蘿蔔點評，萬事通說房事！

　　今天的這篇文章，主要談談新加坡樓市最新的房產政策，公寓樓盤的買賣流程，以及各個階段的注意事項。

　　2016年我曾經寫過類似的主題，兩年過去，新加坡樓市的房產政策已經有了相當大的變化。

　　以下幾點是主要的政策改變：

　　首付額度

　　買家印花稅率

　　額外買家印花稅率

　　賣家印花稅率和期限

　　今天這篇文章是2018年最新版本，供大家買賣房產時參考。

　　新加坡的公寓市場(Condo)，分爲新公寓和轉售公寓兩大類別。

　　這裏新公寓的定義，指的是由發展商全新開盤，還沒蓋好的期房。

　　但是最近幾年，尤其是高端公寓市場，出現了不少發展商先把房子建好再開盤的情況。這種情況比較特殊，但是因爲銷售主體還是發展商，通常還是劃分爲新公寓的範疇。

　　轉售公寓，也就是大家常說的二手房，主要針對一對一私人買賣的情況。

　　期房買賣流程

　　期房買賣流程，是最直接的。

　　新加坡有一個發展商條例(Housing Developers Rules)，對期房的買賣以及付款流程有詳細限制。所有的本地發展商都必須遵守。

　　發展商條例具有法律約束效力，嚴格規範了新加坡的房產市場。

　　最直觀的例子，按照2009年版本的發展商條例，每個興建的樓盤，都會開設一個建房戶頭(Project Bank Account)。

　　收到的房款直接打進建房戶頭，不能隨意提出。只有一個階段工程完工，發展商才能拿到這個階段的錢。

　　所以很多在其他國家出現過的複雜問題，在新加坡簡單化了。

　　賣了期房，發展商捲款跑路？

　　——錢根本不在他手上。

　　蓋到一半，房子爛尾？

　　——爛尾就拿不到尾款。

　　買期房的流程都是固定的，跟着流程走就是了。

　　“

　　第一階段，簽訂選購權合同（OTP-Optionto Purchase）。

　　這個選購權合同是統一模板，每人拿到的都一樣。

　　簽訂OTP合同，相當於下訂，買家需要當場支付給發展商5%的現金，以支票方式支付，支付對象就是前面說的建房戶頭（Project Bank Account）。

　　選購權合同對發展商有絕對約束力。簽訂以後，發展商必須按照協議的價錢賣房給買家,不得反悔。

　　“

　　第二階段，籤購買合同(S&P)，支付剩餘首付，搞定貸款。

　　簽訂OTP的兩週之內，發展商會發出購買合同（S&P- Sales & Purchase Agreement）。

　　收到S&P的三週之內，買家需要簽字確認購買。

　　如果買家選擇不繼續購買，他需要付5%定金的四分之一給發展商，也就是1.25%。其餘3.75%定金可以拿回。

　　首付額度

　　根據2018年7月的最新房產措施，個人買家購買公寓房產，如果名下沒有其他房貸，最多向銀行貸款75%。

　　買家需要支付25%的首付款。

　　其中至少5%必須以現金支付，其餘的20%可以現金或公積金支付。

　　如果買家名下已經有一套房貸，那麼二套房最多向銀行貸款45%。

　　從上圖可以看到，對於名下沒有其他房貸的買家來說，貸款額度明顯寬鬆。

　　銀行貸款一般不會超過30年。並且不鼓勵買家貸款超過65歲這個退休年齡。

　　目前新加坡的貸款利率小於2%，貸款買房還是比較划算的。大家在辦理銀行貸款的時候，可以妥善利用75%這個額度上限。

　　簽訂OTP選購權合同的八週之內，買家需要支付剩餘的20%首付。

　　簽訂S&P購買合同的兩週之內，買家需要支付買家印花稅/額外買家印花稅。

　　印花稅率

　　買家印花稅(BSD)，是新加坡所有房產買賣都需要支付的一個稅種。今年2月剛剛調整過稅率。

　　額外買家印花稅(ABSD)，是針對住宅類房產買賣徵收的一個特殊稅種。今年7月剛剛調整過稅率。

　　印花稅費可以選擇現金或者公積金支付。

　　2018年最新印花稅率如下：

　　本地公民和永久居民，購買首套房產，享受優惠額外買家印花稅額度。

　　貸款

　　這個階段也是辦貸款的時候。原則是誰買房，誰貸款。

　　月供限制

　　在金融管理局的TDSR框架下，買家每個月借貸的總額不能超過月收入的60%。

　　比如說老張月入一萬。那麼他現在每個月在還的房貸，車貸，信用卡的分期付款等等，再加上他想買的新房子的貸款，加起來不能超過6千新幣。

　　如果老張的收入不是工資，而是銷售這種底薪+提成的非固定收入，要在收入的基礎上打七折，年入12萬，平均月入一萬，按照月入7千計算月供。每個月全部貸款加起來最多 4千2新幣。

　　如果近期打算辦理房貸的話，可以考慮把車貸提前還清，或者把信用卡分期付款的項目停了，比如說每個月的健身費用啊，護膚配套啊，傢俱分期付款啊，通常總數不大，卻可以極大的提高月供額度。

　　無本地收入買家

　　對於沒有本地收入的中國買家，需要中國國有大型銀行的人民幣存款證明，類似下面這樣。

　　如果在新加坡要買100萬新幣的房產，就需要向本地銀行提供500萬人民幣左右的存款證明，最多可以貸到60%。

　　注意，只需要存款證明，不需要流水。

　　按照新加坡目前少過2%的貸款利率，貸款還是划算的。

　　總結一下這個階段需要的首付數目。

　　假設房子總價100萬新幣。買家年齡+貸款年限不超過65歲。

　　賣家印花稅

　　簽訂了S&P合同，買家就已經是屋主了。

　　新加坡有一個賣家印花稅(SSD-Seller’s Stamp Duty)。根據2017年調整後的最新政策，如果買房三年之內賣掉房子，稅務局會向賣家徵收SSD。

　　稅務局計算三年的日期，就是從買家簽訂S&P的日子算起的。

　　持房三年以上，就不用再交SSD。

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　　第三階段，按照工程進度付款。

　　25%的首付款支付完成後，剩下的房款部分按照工程進度陸續付款。如果有銀行貸款，銀行也會按照工程進度放款。

　　工程進度到10%，買家就開始按照貸款總額的10%開始月供。工程進度到了20%，買家就按照貸款總額的20%月供。未放款的部分無需月供，也沒有利息。

　　舉個例子，100萬新幣的公寓，貸款75萬，貸30年，按照現有利率，月供會從兩三百新幣開始。

　　整個付款的過程按照不同的工程進度，可以長達3到4年。

　　按照普遍進度來說，6-9個月之後，項目地基打好，發展商就會通知買家，繳付10%的房款。

　　再過6-9個月，建築架構完成，買家繳付下一個10%的房款。

　　過3-6個月，牆體完成，買家繳付5%的房款。

　　過3-6個月，地板天花板完成，買家繳付5%的房款。

　　再過3-6個月，停車場/小區道路等設施完成，買家繳付5%的房款。

　　再過3-6個月，地板天花板完成，買家繳付5%的房款。

　　再過3-6個月，門窗電線管道完成，買家繳付5%的房款。

　　再過3-6個月，全部建成，頒發臨時入夥證（TOP）,買家拿鑰匙，繳付除尾款外的剩餘房款。

　　最後，在入住一年之後(這一年是發展商的保修期），買家驗收完成，繳付尾款（通常是15%）。

　　注意，發展商在賣房合同裏會清楚的寫明樓盤預計TOP時間。

　　TOP的時間是發展商自己定的，比較寬鬆，絕大多數樓盤都會提前幾個月完成，很少出現延期完工的情況。

　　萬一真的延期了怎麼辦。

　　這種情況在新加坡比較少見，但不是沒有。蘿蔔最近就遇上了一樁。

　　發展商會按照買家已經開始月供的貸款額度，支付利息。

　　具體過程會有律師和發展商方面協商調度，屋主無需擔心。

　　對於收入穩定的家庭來說，按工程進度付款是個很好的支付方式。

　　長達3-4年的時間，從10%的貸款開始逐步月供，可以更加從容地管理手頭的現金流。

　　已建成新公寓的付款方式

　　最近幾年，市面上出現了一些已經建成纔開盤的新公寓。還是由發展商直接負責銷售，但是因爲樓盤主體已經建成了，銷售流程不再受發展商條例的監控。

　　這些已建成新公寓的購買流程，相對比較靈活。除了普通付款方式以外，還可以由發展商向有關部門申請批准延遲付款。

　　在之前的蘿蔔點評系列文章裏，我曾經詳細介紹過延遲付款計劃這種靈活的付款方式。

　　目前的市場情況來看，支持延遲付款的基本都是高端樓盤，首付從5%-30%都有。延遲付款的期限基本是12個月或者24個月。首付之後可以直接拿房，期限內不需要支付月供。期限之後正常開始月供。部分樓盤可以在24個月的期限過後，才支付印花稅。

　　大家可以根據不同的實際情況，選擇對自己最有利的付款方式。

　　說完了新公寓的購買流程，我們再說說轉售公寓的交易流程。

　　轉售公寓的買賣雙方都是個人，在法律上叫做Private Treaty，只要雙方都同意合同條件，買賣就成立。

　　所以二手公寓遇到的情況會比較複雜，新加坡懂法律的人很多，合同條款需要睜大眼睛看。

　　二手公寓買賣流程比期房快得多，通常在8-12周就能完成交易。

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　　二手公寓的OTP合同沒有統一的格式，通常買方中介會提供市場接受的標準模式OTP。好像下圖這樣的。

　　定金數額

　　簽訂OTP合同以後，買家需要當場支付1%定金給賣家。可以是現金，支票或者本票。

　　注意，這個1%定金是約定俗成的市場做法，需要明確的寫進OTP裏。

　　如果賣家拿到了支票，但遲遲沒有過賬，這個時候OTP還沒有生效。必須是賣家確實收下了1%的現金，OTP才生效。

　　一旦OTP生效，賣家必須按照協議的價錢賣給買家，不可以反悔。

　　有效期

　　對於買家來說，選購權合同通常有14天的有效期。

　　注意，這個14天同樣是市場約定俗成的日期，必須明確出現在OTP上面。

　　爲什麼市場約定俗成14天，而不是3天，4天。

　　因爲買家聯繫銀行辦貸款，需要拿着選購權合同貸款去申請。

　　3、4天的時間，根本就不夠貸款辦下來的。

　　有效期之內，買家可以選擇執行OTP，按照協議繼續購買房產，也可以選擇不執行OTP，讓OTP過期，損失1%的定金。

　　買家選擇不執行OTP有很多原因。

　　比如說，在14天內發現了更好的房子，寧願損失定金，也不想要定下的這間了。

　　或者說聯繫了銀行，發現貸款額度不夠，貸款辦不下來，也是個普遍的原因。

　　租約

　　交易的房產是空置狀態還是帶着租約，需要明確的寫進合同裏。

　　新加坡的租約具有法律效力，一旦簽訂，輕易不能違約，否則需要支付鉅額違約金。

　　租約期間，就算房子換了主人，租客還是可以按照租約合同住到期滿，只不過租金支付的對象換成了新屋主而已。

　　如果是急於自住的買家，就不要買帶租約的房子了。

　　買家如果看中賣家的傢俱，比如說協商買房送傢俱，也要在這個階段談，列下詳細的傢俱清單，附在OTP裏面。

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　　第二階段，執行選購權合同（ExerciseOTP）

　　如果買家下定決心買了，他就可以簽字執行選購權合同，並且支付4%的房款。

　　執行選購權合同的兩個禮拜之內，買家需要支付買家印花稅和額外買家印花稅。

　　最新的印花稅率再看一遍：

　　還記得賣家印花稅(SSD)嗎？

　　三年有效時間，從執行選購權的日期算起。

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　　第三階段，支付剩餘房款。

　　根據最新的房產政策，銀行發放最多75%的貸款。

　　買家已經支付了5%現金，剩下的20%首付部分，可以用現金或者公積金支付。

　　這個階段，買賣雙方的律師會協助完成全部的法律文件。

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　　第四階段，完成交易。

　　完成交易通常需要8-12周。

　　實際交易時，經常會有一方提出提前或者延後交易。

　　很常見的一個情況是，賣家還沒有找好新房子，搬不了家，需要延期一兩個月完成交易。這段時間內，賣家按月支付買家租金，具體數額雙方協商決定。

　　還有個很常見的情況，是賣家早早清空了屋子，而買家急着搬進去。

　　只要雙方同意並寫進合同裏，這些附加條款都是可以商量的。

　　今天的文章就寫到這裏。感謝閱讀蘿蔔點評。

　　彭威

　　新加坡萬事通房產專欄作者

　　彭威：畢業於南洋理工，後職任高級數據分析工程師多年，現任新加坡最大房產中介公司之一的Huttons的市場部董事近十載（CEA 註冊號：R042525J）

　　初到坡，瘦高，好友稱蘿蔔，歲月蹉跎，如今高而發福，好友依然稱蘿蔔，蘿蔔點評，由此而來，蘿蔔點評，萬事通說房事~

　　術業有專攻，蘿蔔不涉及留學移民開公司等等任何業務，只專注於房產，爲買家處理銀行貸款，房屋選購，聯繫律師，收房驗收，房屋出租的一條龍服務，不向買家收取任何費用，十年磨一劍，深獲買家好評！

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