原標題:今年樓市冷？纔剛開始，2019年才真悲催

本來今天發另外一篇的，早上看到朋友圈有人在算網籤銷售數據。當然今年不論是北京還是外地，網籤數據已經失真，那麼有什麼數據考驗分析分析2019年市場會如何呢？

其他城市數據不多，簡單的看看北京的數據，特別是新開工的住宅數據。得出一個結論，太悲催了。

1:2018年，北京住宅新開工刷新2012年來最高峯

產權類的保障房含共有產權、限競房，在2018年合計取得開工證的項目多達93個，總面積高達1414萬平米，同比上漲140%，預計年末最後一個多月還有多個項目開工。

這些住宅項目中大約70%是住宅房源，另外是各種配套，也就是說，2018年入市的潛在供應住宅量高達1000萬平米。

2：市場住宅成交如何？

截止日前，2018年北京含共有產權限競房的住宅合計供應580萬平米，但簽約只有27763套，可以說是跌至歷史最低。庫存則持續增加到了7.6萬套已經是最近4年最高。

3：限競房市場分化嚴重

北京截止日前入市的限競房項目合計有

北京合計有29個限競房項目取得36期預售證，合計提供商品房限競房源17462套，達到了202.5萬平米（另外還有車位等配套）

網籤數據相對樂觀的只有瀛海府/熙悅林語/中海京西里/瑞悅府/洺悅苑少數幾個項目.

從網籤數據看，因爲部分項目剛取得預售證，合計網籤只有3235套，簽約均價爲48885元每平米，按照這個比例計算，網籤銷售率只有18.5%。

而即使計算，所有項目的真實銷售，市場已經入市的這些項目，平均去化只有3成多,相比之前的4成繼續下滑。

這29個項目合計入市1000億貨值，網籤成交金額只有150億，而真實銷售數據只有280億左右，也就是已經積壓了700億成爲庫存。（如果計算車位等部分，已經超過700億）

按照最近入市的節奏看，未來2個多月，還將有1-2萬套限競房入市，預計2018年，限競房將積壓庫存超過1000億。

4：可怕的2019年

以北京的限競房爲例，已經入市的20多個項目只是開始，而從趨勢看，還有多個項目已經取得開工證將入市。

累計限競房合計面積高達658萬平米已經開工，入市只有302萬平米，也就是說未來幾個月還將有300多萬平米（其中部分住宅）井噴入市。

截止今天2018年11月21日，北京已經成交的住宅土地中，合計限價商品房住宅有684萬平米，另外還有共有產權房新增179萬平米，200萬平米的公建面積。

過去幾年北京土地大量供應逐漸開始形成房源，增加的供應量最主要體現在限競房：

首先：當下整體市場處於平穩狀態中，不論是二手房還是新建住宅成交量平穩。

其次；北京市場過去2年土地供應高峯逐漸開始反應到住宅房源數量上，預計後續還將有大量上市。購房者開始全面觀望。

第三：限競房區域供應扎堆現象明顯，部分區域入市超過3000套，這使得供大於求開始明顯出現。

第四：限競房市場分化明顯，部分限競房接近售罄，而部分限競房去化不足2成。而且相比過去銷售小批次優質房源與一般房源搭售，現在限競房一次全部推出市場，導致開盤優質房源銷售後，後續房源去化非常非常慢。

第五；從價格看，限競房項目開始出現了明顯的價格調整，而且隨着後續供應量的繼續上升，去化難度加大的區位屬性不好的限競房有可能開始價格戰。

最後偉哥總結一下：2019年，北京樓市供應量將是2018年的2倍以上！

1：北京限競房已經成災，入市了200萬平米住宅，1.75萬套，才賣了才3成多。積壓了上萬套。

2：還有100多萬平米1萬套，已經開始開工，未來3個月就繼續井噴入市。

3：沒開工的還有300多萬平米住宅土地，合計還有3萬套。將在2019年入市。

4：2019年限競房住宅入市最少460萬平米大約4萬套。

5：已經掛牌等待成交的17宗住宅地塊，合計200萬平米，其中住宅部分超過100萬平米。