每一个买房人，都看过样板间，即便是网上直播就决定买房的，也得管置业顾问要一套录制好的样板间视频。

对于开发商来说，样板间对于卖房的促进作用比区位图和沙盘图要更大。

区位图和沙盘图都是死的，你在六环外，不可能挪到六环里去。

但样板间不一样，可能就是让你决定签合同的重要因素。

最近这半个月，楼盘逛了不下七八个，但给我的感受，真的是，金玉其外……

样板间做的太好了，无论是多小的户型，你走进去总是很“宜居”。

但是平心而论，房地产市场化已经几十年了，但样板间的套路真的越来越多了。

你看到的，离你到手的，差距越来越大。

样板间，就得是临时的

临时样板间很合理，因为商品房都是期房销售，但恰恰因为是临时样板间，反而给了样板间更多的套路空间。

就比如说采光吧。

样板间建在售楼处的中心花园里，周围无死角采光，没有任何建筑物遮挡，这就是天然的优势了。

影响采光的还不仅仅是其他楼栋，同一栋楼，如果某户型有凸出部，也有会影响到边角相邻户型的采光。

所以判断采光，你还得看看你打算买的户型位于本楼栋的具体位置，是中间全南户型，还是东边套或者西边套。

看采光，你要做的就是判断楼栋朝向，你关注的户型位于什么位置，样板间的采光“别当回事”。南北通透最好，全南户型次之，朝东户型再次之，西向户型最差。

样板间内部给你的感觉总是宽敞明亮，格局通透，布局合理。

其实大体套路都是这些：

1、样板间内部的门都是不安装的，只保留门框。

2、打通格局，能拆的墙全拆掉，问置业顾问，人家的回答很高级：最大化利用空间。但是两居室，有多少人愿意牺牲一个房间用来做书房而不是次卧儿童房呢？但人家就是给设计成了书房，一张书桌一把转椅，可比一张床两个床头柜一个双门柜要省空间多了。

3、定制家具，这就不说了，现在大部分人都能看得出来。我看的最离谱的一个样板间的主卧床，那躺下去，脚都悬空的。主卧床至少2米*1.8米才舒坦，剩下次卧的主流尺寸一般是2米*1.5米，1.8米*1.2米。手机量一下就OK了。

4、典型的还有沙发，除了尺寸缩水之外，你是不是还有这种感觉，除了坐垫还算厚点，靠背和扶手都超级膈应人？为啥？因为太薄了，薄才省空间啊。茶几也是如此，看上去比小方几大不了多少，至于餐桌，一桌四椅可能腿都伸不开。

样板间都有一套严格的“伪装”策略，它总能引领你看它美好的一面，但那些不好的一面，只有留给你自己去探索了，比如厨房和卫生间的管线，你大概只能看，自己心里有数就行了，如果问人家置业顾问，一张黑脸送给你。

实际上还不仅如此，开发商不一定所有户型的样板间都做，比如我最近看的某项目，样板间全是大户型，项目给刚需准备的中户型就完全不打算做了，你去看样板间，人家就让你自己去根据户型图脑补格局，看样板间就是看人家的奢华装修……

非交付标准

非交付标准广泛存在，很多人也都知道，但是真正买房的时候，大家又不太重视，最后收房的时候，各种糟心。如果是精装修交房，一般是硬装到位，比如墙面标准，厨房的地柜吊柜抽油烟机洗菜盘，卫生间的马桶，淋浴房，洗脸台等等，大面积的地板，瓷砖，墙面装修，门锁，插座等等，要具体到某个品牌的某个型号才行。

该约定的，一条都不要漏掉，制式合同里没有，补充条款要写明。

实体样板间能买吗？

对于实体样板间，有些人可能会选择买下，我的看法是，有好有坏。

因为样板间要的是“看上去很美好”，表面功夫肯定会做足，但隐蔽工程到底质量如何，就不得而知。

而且样板间就算是实体的，也存在尺寸缩水的问题。

样板间在项目开盘顺销期间，要接待大量的购房者，你可以感受一下。

如果是我来回答，答案是否定的。

样板间可借鉴的地方

虽然样板间有各种各样的套路，但事实上样板间的设计思路却非常值得普通购房者去借鉴。

比如家居缩水不可取，但最大化利用空间是没有错的，比如拆掉一些轻体墙，直接做成开放式，连通空间或者用更省空间的新材料。现在一些精装修做得很好的开发商，在新材料尝试方面做得也比较好，省空间，而且强度和装饰效果都非常好。

还有对于采光不好的户型，可以使用通透材料，比如玻璃等材质。

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