房訊網訊2018年12月5-6日，中國寫字樓產業園發展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆主題爲"標準與創新：美好商辦新時代"。年會由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦。

年會邀請房地產和金融行業知名專家學者、協會領導、開發商高層、寫字樓和產業園一線操盤精英，熱議商辦地產發展趨勢與路徑，展望未來的辦公和辦公的未來，圍繞當前商辦地產熱點話題進行觀點碰撞與現場討論，探討行業發展趨勢及創新戰略路徑和解決方案。

中糧置地廣場副總經理馬佳音在論壇中發表主題演講，和參會嘉賓分享了對於城市辦公新生態的思考和理解。她表示，城市辦公的新生態應該注重對C端需求的關注，從人性的需求出發，提升企業員工的幸福感；城市功能轉換帶來城市生態的重構，消費升級、居住升級、產業升級等催生了城市更新的浪潮，也催生了新辦公的興起，倒逼着辦公空間的服務商和運營商開始關注對辦公生態的重構。

以下是馬佳音演講實錄：

馬佳音：謝謝主持人剛纔非常簡短也非常精確的對我們項目的介紹，再次感謝主辦方給這樣一個機會，能夠在城市更新的大的背景下，跟各位探討一下關於我們作爲一個辦公空間的服務商和運營商，對現在一些新辦公的思考，就是我們的題目"重構城市辦公新生態"。

在正式開始演講之前，我想先跟大家進行一個簡單互動，我看在座的各位很多都是各個行業的專家、老闆，你們多多少少都有帶團隊，不管團隊大小，你們有沒有考慮過這樣一個問題，作爲老闆，你的員工在上班的時候幸福嗎？你有沒有考慮過員工的幸福度，或者換句話說，你的僱主滿意度是否夠高。帶着這樣一個問題，大家跟我回想一下你的公司有沒有這樣一羣人，他們可能會在上班的時候準點到，下班的時候卡着點走。他每天下班的時候站在打卡機前的興奮和滿足的狀態，是在他八個小時辦公的時間裏是見不到的，他每天是在逃離的狀態離開辦公室。如果他每天是這樣一種狀態，我認爲他上班的幸福度不會很高，同時他帶來的一些工作績效也不會很好。當然會有各種各樣組織內部的原因或者個人原因，會影響到他對上班這件事情的幸福感。但是不得不承認，有一些像我們屏幕上列舉的各種各樣的痛點，都是在一點一點的扼殺或者抹殺着員工的幸福度。作爲我們一個辦公空間的運營商、服務商，這是在倒逼我們開始關注，我們的關注點開始從B端向C端轉移，你的員工是一個個鮮活的、有個性的、有自我成長和精神需求的個體。如果你真的能關注到這一點，我相信你員工的幸福感纔會真正得到提升。

既然是我們提出要開始關注C端的需求，我們在這裏提出來真正新辦公是什麼呢？是你要回歸人性的需求，重構辦公生態。之前也說了，可能這幾年有一個詞特別熱，叫"城市更新"，我們希望在這種大的城市更新背景下，我們把新辦公的概念迴歸到這個大的背景下來看一下到底什麼是我們提的新辦公。

城市更新的本質是城市功能轉換帶來的城市生態的重構，有幾大因素也催生了城市更新的浪潮，我們列舉了跟我們更加相關的。比如第一，消費升級。消費升級這個概念這幾年非常火，可能還會有一些消費降級、消費分級的說法。我們爲什麼在這裏還是提消費升級呢？我們用數據來說話。大家可能關注這幾年國家公佈的所謂社會零售消費總額，增速確實是在放緩。前幾年好像是12%、11%、10%，今年截止到10月份的數據是9%點幾。增速是在放緩的。

但是大家應該關注另外一個數字就是最終消費總額，它和社會零售消費總額之間的區別是什麼呢？消費零售消費總額關注的是實物消費，你每天買的衣服、去超市買的日用品、你去餐廳喫飯，這些消費都會歸綜到社會零售消費總額裏。但是最終消費總額還包括了服務消費，比如旅遊、你對健康的消費、你對娛樂的消費，你去看話劇、各種各樣的對一些文化、自我成長的東西，這是在社會零售消費總額裏沒有包含的。所以我們更加關注的是最終消費總額這個數據，這個每年都在增加，而且增速一直在提升。這就很好的說明了什麼是消費升級。

就是你從原來買日用品的一些必需品，慢慢的過渡到了一開始對可選品的選擇，文化、娛樂、養老、健康、醫療等等這些東西，我們認爲就很好的說明了消費升級的趨勢。

還有一個概念比較有意思，叫做Better Me理論，我現在買一件東西，可能我買一條裙子，不再是因爲我需要它有保暖的功能，我不再關注它的功能屬性，我更加關注的是它帶給我的社交屬性，能夠帶給我的一些情感屬性。可能我買這條裙子是因爲它是我喜歡的一個設計師出的一個小衆品牌的限量款，可能它是我兩個鍾愛的品牌出的聯名款式，是因爲這個，它讓我感到了一個更好的自己，就是一個消費品現在大家從功能屬性慢慢轉向了情感屬性的消費。我覺得這個是比較有意思的一點。

還有一種說法，就是低物質慾望社會的出現，從另外一個角度也更加說明了我們不再關注一個東西的價格甚至品牌，我們慢慢迴歸到它是否能真正滿足我精神層面的自我需求和真正迴歸初心的一些消費，這個東西每一點都是在印證了我們剛剛提到的消費升級。

第二個是說居住升級，這個很好理解，就是我們現在買房子其實不再是因爲它能給我提供一個遮風避雨的場所，更多的是說可能關注我的生活是不是能夠給我帶來高品質的生活空間，我的鄰居是誰，我更加關心我的社羣，我更加關心我的孩子是在跟哪些孩子一起玩，這就是我們在說的所謂的社會分層這件事。雖然我們不太願意看到，但這真的是一個現實。

還有我可能更加關心小區提供的一些物業服務，這就是我們說的大家最能接觸到的居住升級的概念。

還有一個跟我們現在提到的新辦公息息相關的，就是產業升級。現在不管從政府的政策導向，基本上可能從低端的製造業向高端服務業的轉型，從勞動密集型向知識密集型的轉型，然後慢慢向一些科技、環保、智能等等，包括一些產業鏈前後端的延伸，這一切其實就真正催生了由於產業升級引發的對於商業環境、對於行業人才、對於辦公地點、商業配套等等的迭代的需求，催生了我們剛剛提到的新辦公的興起，也倒逼着我們作爲運營商開始關注對辦公生態的重構。

上面講的可能是一些大的概念，我說一個實例，這是我們自己的項目，是蠻符合整個城市更新的定位。三利百貨如果是傳統北京的朋友可能瞭解，在原來的安定門外大街上，是處在長期經營不善的比較老舊的物業，我們集團從2013年開始對它進行了拆除，在長期的規劃調整中。2016年底開始正式施工、建設，到2018年8月1日，中糧置地廣場重新定位的一個超甲級的國際寫字樓，這個項目8月1日正式入市。大概的體量是8萬多平米，我們現在出租率在60%左右。我也是在這裏做一個小小的廣告的邀請，如果大家有合作的意向，可以積極與我們聯繫。

爲什麼說這個項目是一個比較典型的城市更新案例呢？首先我們確實認爲我們盤活了一些老舊的現有的資產，通過各種渠道真的是進行了產業升級的優化，整個我們也是聘請了SOM作爲整個設計擔綱。我們認爲它在中國也算是比較成功的，也是非常有名的案例。運用了一些非常現代的建築筆法，跟我們傳統的一些歷史古韻相結合，整個項目的氣質做到了既是端莊穩重，也比較現代、簡約的狀態。項目獲得了各種殊榮，像LEED鉑金的認證、國家綠建三星、BREEAM四星，還有申請到世界吉尼斯紀錄的最高的水幕。我們提出了打造城市辦公的新生態，提出了所謂的Work-Co-life 3C的城市體系。

這就是現在項目內部的一些實景圖，左上角它的整個建築筆法的融合，是雙層玻璃幕牆跟石材的結合，既滿足了原來安定門外大街歷史古舊比較穩重、比較城市風貌的保留，同時結合雙層呼吸式幕牆，也對室內租戶對通透性、採光率的需求的滿足。右上角的就是我們在開業當前，得到了全球吉尼斯世界紀錄的認證，高60米的全球最高的室內水幕，也是比較壯觀，是網紅打卡勝地，很多人過去拍照。

現在進入存量房時代，想在這個領域裏面依然立於不敗之地，我們認爲真正能夠重構辦公生態的不二法則就是我們提出一個新辦公重度運營的理念，這個理念的提出，因爲我們思考到傳統的辦公或者寫字樓行業更多的可能比較注重前端的租賃，房子租出去了，可能我們就不是那麼關心後面的運營了。但是我們其實借鑑了另外兩個同樣在地產業態非常重運營而且給我們很多學習的地方的一個業態，就是一個是購物中心，一個是酒店。所以我們依託這兩個提出的，我們希望能夠利用購物中心的業態組合，加上頂級酒店的至尊服務，當然少不了科技助力的智慧平臺，能夠打造整個政務運營的理念。

購物中心，我們現在是拿了購物中心對客羣經營的理念來做的寫字樓，我們希望能夠通過業態組合，包括一些空間場景的營造，希望能夠合併消費者的第二和第三空間。第一空間是你的家，第二空間可能是你的辦公地點，第三空間我們把它界定爲你的一個高頻社交的場所。我們說合並第二和第三空間，意思是我們在這裏爲你提供了一個完全的社交上，提高你的社交效率，原來你可能需要去其他地方完成的社交需求，在你的辦公地點你就可以完成。因爲我們建了購物中心的整個業態組合，幫你進行了有社交化和場景化的打造。

因爲傳統寫字樓客羣是更細分，也是更精準的，它更像酒店，因爲它有很好的價格入口，辦公是有租金的，有一個很好的價格入口來控制。所以我們獲得的這部分客羣是非常精準的，我們希望能夠通過我們空間+內容的產品的營造，來完成整個圈層的胡通和產品的互動。另外就是所謂的智慧樓宇、智慧運營，這些是基礎，我們往後延伸一步要做的是什麼呢？我們其實是希望能夠把它的社交屬性加入到整個智能化平臺裏來，真正打通線上和線下服務消費的閉環。

我們基於上面這三大重度運營的理念，我們打造了置地廣場3C的生態體系，就是我們的COFCO LIFE，就是COMMONS、COFFICE和COFCO LIFE。COFCO LIFE的內容，比如員工食堂，這是大家覺得非常痛的一個痛點，因爲我們是利用了整個中糧集團食品產業鏈資源的依託，不管是米麪糧油、魚肉蛋奶，都是我們中糧集團直供的。所以在食品安全、食品健康上提供了非常好的保障。同時我們也是自己設計、建造了一個空間感、舒適感包括高級感都非常有品質的員工的就餐空間。我們希望能夠解決員工食堂大家心頭永遠的痛。

還有我們依託整個大悅城的全部的商管的資源，在樓內在有限的空間內基本上完成了大家日常社交需求的全覆蓋，比如咖啡廳、麪包房、一些小的酒吧、一些美容美髮的沙龍、商務攝影、花店、書店，包括一些簡餐和商務宴請的正餐，而且所有商業都做到了跟整個樓體8月1日同步開業，這在寫字樓行業裏是一大先例。

COMMONS，是共享商務社羣，這裏面有一些空間和內容的展現，我們犧牲了大量的租金和一些很好的位置，做了一些共享空間，希望能夠給大家提供一個可能藝術化的，能夠完成大家比較靈活的公共辦公的需求或者相對短租的辦公需求。我們也不排除可能也會跟一些比較好的聯合辦公的合作方繼續探討未來合作的可能性。

我們還在裏面做了兩大主題空間，一個是媒體中心，媒體中心大概拿出了400平米，做一個燈光等等國際水平的媒體中心，包括可以舉辦沙龍、酒會、宴會、正式的報告、走秀、發佈會等等，各種情境都可以在這邊得到滿足，這個我們現在也已經開始正式對外出租，年底的年會活動比較多，如果大家有需求可以跟我們聯繫。

還有一個是藝術中心，我們一致認爲藝術其實應該是一種生活方式，它不是說你每天要走很遠的路專門去一個藝術館去看展，我們把它做在樓裏面，我們把整個全樓都看成一個大的展廳，我們會不定期的更換各種各樣的藝術品和比較大咖的作品，同時在地下一層有一個固定的藝術展廳，也會定期有一些藝術家、沙龍的活動在那邊舉辦。

我們提出了一個城市客廳的概念，其實我們做了一個第二大堂，一般寫字樓一層是比較商務的大堂，我們在地下一層做了一個更偏酒店的酒店大堂的感覺，不管是從軟裝設計上還是功能定位上，都是希望能夠給大家一個相對放鬆但是又很舒適的個人和商務無縫切換的空間。

還有COFFICE，就是智慧辦公平臺，我們希望這個平臺完成的不單單只是說我們傳統的可能一些物業報修、一些非常基礎的像門禁等智能化服務，我們覺得這是標配。我們現在做的是打通它整個線上線下的資源，更多的關注社交屬性、消費閉環，第二步就是收集整個場內的大數據，更多的做到數據的收集、分析、應用，這是未來的趨勢。

第三個是未來3.0，我們希望可以做到完全的人機對話、指揮管家的水平。

以上就是簡單提到的我們現在在做的work-CO-life的城市辦公新生態，讓大家在裏面可以悅享生活，樂享辦公。

最後用黑格爾的一句話"熟知並非真知"，在城市更新浪潮下，希望大家都有時間靜下心來，在這個浮躁的社會上，我們能夠安下心來，好好思考一下，我們是不是能夠重新定位人與人、人與建築、人與城市的關係。謝謝大家！