厉害！郑州上千业主要求退房：因为公寓是商业性质

“公寓”到底能不能住人？

业主们说，房子的性质是办公，商业服务，必须退房。

开发商说，没有明确禁止，项目是合规的。

郑州万科·小世界公寓这个项目最近二期收房，业主们看到合同上注明房屋性质为“办公，商业服务”，认为开发商涉嫌欺诈，要求退房退款加补偿。

图片来源：中国房地产报

一位购买了这个项目的业主给出了这样的理由：

1、开发商在宣传过程中完全突出“公寓”字样，并没有告知该项目性质是“办公，商业服务”。

2、样板间也全部是按照住宅的样式装修设计，可住人。

3、目前很多城市都在禁止商改住，郑州虽然没有明确禁止，但不代表以后不会明确禁止。

从开发商回复来看，他们也承认四点：

1、地块是商服用地；

2、预售合同已写明是办公；

3、不否认使用“公寓”字眼宣传，但也注明了“宜商宜住宜出租”；

4、此种操作目前在郑州是合规的。

开发商们将商业地块盖成公寓，一层楼几十套房，每套房就是一个大开间，带一个卫生间，有的是毛坯，但很多是精装修，也都是按照迷你住宅的形式来装修的是，唯一差的是不通天然气，有实力的开发商甚至能拿到民水民电，这种房子居住成本其实不高了。

有业内人士援引相关规定表示，万科这么做是违规的。但万科也不傻：郑州并没有禁止。但万科作为全国性标杆房企，如果不熟悉每个城市的政策，那还混什么房地产？王石和郁亮不懂吗？马后炮而已。

如果说万科是违规的，那我可以说全国90%以上的房企都违规了，大家都这么干。至于为什么这么干，原因是多方面的。

简单说两点：

1、政策变化导致市场需求发生变化，比如限购的出现。开发什么样的产品，必然做过完备的市场调研，公寓这种产品，一般两类人居多，购买力不强的刚需，买这种房子过渡一下，投资客没有房票了，退而求其次选择公寓，赚房价也赚房租。

2、土地出让比例不平衡，中国大部分城市都是这样的，住宅用地比例是偏低的，这里面有传统的重商思维，住宅卖了就是一次性的，至少70年内只能收一次税，但商业就不一样了，每个月每年都要交税。对主政者来说，多配置商业用地显然可以一直收税，少量的宅地也可以高价卖出，一次性多收割一点。

从2016年北京商住房爆发开始，大家开始熟悉公寓这种产品，那一年公寓成交量历史性大幅超过了住宅的成交量。这里当然政策因素占主要原因，购房需求旺盛，开发商手里又有大量商办地块，当时也没有限制商改住，买卖双方都认为自己赚了。

但中国的房地产，你懂得，政策被变相破解了，让你去发展商业组团，结果全部变成住宅住人了，规划流产了。吸引了大量非本地户籍人口定居，给城市管理带来巨大压力，公共资源不够分了，交通太堵了，低端产业太多了，最关键的是房价还在涨……

目前针对商住房进行调控的几个城市，大抵都是基于上述逻辑。不过问题还是来了，对于大多数城市，商改住并没有明确不可以，郑州就是这样的。

说到这里，就不得不提一下目前郑州公寓市场了。据克而瑞统计，2016年至2017年上半年，是郑州公寓市场最好的时候，整个库存周期仅有6-12个月，市场非常火热，但到了2018年，公寓市场急转直下，原因也是因为几个大城市对公寓的调控，还没卖的公寓必须改回去，包括还没收房的公寓，都得退房改回去，已经进入市场的公寓，不能卖给个人购房者，自此，公寓瞬间被打入冷宫，成交量长期为零，价格断崖式下跌。

对开发商来说，一切都是在法律范围内行事，目前郑州未明确不允许办公产品用来居住。既然可以，那么要用来住，必然就得按照居住用途来装修设计。

对业主来说，他们当然清楚现在大环境是不利于商改住的，万一郑州对“商改住”“公寓”出手，自己就是接盘侠。

说实话，如果单纯走法律诉讼，业主们必输。行政介入，舆论跟进后，后续发展还真不好说，房地产这行业太特殊了，政商关系非常关键，开发商大概率会妥协，至于到什么程度，目前还不知道。

而业主们显然知道，直接走法律诉讼大概率会败诉，必须调动各种资源为自己服务，形成一种压力，房住不炒现在就是一柄尚方宝剑，拿住了才能占据主动。

我不相信这上千位业主中没有人知道“公寓”的意思，目前“公寓”并没有法律意义上明确定义，但在实际操作中，由于这些年开发商的大力推进开发，在大家的认知中早就是“40年产权，不限购，商业用地，开发商普遍改造成住宅出售”，“公寓”与“商住房”“商住公寓”都是一回事。经历了市场多年的洗礼，购房者也应该清楚，即使可以住，但“公寓”并不是“住宅”。