近日，國家統計局發佈《2018年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，相關數據顯示,10月份濟南新房價格環比漲幅已實現四連降，目前濟南部分樓房價格已與去年年底持平。同時，記者在走訪過程中也發現，由於市場整體下行，開發商對於預期明顯降低。目前，濟南東部熱門區域-長嶺山片區已有開發商選擇“精裝改毛坯”以低價走量的方式來應對市場的變化。

精裝變毛坯，低價走量衝任務

王女士一直想購得一套歷下區的房子，在看過主城區的二手房後她發現除了房型老舊，單價太高成了制約自己購房的主要原因。因此，王女士注意到了屬於歷下區長嶺山片區的路勁雅居樂璟園項目，但是王女士不明白的是爲什麼同屬於路勁雅居樂璟園的璟仕府和璟悅府兩個地塊，在價格方面可以差到4499元/㎡。

據悉，路勁雅居樂璟園分爲璟仕府和璟悅府兩個地塊，璟仕府是去年12月22日土拍時路勁地產和雅居樂共同競得的2017-G145原華藝集團地塊，此地塊在未計入安置房面積之前的樓面價爲13499元/平米。璟悅府是去年8月4日土拍中溢價率高達133.88%的原龍科機電地塊(G078)，樓面價爲13448元/㎡，由路勁地產競得。

目前，璟悅府小高層毛坯均價21999元/㎡，由路勁地產主導銷售;璟仕府洋房毛坯均價17500元/㎡，由雅居樂主導銷售。在拍地信息來看，兩個地塊的樓面價格差距不大，但是在配建的安置房面積上，璟仕府地塊的4800㎡安置房遠少於璟悅府地塊的25500㎡安置房，這也可能是璟悅府價格會高於璟仕府的原因之一。

路勁雅居樂璟仕府鳥瞰圖

此外，記者瞭解到，璟仕府所屬地塊位於萬科金域華府北側、興港路南側，項目東側和南側都是萬科金域華府的高層，在採光方面將會受到影響。雅居樂負責的璟仕府地塊以低價走量實現快週轉和回款。

值得注意的是，在路勁雅居樂璟園開盤之前，置業顧問也向記者透露價格將比肩CBD住宅價格，同時是精裝交付。但是在開盤後全部變爲毛坯住宅，價格也有降低。不難看出在市場趨冷的環境下，價格仍然是決定購房者購房的關鍵，開發商在面對年末回款和銷售量的壓力下對於市場的預期也在降低。

價格決定成交量

在長嶺山片區已經開盤的項目中，萬科金域華府和銀盛泰金域藍山是銷售期較久的項目，路勁雅居樂璟園和金茂府是近期開盤的新產品，銀豐玖璽城雖未開盤但是已經開始蓄客並對外開始釋放價格精裝22000-23000元/㎡並將於月底開盤。

記者在探盤後發現，由於長嶺山片區的房價偏高所以在成交量方面並不理想。在克而瑞11月4日開盤簡報數據中可以看出金茂府首開117套房源，整體去化率在60%左右;路勁雅居樂璟園璟悅府項目自9月30日開盤以來去化僅有30餘套;銀盛泰金域藍山的周去化率也僅爲2-3套。可以看出在市場下行的形勢下，購房者的理性正在迴歸，高房價和市場的不確定性使得投資客也變得謹慎。

恐懼高端定位，未來市場具有不確定性

悉數目前的濟南市場，對市場預期降低的開發商並不在少數，藍城楊柳春風是西客站片區的高端項目，記者近日與其策劃工作人員交流時，他向記者談到，大家都對我們的項目有誤解都認爲是高端項目，但其實我們主打的是洋房產品並且在價格方面也很有競爭力。

藍城楊柳春風鳥瞰圖

面對市場下行和開發商對市場預期降低等因素，業內人士同記者分析道，房子由一開始的毛坯變精裝，是開發商增加利潤的一種手段，由於政府限價的原因，只有精裝可以實現利潤率的增加。但是目前市場下行，房子又由精裝變回毛坯，這其實是一種變相降價的行爲。就現階段來說，購房者對於房價的接受能力有所降低，一方面是需求的降低，另一方面是對於市場預期的不確定性。因此，需要提醒購房者應該根據自身需求置業不要盲目投資。

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