鏈家中介在北京的市場份額大概佔50%左右，鏈家/貝殼的app上每天都會有前一天的成交量，拿這個成交量去估算北京市場的總成交量還是比較準的。

　　這種市場份額下，會使得鏈家對於北京二手房市場有着絕對的控制權。從全國範圍看，鏈家在北京應該是做得最好的。其它幾個大城市，像上海、深圳等，鏈家的市場份額都沒這麼高，話語權也不算大。所以說，鏈家中介絕對的主場應該是北京。

　　現在鏈家在北京的中介費費率在2.7%，由於鏈家在北京有着絕對的話語權，所以反倒使得北京的中介費費率有了參考標準。跟着“老大”走，這應該在各行各業都是默認的潛規則。

　　北京相對比較大的中介，我愛我家、麥田等，他們的基本費率也是2.7%，但是這個費率跟鏈家比起來肯定就沒有優勢了，所以除去鏈家之外的其它家的中介費的談價空間還是比較大的。

　　由於北京的房價很高，所以2.7%的費率，綜合看還是比較高的，買一套500萬的房子，中介費就達到了13.5萬元，相當於很多工薪階層一年的收入了。

　　北京二手房交易的中介費整體偏高，毋庸置疑。

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　　像上海和深圳的中介費，整體來說，都沒有北京高。這兩個城市內部的二手房中介競爭相對來說比較激烈。你去深圳找中介看房子，問他們中介費的時候，他們都會很主動地告訴你，價格是可聊的。上海也是類似的情況，聽那邊朋友說一般都不會超過1.5%，但是你如果在北京，跟鏈家聊中介費的時候，他們在費率方面咬的還是很死的。

　　我接觸到的一些成交裏，原價2.7%籤的不在少數。

　　前幾天我們賣掉的一套房子，買家就是第一次買房，最後我問中介，你給人家中介費按的多少，中介說原價籤的，之後又說北京的管理如何如何嚴……其實我是可以幫一把的，但是想了想這忙不太好幫，所以也就作罷了。

　　當然了，買房人選擇中介，一方面會看價格，另一方面還會看性價比。

　　下面我們就來綜合對比一下。

　　鏈家之所以在北京能拿下如此大的市場份額，絕對是有原因的。

　　主要有兩方面原因，一方面是鏈家的房源端做得最好。在北京買房，我估計90%以上的人第一選擇就是鏈家（貝殼）網，其它中介的網站做的都很差，而且房源不全，假房源比較多。

　　假房源的情況要重點說一下。現在的房天下還是主要以假房源爲主。假房源的目的就是通過把房子價格標低，來吸引買房人去諮詢，諮詢之後中介會告訴你這套房子由於xxxxx原因，價格上調了或者已經賣掉了，但是，他們還有其它房源，要不要考慮一下。

　　過去的中介基本上都是這種套路。

　　前些年，鏈家爲了提升自身的服務品質，有過保證真房源的承諾，從那以後，房源可信性才大大提高。（如果大家在鏈家發現假房源之後，可以直接舉報，鏈家會給獎勵）

　　鏈家能做大的第二方面原因是，在鏈家成交的安全性是最高的，可以理解爲幾乎無風險。

　　我們知道像北京的這種大額房產，在交易過程中，一旦出現風險，買家或賣家所承受的損失是很大的。

　　給各位舉個例子吧。其實寫這篇文章就跟想說的這個例子有關係。

　　某粉絲在某家中介買了套房子，價格算是正常市場價，但是在交易過程中，突然得知了一條消息，那套房子臨着醫院的太平間，在此之前中介沒有告知，如果告知的話肯定就不會買了。

　　不過由於已經簽了購房合同，而且交了筆大額定金，現在跟房東協商，房東的態度也很強硬，如果毀約定金不退，最後事情就僵在了這。然後跑過來問我怎麼辦……（這裏不討論怎麼辦的事）

　　其實這樣的房子，如果在鏈家買，鏈家的經紀人一定會提前告訴你，不提前告知的話，經紀人的飯碗怕是保不住了，所以他們寧可不賣這套也不會去踩那個紅線，鏈家的內部管理還是非常嚴的。如果事情真的發生了，即經紀人之前沒有告知買房人，買房人還把房子買了，那怎麼處理呢？

　　先說下凶宅的例子，如果在買兇宅之前鏈家沒有告訴買房人，那麼買房人買了凶宅之後，是可以要求鏈家全額回購的，這種全額回購的例子有不少。所以這種大可放心，買房人只要不在大牛市買房，一般不會受什麼損失。

　　像我舉的例子這種情況，全額回購的概率可能比較小，但是要求賠付是沒有問題的，賠付之後至少保證自己不賠錢我覺得問題不大（也就是說把臨太平間的房子按照低價賣掉，加上鍊家賠付，應該是不會賠的），鏈家在承擔責任方面還是比較靠譜的。

　　但是像在某家中介籤的這種情況，就不知道後續怎麼處理了。

　　而某家中介的中介費是多少呢？

　　一般都在2%以上，不出意外的話在2.2%左右。上次我們買下的那套房子，房主去西城換房，買的某家（非鏈家）中介的獨家房源，硬是2.7％籤的，在我們籤買房合同的時候，房東跟我們抱怨了半天。（因爲我們籤的中介費比較低）

　　在北京二手房市場上，很多人會因爲鏈家的中介費高而去找小中介，但是如果讓我說的話，我覺得反而是小中介的中介費太高了。

　　服務質量、中介人員素質等要跟中介費匹配起來吧。

　　現在我愛我家的中介費大概能打到8折，麥田的中介費可聊餘地不太大（也分區域），21世紀可以到2以下，其餘的小中介我瞭解的最低的能到1%，但是房源幾乎無保障，碰上什麼房子買什麼房子。

　　從中介費的邊際來看，我們以我愛我家爲例，一套500萬的房子，大概可以省1-2萬，這是實際成交情況。

　　爲了省這點錢，我覺得不如直接去鏈家了。

　　當然，即使是我這麼說，很多人還是想省這點小錢，這種因人而異吧。

　　說這個觀點的原因還是因爲那個例子，那個臨太平間的房子就是在其它中介籤的，中介費也沒省多少錢，現在處理起來心力交瘁，而且很有可能丟掉一大筆錢。。

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　　最後講一下鏈家的收費。其實我也覺得鏈家的中介費太高了。原因是北京的房價一直在漲，而鏈家的費率則不作調整，這就相當於鏈家的中介費漲幅是跟北京房價一致的。

　　而鏈家又把這個費率卡得很死，原因在於在整個北京市場上，沒有另一家足以跟它抗衡的中介公司出現，所以定價權就放在了鏈家手裏。

　　從鏈家的角度說，中介服務品質的提升及交易環節風險的降低，這些舉措大大增加了鏈家的成本，所以現在中介費在2.7%鏈家也未必有多賺錢。（相對來說）

　　2.7%的費率其實是均攤的。怎麼理解呢？

　　在房產交易中，不同的房子，不同的付款方式，處理起來難以程度不同，像很多問題房源，處理起來就很繁瑣，這種的成本就會很高，可能到交易完成後，鏈家公司都不賺錢；而那些全款交易的房子，處理起來就很方便，成本也很低。

　　另外鏈家成交過程中，很多壞單，比如說買到凶宅的情況，鏈家都是全額回購，還有成交不成功的鏈家也會把中介費退掉，這部分成本很高。（小中介公司沒有這種承諾，所以不存在這種成本）

　　鏈家現在是把所有的交易都統籌了，不管單個成本，而算總成本，按照平均來收費。我們經常覺得在鏈家買一套房子，也沒見給提供多大幫助，怎麼就收了十幾萬塊錢呢，其實還是總成本均攤的問題。

　　這種收費辦法一方面跟鏈家的內部管理有關係，現在鏈家內部有非常周密的業績分配計算方式，如果調整的話，會很複雜；另一方面也跟不同定價方式最終導致的成本有關係，大家可以想一想，如果讓你當一箇中介公司的老闆，你定價的話是統一定價，還是分情況定價？

　　很多問題房源如果想高收費，但是不同房子的情況又未必一樣，這就導致了其判斷成本很高，還不如直接定一個統一價格省事呢。

　　所以目前的這種收費方式也算是一種妥協。

　　不管怎麼說，目前北京二手房市場的交易成本還是比較高的，希望未來能有新的模式能打破這種格局，降低大家的購房成本。

　　新房遇冷無人, 鏈家閉店撤離, 這個網紅城市的行情終於到頭了!

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　　購房登記人數爲0

　　一個杭州的粉絲給我發過來這樣一段話：

　　這個項目我去看到，位置雖不算核心區但是也還不錯，均價在40000+。在大行情中時，也是有錢難買的項目，但是忽然間就時過境遷了。

　　我們再來看另一張圖：

　　這張圖是我在網上看到的，但這項目我去看過，位置在餘杭，是典型的遠郊盤。

　　在三月份行情好的時候，均價在25000，當時這個項目的操作套路是，一次開一個單元，每開一次漲1000。非常難搶，除非找關係。

　　六個月後，情形發生了逆轉。購房登記人數爲0。

　　而這種逆轉的更深處，則是整個杭州樓市的行情，已經走到了歷史的另一個十字路口。

　　自杭州樓市今年4月啓動搖號，因爲嚴格的限價影響，在剔除了關係成本之後，公平降臨在每一個人身上。

　　這導致了杭州樓市更加瘋狂。

　　在5月，因爲報名不足，無需搖號的盤有4個，其中3個是排屋別墅；

　　而到了8月，這個數字上升到8個，佔當月推盤總量的15%。

　　到了9月，一下增加到了13個，遍佈主城、蕭山、餘杭。

　　10月的67張預售證中，則已有25個無需搖號，佔比近4成。

　　就是仍需搖號的網紅盤，中籤率也在上升。

　　神盤楊柳郡一共開了486套房子，但直到1189號才全部選完，有703人搖到號而選擇棄選。

　　從三月份遠郊融創25000一平的高層大家瘋搶，到這個月市場等待很久的綠城網紅神盤被放棄。

　　六個月的時間，市場預期已經發生遷移。

　　曾經無比堅定的信心，開始搖搖欲墜了。

　　受新房行情影響最深，無疑是二手房。新房火爆，二手房也跟着火，新房遇冷，二手房則是先於二手房冷。

　　杭州的二手房又是如何？

　　2

　　鏈家門店倒閉了

　　幾天前，同事給我發來了幾張圖片，說他們家門前的鏈家閉店撤了。

　　這是最近幾天來，杭州樓市展現出來的第二個細節。

　　9月杭州市區二手房成交量爲3330套，創了2017年以來除今年2月以外的新低，環比去年9月下降了67.5%。

　　10月，杭州市區二手房共成交了2938套房源，環比9月的3330套下降約12%。

　　這兩個數據讓杭州傳統意義上的金九銀十已成僞概念。

　　算下來，這已是今年二手房成交峯值以來第5個月下降了。

　　這個曲線圖和新房行情何其相似！在四月份搖號出現後，杭州暴熱了三個月的新房行情，7月後，市場的邊際價值梯度就開始不斷下調了。

　　情境似乎越來越堪憂起來。

　　到了今天，二手房的成交瘋狂低迷，而在硬幣的另一面，則是二手房掛牌數量的激增。剪刀差成愈來愈大之勢。

　　2015、2016、2017年是杭州的大行情。在最好的2016年，這一年杭州新建商品房的成交量爲205000套。

　　如果從杭州商品房啓動的1998年開始算，這是杭州房地產20年來成交數據史無前例的一年。

　　這個紀錄預計將要長時間保持，要想被打破，也許要再等十年。

　　但這在過去三年呼呼啦啦賣出的幾十萬套房源，有很多將在今年年底交付。

　　錢江晚報說，今年底預計有2.8萬套的房源交付。

　　我們再來看杭州市住保房管部門公佈的另一個數據：

　　2015年-2017年，這三年，外地購房者在杭置業的總套數佔市區新建商品住房成交總套數的比例，分別是19.5%、33.8%、14.4%。

　　誇張的依然是2016年，外地購房者佔比將近三成，這也意味着2016年杭州樓市的投資客比例極高。

　　可以確定的事實是，這些投資客買下的房源，基本都會入市，只是時間早晚的關係。

　　有數據爲證：2016年在杭置業的上海購房者佔比達到6.8%。但所有人都知道，杭州的這一波行情，基本是由上海和溫州人最近進入啓動的，而杭州本地人大範圍進入樓市的時間，基本是在2017年。

　　這些事實，註定從今年年底開始，在大批量的新房入市後，會有二手房掛牌激增。

　　衆多周知的是，在房地產中，只有二手房是市場經濟，遵循着嚴格的供求關係市場法則。

　　於是，當供求關係陡然一轉，行情之變接踵而至了。

　　法拍房是二手房市場的一個縮影。二手房價格漲，不限購的法拍房就火爆異常；二手房市場轉冷，法拍房市場也跟着涼。

　　那麼，杭州的法拍房如何呢？

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　　法拍房墜入寒冬

　　阿里拍賣發佈了《9月杭州房地產市場月報》，報告中稱，9月份杭州房產拍賣市場住宅成交均價爲23463.88元/㎡，爲半年來最低。

　　這和二手房成交行情一樣，半年來最低。

　　到了這一刻，法拍房成交價普遍低於評估價，已成不爭的事實。

　　案例多的數不勝數，以下案例來自錢江晚報：

　　10月16日，一套位於餘杭的西溪山莊香山美墅別墅成交，評估價1505萬元，最後成交價1018.2萬元，相當於打了6.8折；一套岸上藍山117㎡的房源，成交價爲210萬元，比起評估價303萬元，也幾乎打了6.9折。

　　錢江新城的豪宅東方潤園，10月份有兩套房源進行了司法拍賣，其中一套470.23㎡的房源，評估價爲3311.5萬元，最後成交價爲2325萬元；另一套316.64㎡的房源則遭遇了流拍。

　　位於市中心的新華坊，10月12日成交的法拍房房源，爲兩套打通的中小戶型房子，總面積157.8㎡，評估價爲626萬元，實際成交價僅439.2萬元。

　　當二手房溢價過高，或者被限購時，法拍房就是最好的替代渠道。成交就會產生溢價。而當二手房價格趨冷時，資本則必然會流回二手房，法拍房價格也必然折損。

　　這就是市場的細節。

　　4

　　總結

　　到了這一刻，所有的細節都在指向杭州樓市涼涼這一結果。市場從此一蹶不振走向谷底。

　　但，真的是這樣嗎？

　　那麼，杭州未來科技城的一套二手房，有任早上剛看到猶豫準備下定，結果下午就被別的客戶全款搶走了又該如何解釋？

　　10月的一套位於上城區的陽光海岸14-15樓的躍層法拍房源，面積484.87㎡，評估價爲3762.59萬元，最後成交價達到4028萬元。多出了整整四百萬，這又是怎麼會是？

　　其實結果很簡單，因爲市場已經走向分化。

　　在市場分化的情況下，再也沒有之前閉着眼睛買就能爆賺的美好時刻了！買到有價值的房子，也越來也需要更多的專業性。

　　這也就是那個流傳很廣的定律：在別人都在搶的時候大筆賣掉迴流資金，在別人都認爲市場已經到谷底絕望的時候大筆出手搶房子。

　　從宇宙第一房企恒大，到專業房產投資老炮，這一招被運用的淋漓盡致。

　　那麼，杭州市場分化的背後，作爲剛需買房的人，在不得不買，而又怕一買即入坑的情況下，該如何價值版塊和價值樓盤？又該如何避開樓市炮灰的大坑？