武清高鐵盤無論是在上一輪大漲週期中的增值幅度，還是這一輪下跌週期中的保值能力，表現都十分亮眼。

　　目前武清高鐵盤的價位已經不低，上漲到兩萬元左右，很多資金有限的投資落戶羣體就把目光投向了房價更爲低廉的寶坻。那寶坻能夠成爲下一個武清嗎？

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　　寶坻能否成爲下一個武清，這個問題要拆分成兩個問題來看，一是寶坻高鐵盤能否像武清高鐵盤一樣保值增值，二是寶坻整體發展進度能否跟上武清？

　　首先來看第一個問題，寶坻高鐵盤。

　　寶坻高鐵站位於潮白河南岸，寶坻區政府爲高鐵片區作出了美好的規劃，按照“一河兩岸、跨河發展”的空間佈局，編制了潮白河南岸30平方公里的城市規劃，並對高鐵樞紐站區域10平方公里起步區進行重點研究。

　　官方把這一區域定位爲“京津冀商務會客廳，寶坻新城的重要組成部分，寶坻的新門戶、交通樞紐、綠色生態的創新型中央活力區”。

　　總體佈局結構爲“一核、兩帶、一軸、多片區”：

　　“一核”即圍繞樞紐站的商務服務核心；

　　“兩帶”即沿潮白河的濱河休閒帶和沿高鐵線的城際創新帶；

　　“一軸”即沿津圍路的城市發展軸；

　　“多片區”即城市幹道圍合的各具特色的複合型城市組團。

　　建成後，寶坻新城將實現向潮白河南部拓展，總面積將達到60平方公里。

　　▲規劃效果圖

　　從官方的規劃效果圖來看，比武清佛羅倫薩小鎮還要高大上一些，不過規劃是美好的，那將來實際落實效果會如何呢？

　　爲表述方便，以潮白河爲界，我們把寶坻高鐵盤分爲北部和南部片區。

　　其中北部接近寶坻的中心城區，配套齊全，距離寶坻高鐵站大約2.5-3公里。南部目前正在開發建設中，各方面配套還不成熟，但目前在售的樓盤離高鐵站在1千米以內。

　　在武清，距離高鐵站一公里有一公里的價格，距離高鐵站最近的小區雖然價格高，但非常搶手。那寶坻會遵循和武清一樣的規律嗎？

　　武清高鐵盤周邊和原城區是緊密結合的，但寶坻高鐵站和原城區隔了一條潮白河。潮白河兩岸發展差異巨大，潮白河南岸現在到處是空曠的工地。

　　大家不要小看一條河對城市發展的阻隔作用，因爲要跨河發展的話，基礎建設投資實在是太大了。

　　要知道以上海這樣的一線城市實力，再加上國家各種政策支持，浦東新區才終於成功。但到了濱海響螺灣，多少個億的資金砸下去，只在海河南岸下了場毛毛雨而已。

　　現在一片荒涼的潮白南岸，想要建設出初具規模的新城區，預計工期會很長，南岸片區或許有規劃實現的那一天，但絕不是近幾年能崛起的。

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　　筆者去南岸某樓盤探訪，驚訝於在現在的天津竟然還有如此“接地氣”的售樓處。售樓大廳簡陋如縣城賓館大堂，除了中央的樓盤模型，四周空空如也，牆面上掛的樓盤區位圖沒有經過任何設計，簡直是直接把政府公佈的規劃圖找路邊小店打印出來了。

　　做爲門面的售樓處尚且如此，很難想象該樓盤有什麼居住品質。

　　據銷售人員稱，該樓盤在近期的開盤中每平米逆勢上漲了數百元，目前售價每平米大概在12000元左右。

　　筆者特地留意了下樓盤的銷控板，發現該樓盤在前幾期的開盤中竟然賣出去不少，只是最新一期的開盤只賣出零星少量房子。

　　相比之下，潮白河北岸的高鐵盤則靠譜的多，和城區中心連接緊密，對接的教育資源不錯。

　　北漂落戶天津很大程度上是看中了天津的教育優勢，樓盤能夠享受城區較好的學區的話是極大的競爭優勢。

　　目前北岸臨近高鐵的某樓盤的銷售均價在13000元到14000元，八十多平的小兩居總價一百來萬就能拿下了，比武清高鐵盤有很大的價格優勢。不過六十多平的小戶型單價要更貴些，大約在16000元左右。

　　▲北岸某樓盤售樓處

　　這個價格在整個寶坻也不低了，銷售人員稱這是寶坻的高端項目。

　　其實仔細看下來，該樓盤的賣點比如人車分流、安保服務等等在天津市區和濱海的新樓盤中只能算是標配，只是寶坻整體發展滯後，達到這樣標準的樓盤確實不多。

　　只有在高鐵站周邊3、4公里之內的樓盤纔算的上是高鐵盤，再除去這個範圍內的商業和發展不成熟的區域，寶坻高鐵盤的供應是有限的，體量並不大，只要是落戶或者投資的需求分流一點過來，就能把高鐵盤撐起來。

　　因此天津武清、寶坻的高鐵盤風險都不大，即使在目前的房地產市場行情下，議價的空間依然很小。

　　寶坻到北京副中心的高鐵通車後，二十分鐘之內就到達北京，而且規劃中從北京副中心的線路還要向北延伸，因此在通勤價值上寶坻並不弱於武清，就是目前商業配套和市政建設上要差一些。

　　但基於寶坻高鐵盤比武清明顯的價格優勢，潮白河北岸的高鐵盤還是值得投資的，至少在本輪週期中保值的能力將和武清高鐵盤比肩。

　　但是至於南岸，預計發展會比較緩慢。即使起步區內初步建成，跨河吸引人氣也是相當困難的，目前行情下，我們的建議也趨於謹慎。

　　儘管南岸的價格略低於北岸，但我們認爲從投資的角度講北岸要更加穩健，如果想要入手南岸近距離高鐵盤，也最好等等寶坻高鐵附近新拍地塊，選擇品質較佳的項目。

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　　接下來我們看看第二個更爲宏大的問題，寶坻整體發展進度。

　　假如去過武清的佛羅倫薩小鎮，或者濱海開發區的MSD商圈，再來看寶坻的城區，往往會感覺落差巨大。如果說漫步在MSD的花園廣場，感受到的是現代都市的氣息，那走在寶坻的城區，就是撲面而來的縣城style了。

　　▲寶坻街景

　　其實平心而論，假如比較的是武清、寶坻和塘沽的老城區，三者差距並不大。

　　但是濱海早已通過開發區幾十年的深耕細作和三區合併後的高強度開發，城市中心已經遷移，市政建設更新換代，市容舊貌換新顏。

　　而且濱海搞市政實在是捨得砸錢，新港新建圖書館請來是給香奈兒設計門面的團隊，生態城建公園中標的是英國某著名園林設計公司。在濱海四處搞開發的同時，武清也藉着高鐵通車的春風，成功打造了佛羅倫薩版塊。

　　而對於寶坻來說，環京城市圈的春風纔剛剛拂過，一切都是剛剛開始。

　　近日筆者走訪寶坻，發現儘管進入11月份，天津市區很多售樓處都冷清了許多，但寶坻不少售樓處裏面還是人來人往，門口停車位難求。

　　不過，要觀察寶坻的二手房成交數據，會發現成交量還是下來了，只是價格相對天津環城四區的下跌，要穩定一些。

　　武清和寶坻人口總量差不多，但武清的GDP總值要比寶坻明顯高一些，2017年武清GDP總值是1186.59億元，寶坻是731.2億元。

　　寶坻區政府爲了加快經濟增長，積極推進產業新城建設，規劃中的京津中關村被寄予厚望。

　　在官方的預想中，京津中關村科技城有長達30年的開發運營期，總投資將超千億，提供就業崗位11.7萬個，吸納常住人口5.8萬人，能夠成爲京津冀乃至全國深化改革的橋頭堡和高端創新創業的重要策源地之一。

　　規劃面積14.5平方公里的京津中關村科技城，被列入《京津冀協同發展規劃綱要》。

　　10月31日上午，京津中關村科技城招商項目集中籤約暨入駐項目聯合動工儀式在寶坻經濟開發區舉行，儀式上，寶坻區政府、中關村發展集團分別與北京市科學技術研究院簽署合作協議，除此以外，北京計量檢測科學院、中關村醫療器械園、興達奇、福斯特、永華晴天等企業單位分別與天津京津中關村科技城發展有限公司簽約。

　　筆者曾有過在政府招商部門工作的經歷，簽約儀式常有，但真正到了落實的階段，註冊資金和實際注資是兩碼事，註冊運營和實際入駐辦公又是兩碼事。

　　寶坻的京津中關村就是起步區竣工就是3年後的事，實際落實情況還很難說。

　　而且中關村在濱海北塘、雄安新區都掛了名。2016年的時候，中關村入駐北塘的消息也讓北塘居民興奮了半天，消息上了人民日報頭版。

　　但是兩年過去了，北塘的中關村似乎雷聲大，雨點小，給北塘帶來的提振效果有限。

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　　寶坻是個很有想象空間的區域，當前的房價也不算高，有很大的投資誘惑力。但是當地政府的一廂情願還要等待市場驗證。

　　前段時間武清雄心勃勃的推出了多個片區的規劃，然後準備在土拍市場上大展身手，可是當前的市場給武清政府潑了一盆冷水，多個地塊被延期交易或流拍。

　　武清的底子要比寶坻強的多，但開發新城產業招商並不是件容易的事，因此寶坻更要冷靜對待。

　　北京的實力毋庸置疑，環京的崛起是大勢所趨，我們知道必然有一些地區將成功晉級北京衛星城，但是判斷什麼時間能夠晉級，卻像是一場豪賭。

　　寶坻或許能夠騰飛，但不是近期。當前房地產市場階段，投資寶坻，我們還是建議優選確定性較強的高鐵北岸盤，寶坻其他地區，多多觀察，暫緩入手。

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