數說你不知道的REITS（一）

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過去20年，所有權益型REITS的年化總收益率爲9.12%，而同期標普500指數、納斯達克成份指數的年化總收益率分別爲7.20%、7.68%。

本刊特約研究員杜麗虹／文

REITS規模：北美私募及公募REITS合計持有3萬億美元資產，總股權市值超過萬億美元。

截至2016年，北美上市交易的REITS共233只，擁有的賬面資產達到1.4萬億美元，其中，淨資產約5000億美元，負債約9000億美元，擁有的物業資產總市值達到1.8萬億美元，而REITS公司的總股權市值也超過1萬億美元；另有上市但非交易型REITS共88只，賬面資產總額1160億美元，其中，淨資產700億美元，負債460億美元，擁有的物業資產總市值約1600億美元。

私募REITS近年來也發展迅速，截至2016年，全美共有2000多隻私募REITS，擁有的賬面資產總額約6400多億美元，擁有的物業資產總市值近8000億美元。因此，當前，北美私募和公募REITS合計擁有近3萬億美元的物業資產，擁有511000棟建築，總股權市值1.1萬億美元，其中，有32只REITS進入了標普500指數。

而過去30年，北美的REITS已累計從資本市場融資1萬多億美元，其中，55%來自於股票和優先股融資，45%來自於債券融資；而過去10年的資本市場累計融資總額也達到6000多億美元，其中，56%來自於股權融資，44%來自於債券融資。

截至2018年7月，過去30年，累計有347只REITS IPO上市，首發融資800億美元；普通股增發融資2243次，累計融資3800多億美元；優先股融資845次，累計融資近1000億美元；發行信用債融資1834次，累計融資4300多億美元；發行抵押債務融資217次，累計融資300多億美元。

而自2008年以來，共有83只REITS IPO上市，首發融資280多億美元；普通股增發融資906次，累計融資近2700億美元；優先股融資283次，累計融資470億美元；信用債融資693次，累計融資2700多億美元。

自2004年以來，REITS公司的併購交易總額達到5000多億美元，其中，60%是上市公司之間的併購，40%是上市公司和私人企業之間的併購交易；而2008年以來，REITS公司的併購交易總額也達到2900多億美元，其中，四分之三是上市公司之間的併購交易，四分之一是上市公司與私人企業之間的併購交易。

綜上所述，REITS不僅已成爲北美市場重要的投資工具，還超過商業銀行，成爲投資性物業最主要的資金來源，並推動了美國商業地產市場的創新和加速整合。

REITS資產配置中的意義：年化收益率9%-12%，風險回報顯著高於納斯達克指數。

截至2017年年底，所有權益型REITS過去40年的年化總收益率爲12.52%，過去20年的年化總收益率爲9.12%，而同期標普500指數的年化總收益率爲7.20%，納斯達克成份指數的年化總收益率爲7.68%，美國投資級公司債及政府債的指數收益率爲5.06%，高收益債指數的收益率爲6.76%，而代表不動產直接投資收益狀況的NPI（NCREIP）指數年化總收益率爲9.03%——即，權益型REITS過去20年的年化總收益率超過了各主要投資工具。而經風險調整後，美國投資級債券指數的單位風險收益（夏普比率）最高，達到1.32，其次就是權益型REITS指數，單位風險回報達到0.56，而標普500指數和高收益債指數的單位風險回報均爲0.49，納斯達克指數則僅有0.39。這充分顯示了REITS作爲投資工具的收益率優勢。

此外，REITS和其他投資工具的相關係數也較低，從而使其具有了組合投資的優勢。作爲現金、股票、債券之外的第四資產，在過去30年，NAREIT的權益REITS指數和標普500指數的相關係數爲0.55倍，與納斯達克成份指數的相關係數爲0.43倍，與美國投資級債券的相關係數更低，僅爲0.19倍，與美國高收益債的相關係數爲0.59倍；過去20年的相關係數更低，NAREIT權益REITS指數和標普500的相關係數僅爲0.45倍，和美國投資級債券的相關係數則只有0.06倍，實際上，REITS僅和高收益債的相關係數略高，達到0.61倍。

綜上所述，REITS作爲一類特殊的不動產證券，它和不動產直接投資指數NPI的相關係數較高，達到0.74倍，從而使投資人能夠分享不動產直接投資的好處；但相比於NPI，權益類REITS在長期具有更高的收益率，雖然波動也更大，但良好的流動性使其成爲不動產直接投資的有力替代工具。

各項研究均顯示，在最優的資產配置組合中引入5%-15%的REITS，可以有效改善組合投資的風險收益狀況。

全球REITS市場：北美REITS的風險回報最高，亞洲最低

目前，全球已有37個國家和地區推出了REITS，包含在NAREITS Global指數里的就有477只REITS，FTSEEPRA/Nareit Developed Real Estate Index的總市值達到1.5萬億美元，其中54%是美國以外國家地區的REITS。

總體來看，不同國家地區之間的REITS市場具有一定的相關性，但相關係數並不是很高，其中，北美和歐洲REITS市場股價變動的相關係數略高，在0.77倍左右，而北美和亞洲REITS市場股價變動的相關係數則較低，在0.64倍左右，亞洲和歐洲REITS市場股價變動的相關係數居中，爲0.73倍。總體上，全球REITS的變動趨勢大體同步，但收益率和波動幅度不同。

過去20年（1997-2017年），歐洲REITS的總回報率最高，年均總回報率達到8.85%，其中，60%來自於資本利得的貢獻，40%來自於股利收益的貢獻，年均股利收益率爲3.37%；北美REITS的總回報率接近歐洲市場，過去20年的年均總回報率爲8.76%（這裏的北美REITS包含了權益型REITS和抵押貸款類REITS），但與歐洲REITS相反的是北美REITS，60%的收益都來自於股利的貢獻，年均股利收益率爲5.21%，其中，權益類REITS的年化總收益率達到9.12%，年均股利收益率爲5.47%；而亞洲REITS過去20年年均總回報率爲7.60%，一半來自於資本利得的貢獻，一半來自於股利收益的貢獻，年均股利收益率爲3.70%。

雖然歐洲市場的總回報率最高，但由於歐洲REITS的資本利得佔比較大，相應的其收益的波動性也更大，考慮風險因素後其單位風險的回報（夏普比率）爲0.45倍；與之相對，北美REITS由於多數收益來自於股利的貢獻，所以，收益相對穩定，雖然年化總收益率略低於歐洲REITS，但考慮風險因素後的單位風險回報達到0.53倍，如果再從中剔除抵押貸款類REITS，則北美權益REITS的單位風險回報達到0.56倍；而亞洲REITS，由於收益率較低，價格波動又比較大，所以單位風險回報最低，爲0.43倍。

總之，全球REITS市場之間具有一定的相關性，波動趨勢大體一致，但收益率和波動幅度不同。過去20年，北美和歐洲REITS市場的年化總回報率都在8.8%左右，但由於歐洲市場的股利收益率較低，資本利得貢獻了60%的總收益，所以，其波動率更大，單位風險回報低於北美市場；而亞洲市場過去20年年化總回報率爲7.6%，一半來自於資本利得的貢獻，一半來自於股利收益的貢獻，其波動率也較大，單位風險回報比歐洲市場還要低一些。所以，從長期看，北美REITS市場的風險回報最高，亞洲市場最低。