里区的群力商圈成为降价房源量排名第三的商圈。降价房源量最多的仍然是南岗区的哈西商圈，降价房源量为245套。降价房源量排名第二的商圈也依旧是南岗区的会展商圈，降价房源量为234套。安埠商圈顶替了群力商圈排名第三，降价房源量为147套。本期降价房源数量较上期有明显的减少。本周降价房源量最多的商圈哈西商圈，有降价房源286套，比上期哈西商圈降价房源量的286套，减少了41套，环比降低14.34%。降价房源量排名第三位的安埠商圈降价房源数量甚至未超过200套。降价房源量有所减少的原因可能是，当前哈尔滨市二手房市场均价在稳步上涨，部分业主在观望市场，不急着降价出售。

涨价房源量也存在一定变动，涨价房源数量较上期也有较大幅度的减少。涨价房最多商圈的是大学城80套（上期95套）、哈西70套（上期114套）、会展61套（上期54套）。

商圈挂牌房源量的多少一方面能显现出商圈的居住热度和密度，另一方面可反映周边居民的置换需求规模。本期诸葛找房挂牌量TOP10商圈排名与上期一致，前三位实力雄厚的商圈市场活跃度较为稳定，分别为哈西（29318套，环涨1.64%）、群力新区（22813套，环涨0.72%）和大学城（18604，环涨1.26%），排名前三的哈西、群力、大学城商圈挂牌房源量涨幅都较上期有明显下降，大哈西与大学城挂牌量涨幅更是超过1%，但是商圈均价变化较小，涨幅微弱。

果园星城D区出现48套降价房源

从小区降价房数量统计情况来看，果园星城D区、信恒现代域靓园、中北春城1期前三，数量分别是48、42、35套。本期热门降价小区推出的降价房源量与上期相比，数量接近，很大可能是与本月新盘集中入市，新房竞争力强有关，二手房有必要采取降价手段，以求尽快出售。

本次热门降价小区排行榜中居1位的是经常出现在榜单中的果园星城D区，以48套挂牌房源量位列第一，小区均价为8794元/㎡。上期挂牌房源量第1 的互助街睿城小区本期排名第8位，挂牌房源量24套。

观察排名前20的小区可以看出，降价较为明显的依然是南岗、香坊等老城区，道里区的身影都不多见。降价房出现较多的前三名小区，其中两处小区挂牌均价都在每平米万元以上。香坊的中北春城、道外的泰富长安城和南岗区的锦绣华城都是经常出现在热门降价小区名单中的“常客”。对于急着出手的业主来说，主动降价是释放出了有议价空间的信号，买方可重点关注。

小结

哈尔滨楼市虽然表现尚好，但也不能盲目乐观。最新数据显示，7月全国70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市数量进一步减少，二手房价格连续两个月出现20个城市下跌的局面，楼市降温态势仍在延续。中央再度强调“房住不炒”并首次明确表示“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。近期关于房地产各融资渠道继续收紧的消息不断，苏州、西安等多个城市也升级调控措施，这些都释放出调控不放松的信号。分析人士预计，接下来多个房价上涨较快的城市或进一步收紧政策。

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