是什么让房企尤其是业绩看上去还不错的头部房企突然谨慎起来了呢？

近日，A股上市房企进入财报披露密集期，值得注意的是，透过各家房企上半年财报或业绩发布会，我们都读出了“谨慎”的味道。

这些年一直四面出击，大手笔并购收地的融创中国在8月22日公布的财报中表示，从今年5月份开始大部分城市的土地市场恢复至高位时，公司基本停止了招拍挂获取土地，有效规避了拿地风险。

去年9月高喊“活下去”的头部房企万科上半年大力度减减债务规模，同时进行“事人匹配”调整，上半年减员近600人，相当于每100个员工有近5个人离开。头部房企如履薄冰，中小房企日子也不好过。近日人民法院公告网的数据显示，上半年全国有近300家房地产企业发布破产公告，一些房企还债压力骤增，只能通过卖地回笼资金。

上市房企或放慢脚步，或变得佛系，或断臂求生，是何缘由？下半年房地产市场又将走向何方？

01 从疯狂并购到暂停拿地，融创“变心”说明啥？

从已发布2019年上半年财报看，在众多房企中，融创营业收入不是最高的，但营业收入和净利润的增速是最快的，分别达到了64.90%和67.90%。融创上半年的亮眼业绩与其一直以来在土地市场上堪称精准的操作手法密不可分。

2015年至2016年9月，融创坚决把握土地市场城市轮动机会，迅速完成了全国核心城市的布局；2016年10月之2018年9月，土地价格被推高，融创提高拿地标准，控制拿地节奏，并基本停止公开市场拿地。

截至去年底，融创拥有土地储备面积2.56亿平方米，对应货值3.55万亿，其中绝大部分是通过并购获取，且超过85%位于一二线及环一线城市，这些土地的平均成本仅为4181元/平方米，而对应同期的销售均价则超过15000元/平方米。在这个过程中，融创展现出良好的市场判断力和周期把握能力，因此有人将之视为“楼市风向标”。

在今年上半年的财报上，融创透露出了它对土地市场的判断：坚决不以预期房价上涨为假设来制定土地获取标准，仅在土地市场出现短期低位时，在核心城市审慎补充了价格合理的土地，并从5月份开始大部分城市的土地市场恢复至高位时，公司基本停止了招拍挂获取土地，有效规避了拿地风险。

对于下半年，融创表示，公司仍将集中房地产开发业务，严格控制投资规模，放缓拿地节奏，“仅在确保流动性充裕及杠杆率保持长期下降趋势的前提下，把握少数特别优质的机会。”02 减员、减债、卖地，房企准备过冬？

去年9月，万科董事长郁亮在万科南方区域季度例会上高喊“活下去”，表示万科在新局势下要进行战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配。从今年上半年的财报中，我们能找到这些调整的痕迹。

万科最新发布的2019年中报显示，万科房地产开发系统人数半年减少了近600人，比2018年底的12669 人减少了4.6%至12080人。

拿地方面，万科也趋于保守。半年报披露，2019年上半年，万科获取新项目54个，总规划建筑面积1372.8万平方米，同比减少33%；权益规划建筑面积941.8万平方米，同比减少17.67%。

与此同时，万科还大举收缩债务规模，万科今年上半年的有息负债规模减减了接近360亿元，占其全部有息负债的近14%。万科如此，其他房企概莫能外。保利、旭辉和阳光城三家房企今年上半年都在降低负债率，优化债务结构。陷入负债危机的泰禾集团则需要通过卖地收入才能维持净利润增长。03 连上市房企都开始谨慎，普通人还要冲吗？

我们知道，房地产是负债率非常高的行业。以融创为例，2018年总负债金额达到6435.53亿元，负债率89.80%，居行业第一。是什么让房企尤其是业绩看上去还不错的头部房企突然谨慎起来了呢？

首先，今年下半年，房地产融资持续收紧。房企要还债、要雇人、要开工，如果弄不到钱，岂不是要停摆？所以在融资成本抬高、融资渠道减少的情况下，房企们“打铁还需自身硬”，要依靠手里的钱扛过难关。

多家房企都表现出对现金流的重视。旭辉表示，下半年将坚持现金为王的策略以及不拿地王的纪律，并将放缓扩张脚步，原则上不再进入全新城市，做好既有开发城市的深耕。融创年中财报显示，现金储备增至1380亿元，同比上升178亿元。

第二，地价升至高位，拿地成本提高，但房价上涨前景不明。

虽然房地产行业依然处于利润和规模上涨周期，但业绩增长现乏力，增速较去年明显放缓，净利润率有所下调。中原地产首席分析师张大伟表示，资金成本大幅上升是房企净利润率下调的主要原因。这一点我们能从万科财报中找到印证：上半年万科拿地规模减少，但一年内应付地价在期末比期初增加120亿元。

高价拿地的话，房企只有以更高的价格出售房产才能赚钱，但从下半年以来的中央表态看，房地产将不再作为短期刺激经济的手段，房价在当前高位上很难说会继续上。因此，房企态度的转变也能视作是楼市风向变化的指标之一。普通购房者监测到这一动态，接下来看看房企主要在哪些城市拿地，就知道它们比较看好哪些城市的房价了。看完文章，你觉得中国楼市明天会怎么走？欢迎在评论区留下你的看法~记得关注小麦理财，每天给你科普一个财经知识，从此理财达人就是你！

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