作者：齊俊傑看財經

之前，被房地產行業視爲狼來了變天了的一則爆炸性消息，引發了全行業的轟動，那就是廣東房地產協會提出申請，要調整商品房預售，全部改成現房銷售，我們在第一時間也解讀過這個消息，如果真要這麼搞，開發商就真得哭死，原來半年轉動一次的資金，現在最快也得2-3年才能轉動一次，一下資金需求就擴大了好幾倍。隨後只能是打折促銷，加緊銷售，從而快速的回收資金，也正是在這樣的消息影響下，萬科第一時間喊出了活下去的口號，然後在多地開始精裝改毛坯，率先降價銷售回籠資金。

雖然這個事，然後就木有然後了，但是似乎這股現房銷售的風，已經如星星之火，開始了試點，一開始是深圳的一個項目，龍華金茂府開始了現房銷售模式，10月19日，合肥也開始發佈通知，明確提出也要深化商品房預售管理，探索建立新建商品房現房銷售備案制度。並開誠佈公的鼓勵支持房地產開發企業實行新建商品房現房銷售。

但對於現房銷售，房地產商的牴觸情緒還是很大的，就拿廣東中山來說，5月到現在他推了16宗土地，全部要求現房銷售，最終造成3宗土地流拍。更早的時候，在杭州有過這樣的規定，當溢價率達到50%的地塊，所建商品房屋須在取得不動產登記證後方可銷售，也就是要求這種高溢價的房子現房銷售。但是僅4個月後，杭州改變了規則，把這條也給刪除了。2017年6月南京也有類似規定，競價達到最高限價的90%的時候，需要現房銷售，但是7月也是不聲不響的給取消了。

所以現房銷售看起來很美，但似乎並沒那麼容易，在知識星球齊俊傑的粉絲羣裏，老齊說過，這東西最好還是不要搞一刀切，可以多試試，但別收的太狠，如果收狠了，很容易造成開發商提前收縮資金鍊，那麼會影響他們的工程進度，最後造成新房供應短缺，可能會引發新一輪的新房荒，從而製造恐慌推升房價，在特大城市，北上廣深杭這種地方，還是非常需要繼續增加供給的，所以要進一步保持開發商的積極性，讓他們多拿地，多開發。這樣才能從根本上平抑房價。

當然，爲了給市場更多的選擇，在某些地塊出讓的時候，差異化要求也是可以的，某些項目就是要求他們現房銷售，這樣給開發商更多的選擇，也給購房人更多的選擇，有些人就是看漲房價，所以他願意買期房，他願意承擔質量的風險，但不想承擔價格的風險，但有些人則完全相反，買房子要來住一輩子的，所以希望看到現房在消費。需求本就不同，不應該一棍子打死。

而在一些房價已經被嚴重推高的三四線城市，預售制度確實應該被調整，因爲房價很可能會一夜風停，未來降價的概率極大，所以這些地方最好變成現房銷售，避免爲將來的樓鬧找藉口，現在所謂樓市降價維權的，也不好意思直接喊因爲降價所以要求退錢，他們也會找各種藉口，最主要的就是兩點，1是說裝修不達標，所以要求裝修合同退款。2是說期房銷售，實際房屋未交付，所以合同並未履行完畢。最近我們出臺的政策，其實都是針對這兩點在補漏洞，調整限價，規範雙合同，就是針對裝修不達標這個藉口，而調整商品房預售，則是預防期房糾紛。所以，你以爲是要呵護樓市？但其實政策已經在爲房價下跌，在做準備了。

綜合來看，我們覺得現在這樣挺好，不用出臺新的政策，更不用一刀切，悄悄的進村打槍的不要，慢慢的推房地產現房銷售，一個地塊一個地塊的區別對待，在某些地方房價上漲過多，未來降價壓力大，那麼就步子邁的大一點，而有些地方新房缺口還比較多，那麼就謹慎一點，先保證供應再說。在棚改貨幣化安置基本叫停之後，全國樓市基本被控制住了，現在只要維持現有政策，大概率在明後年，各地房價都會明顯回落，不需要在通過其他政策打壓。你動的越多，反而越容易出新的昏招。

最後還是我們的那個建議，如果你5年之內必須要買房，就基本屬於剛需，那麼你就儘量早買，未來限貸政策還是限購都會給你的購房添加不少的麻煩，而且沒人保證5年房價肯定會跌。理解所有人都想買在一個低點，而不願意去接那個高點，但是願不願意是一回事，能力是另一回事，沒人能夠提前預知高點在哪，低點又在哪，即使住建部門也不知道，也只能摸索着來。但如果5年之內，可買可不買的，房價一漲就想買，房價一跌，似乎忍兩年也行的，那就不是剛需，這些人最好再等等，現在樓市正在轉勢，隨着房產稅的臨近，很可能發生內核變化，你有時間這個資本，應該好好利用。至於想換房的，可以先考慮換租。不影響生活，也可以靜觀其變。