是什麼讓房企尤其是業績看上去還不錯的頭部房企突然謹慎起來了呢？

近日，A股上市房企進入財報披露密集期，值得注意的是，透過各家房企上半年財報或業績發佈會，我們都讀出了“謹慎”的味道。

這些年一直四面出擊，大手筆併購收地的融創中國在8月22日公佈的財報中表示，從今年5月份開始大部分城市的土地市場恢復至高位時，公司基本停止了招拍掛獲取土地，有效規避了拿地風險。

去年9月高喊“活下去”的頭部房企萬科上半年大力度減減債務規模，同時進行“事人匹配”調整，上半年減員近600人，相當於每100個員工有近5個人離開。頭部房企如履薄冰，中小房企日子也不好過。近日人民法院公告網的數據顯示，上半年全國有近300家房地產企業發佈破產公告，一些房企還債壓力驟增，只能通過賣地回籠資金。

上市房企或放慢腳步，或變得佛系，或斷臂求生，是何緣由？下半年房地產市場又將走向何方？

01 從瘋狂併購到暫停拿地，融創“變心”說明啥？

從已發佈2019年上半年財報看，在衆多房企中，融創營業收入不是最高的，但營業收入和淨利潤的增速是最快的，分別達到了64.90%和67.90%。融創上半年的亮眼業績與其一直以來在土地市場上堪稱精準的操作手法密不可分。

2015年至2016年9月，融創堅決把握土地市場城市輪動機會，迅速完成了全國核心城市的佈局；2016年10月之2018年9月，土地價格被推高，融創提高拿地標準，控制拿地節奏，並基本停止公開市場拿地。

截至去年底，融創擁有土地儲備面積2.56億平方米，對應貨值3.55萬億，其中絕大部分是通過併購獲取，且超過85%位於一二線及環一線城市，這些土地的平均成本僅爲4181元/平方米，而對應同期的銷售均價則超過15000元/平方米。在這個過程中，融創展現出良好的市場判斷力和週期把握能力，因此有人將之視爲“樓市風向標”。

在今年上半年的財報上，融創透露出了它對土地市場的判斷：堅決不以預期房價上漲爲假設來制定土地獲取標準，僅在土地市場出現短期低位時，在覈心城市審慎補充了價格合理的土地，並從5月份開始大部分城市的土地市場恢復至高位時，公司基本停止了招拍掛獲取土地，有效規避了拿地風險。

對於下半年，融創表示，公司仍將集中房地產開發業務，嚴格控制投資規模，放緩拿地節奏，“僅在確保流動性充裕及槓桿率保持長期下降趨勢的前提下，把握少數特別優質的機會。”02 減員、減債、賣地，房企準備過冬？

去年9月，萬科董事長鬱亮在萬科南方區域季度例會上高喊“活下去”，表示萬科在新局勢下要進行戰略檢討、業務梳理、組織重建、事人匹配。從今年上半年的財報中，我們能找到這些調整的痕跡。

萬科最新發布的2019年中報顯示，萬科房地產開發系統人數半年減少了近600人，比2018年底的12669 人減少了4.6%至12080人。

拿地方面，萬科也趨於保守。半年報披露，2019年上半年，萬科獲取新項目54個，總規劃建築面積1372.8萬平方米，同比減少33%；權益規劃建築面積941.8萬平方米，同比減少17.67%。

與此同時，萬科還大舉收縮債務規模，萬科今年上半年的有息負債規模減減了接近360億元，佔其全部有息負債的近14%。萬科如此，其他房企概莫能外。保利、旭輝和陽光城三家房企今年上半年都在降低負債率，優化債務結構。陷入負債危機的泰禾集團則需要通過賣地收入才能維持淨利潤增長。03 連上市房企都開始謹慎，普通人還要衝嗎？

我們知道，房地產是負債率非常高的行業。以融創爲例，2018年總負債金額達到6435.53億元，負債率89.80%，居行業第一。是什麼讓房企尤其是業績看上去還不錯的頭部房企突然謹慎起來了呢？

首先，今年下半年，房地產融資持續收緊。房企要還債、要僱人、要開工，如果弄不到錢，豈不是要停擺？所以在融資成本抬高、融資渠道減少的情況下，房企們“打鐵還需自身硬”，要依靠手裏的錢扛過難關。

多家房企都表現出對現金流的重視。旭輝表示，下半年將堅持現金爲王的策略以及不拿地王的紀律，並將放緩擴張腳步，原則上不再進入全新城市，做好既有開發城市的深耕。融創年中財報顯示，現金儲備增至1380億元，同比上升178億元。

第二，地價升至高位，拿地成本提高，但房價上漲前景不明。

雖然房地產行業依然處於利潤和規模上漲週期，但業績增長現乏力，增速較去年明顯放緩，淨利潤率有所下調。中原地產首席分析師張大偉表示，資金成本大幅上升是房企淨利潤率下調的主要原因。這一點我們能從萬科財報中找到印證：上半年萬科拿地規模減少，但一年內應付地價在期末比期初增加120億元。

高價拿地的話，房企只有以更高的價格出售房產才能賺錢，但從下半年以來的中央表態看，房地產將不再作爲短期刺激經濟的手段，房價在當前高位上很難說會繼續上。因此，房企態度的轉變也能視作是樓市風向變化的指標之一。普通購房者監測到這一動態，接下來看看房企主要在哪些城市拿地，就知道它們比較看好哪些城市的房價了。看完文章，你覺得中國樓市明天會怎麼走？歡迎在評論區留下你的看法~記得關注小麥理財，每天給你科普一個財經知識，從此理財達人就是你！

相關文章