原標題：22萬億中國養老地產待掘 資本金礦還是坑？以房養老靠譜嗎

文/華夏商訓

22萬億，沒錯，中國房地產行業將迎來一個巨大市場——《中國養老產業白皮書》顯示，預計2020年中國養老地產市場空間將達到7.7萬億元，2030年將進一步擴張，達到22.3萬億元。

在房地產行業頻頻調控的今天，這個消息的確振奮人心。10月23日，據21世紀經濟報道的文章顯示，三季度房地產投資增速相比一季度下滑的地區數量，達到18個。其中，北京下滑了17.2個百分點，陝西、遼寧、吉林和甘肅下滑了超過10個百分點。

房地產企業的收益也在下降。《證券日報》在今年9月初的報道顯示，根據滬深兩市131家上市房企披露的2019年中期業績報告統計獲悉，截至6月30日，131家房企中，歸屬於母公司股東的淨利潤同比走下坡路的房企數量高達四成以上。

華夏商訓從部分業內人士那裏獲悉，房地產行業進入調整期已接近兩年，盈利空間逐漸在收窄，行業分化現象愈發加劇。大型房企仍舊可以依靠低成本融資獲得更高的盈利空間，中小企業日子則較爲艱難，甚至有一些此前發展過快的中型房企也在甩賣項目換取現金流安全。

顯而易見，22萬億元養老地產市場空間，對如今的房地產企業和行業來說無疑是巨大利好。

但令人眼紅的數據另一面，是養老地產亂象叢生。部分地區，出現了不少“返租銷售”的違規現象。即業主將所購房屋返租給開發商，再交給第三方公司運營。這種模式早在2001年就已明令禁止。此外，“養老”這塊金字招牌還被用在它處，更有一些不法地產商用其來圈地甚至集資。

最爲關鍵的是，截至目前尚無在養老地產中真正掘金成功。北京盈科(上海)律師事務所律師胡永鑫曾表示，中國目前針對養老地產還沒有專門的法律進行規範，無論從開發商拿地建房，還是物業等配套企業的運營，都與普通商品房並無二致。在此基礎上，相關部門也無法有力地監管養老地產開發、運營的各個環節，這樣很容易失控。

總結來說，如果打算做或者正在做養老地產，首先就需要問五個最基本問題的答案：第一，是否有實力有意願長期持有？第二，能不能用心去做適老的設計？第三，有沒有服務好老人的能力？第四，有沒有醫養一體化的社會資源？第五，能不能找到自己的盈利方式？

這五個問題正反映着目前中國養老地產“成長”正面臨的困局。對於以上五個問題，部分業內人士將破題的答案寄託在借鑑美日經驗上。

從鄰國日本來看，因爲其租售比較高，因此其“發掘房產帶來的預期收入”主要是透過將房子部分出租，從而以租金來補貼養老費用。

相反，將房產抵押給保險機構這種“以房養老”的方式並沒有特別風靡，僅在一些房價較高的大城市推行。這主要是因爲日本養老保險制度比較完善，養老金相對充裕，因此比較少有人選擇抵押房屋來養老。

對於中國來說，在一些房價相對較高，租售比較爲理想的一線城市或者強二線城市，出租住宅的部分空間換取租金收入，也是補充養老資金的理想選擇。

請注意，作爲一種新型的養老方式，自原保監會發布《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，決定從2014年7月份起在北京、上海、廣州、武漢等4座城市率先開展“以房養老”保險試點以來，已經運行5年有餘。

10月23日，《證券日報》報道顯示，截至2019年9月末，反向抵押保險期末有效保單129件，共有129戶家庭191位老人蔘保，參保老人平均年齡71歲，戶均月領養老金7000餘元，最高一戶月領養老金超過3萬元。從數據來看規模並不大。

“以房養老”或是所謂“反向抵押養老保險”，是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老年人身故後，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用於償付養老保險相關費用。

但從美國實行的情況分析，實際並不理想。在美國，申請這種按揭的所有人(可能不止一人)都必須高於62歲，按揭總金額不得高於62.5萬美元(不同州有不同規定)。另外每個月按揭金額的1.25%需要繳納給聯邦住房局作爲保險。

不過，由於風險大、貸款費用高等原因，美國的“以房養老”參與者20年僅有49萬人，只佔符合“以房養老”條件人數的1%。

從美日兩國的經驗來看，以房養老的辦法還需要進一步探索，要真正找到一條適合中國養老地產的道路還有一定的距離。在這段時間內，凡是打着養老地產旗號的項目，消費者一定要睜大眼睛。