楼市要回暖，“造势”是必须要的。

在这方面，深圳已经领先一步，深圳的湾玺项目分别在3月7日和13日开盘，两次开盘都宣告售罄，分别揽金3.6亿和6亿。

另有一个刚需盘，宝安沙井万科星城线上开盘，96-250万的小公寓，7分钟售罄，揽金近3亿，后续还加推了5栋。

深圳的二手房同样表现不错。经常刷贝壳或者链家APP的朋友应该能感受到，不少房东开始上调挂牌价了，贝壳数据显示60%业主选择上调挂牌价。70城数据，也印证了这一点，2月份深圳二手房价格环比上涨0.5%，同比上涨8.8%，这个数据完全领先于一线城市其他三城，放在70个城市当中来比较，也是比较领先的。

那么深圳的楼市真的火了吗？抽丝剥茧才能获得答案。

先来看湾玺吧，这个项目单价在2000-5000万之间，属于典型的豪宅项目，豪宅在楼市是一个独立的存在，客户群体相对较小，对整体楼市来说，参考价值很小。

而对于万科星城来说，为了打响第一枪，选择低总价不限购的商住公寓，可谓是精心挑选。虽然首付要5成，贷款年限10年，但优势在于总价足够低，客户群体不算小。另外，本次成交的客户，绝大部分都是老客户，置业顾问早就开始维护了，包括购房资格，贷款事宜等等，属于开盘即下单。

而且，从这两个楼盘的备案情况来看，目前湾玺和万科星城都还有房子。湾玺一共备案了225套房，这次只是卖了一半左右，万科星城更多，一共备案了1801套房，这次也只是卖了288套。

所以，说它开盘售罄，日光，秒光，没问题，但这是精心“制造”出来的。当然，这对于房地产营销来说，并不奇怪，平常就是如此，疫情之后的更需要这种成交来刺激市场。

但作为购房者，应该清楚的是，现在还远谈不上“火”，只不过是“修复”。

深圳的二手房同样也是如此。成交量也在缓慢爬升，带看依然很不现实，现在买二手房的这些人，也都是经纪人维护了很长时间的，少量成交的客户也都是直接线上成交的。

当然，更多人关注的是深圳二手房价的上涨。对于深圳，二手房价上涨其实早就开始了，从去年7月份就开始了。虽然2月份环比上涨0.5%，在70城横向对比中排名第三，但从深圳纵向对比来看，这个涨幅并不算扎眼。2019年9月份，深圳二手房价环比涨幅一度达到了1.2%，远高于北上广三个城市。

那么问题来了，为什么业主普遍选择上调挂牌价呢？

首先，疫情好转自然是直接原因，对于业主来说，上调挂牌价更多是试探市场的反映，毕竟复工复产加速，来深圳的人更多了，需求在增加。

其次，对深圳来说，如果没有疫情，也是会上调的。深圳在去年11年调整了增值税标准，也就是“豪宅税”，这部分红利也自然被房东收下，二手房挂牌价本就处于上涨通道中。担心房价上涨的购房者的确多了，他们的入市，让房东上涨的信心更足。现在的挂牌价上涨依然是那一波行情的延续。

第三，对于深圳来说，连环单太多了。卖房的人同时在买房，自己的房子卖便宜了，再买房就相对不划算。

第四，金融层面的利好，市场上钱更多了，利率也在下行，购房门槛在降低。

以上四点因素叠加在一起，就能理解为什么疫情导致成交量暴跌，而挂牌价和成交价依然能看涨。

现在国内疫情社区传播基本没有了，境外输入型病例受到严格管理，复工复产加速，房地产线下售楼逐步展开，接下来，各类环比数据会很“喜人”，对房企来说，加速卖房，弥补过去两个多月以来的惨淡业绩是最重要的事，而对于房东来说，散户的心态是跟着行情走，一个电话给经纪人，就能调整挂牌价。

判断深圳二手房是否真的回暖，成交量依然是关键，3月份第二周，深圳网签1921套，环比增长17.6%，如果排除网签因素，目前成交量约是去年高点的50%。所以，对于深圳来说，深圳楼市并未“火”，只不过是在回归。

现在表现出来的，更多是一种“躁动博弈”，购房者更关注的是政策定调，房住不炒，房东更关注短期利好因素，市场需要时间来消化这种躁动博弈。

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