日前，住建部要求各地嚴查2003年以來各地別墅項目建設情況，治理違建別墅。近年來，在青山綠水之地買別墅的不乏其人，如果當初購買的是手續不全、有違建之嫌的別墅，只能甘認倒黴，房財兩空嗎？

其實不盡然。今天，聖運律師對其中的法律問題進行解讀。

住建部要求各地嚴查2003年以來各地別墅項目建設情況的通知發出後，黑龍江、福建等省相關部門陸續轉發住建部通知，對違建別墅開展全面排查並按時上報，並暫停辦理行政區域內別墅項目建設審批手續。

中央根治違建別墅問題的決心不言自明。經排查梳理認定爲違法建設的別墅法律不保護。執法機關拆除之，並無不妥。

但實踐中，一些買房業主對相關法規並不十分清楚，且輕信了房屋銷售員的忽悠，欣然購買入住。這些“無端受過“的業主面臨着半輩子積蓄打水漂的窘境，他們的損失是否應獲得賠償，向誰主張賠償？

其實，同爲違法建築，性質、情況有差別。

有些違法建築既沒有合法審批手續，也影響城市規劃和社會公共利益；而有些違法建築僅僅是由於法律不健全或者管理不規範等歷史原因造成審批手續不全。

對於後者來說，拆除而不給予任何賠償，其合理性有待考證。業主可以根據不同的具體案情，嘗試在律師的幫助下通過行政訴訟獲得救濟。

違法強制拆除違章建築的過程中，合法利益與非法利益往往交織纏繞，不能很容易地明確區分。

如果試圖通過行政訴訟得到救濟，業主可以着重收集其合法利益遭受損害的證據。要通過證據，讓違章建築非法利益與強制拆除引起的業主合法利益損失得到區分，力求讓合法利益部分獲得補償。

同時，業主也可以在專業律師的指導下，根據合同約定，對開發商提起民事訴訟。

《中華人民共和國房地產管理法》第61條、現行《不動產登記暫行條例實施細則》第35條第2項的規定，違法建設的別墅，不可能辦理房屋權屬首次登記。

《中華人民共和國房地產管理法》第38條第6項規定，違法建設的別墅，不得轉讓。

這意味着，對不得轉讓的別墅，開發商和業主簽訂的購房合同，根據《中華人民共和國合同法》第132條第2款、第52條第5項、第58條的規定，屬於無效合同，開發商應當承擔返還財產、賠償損失的責任。

基於此，業主的損失是可以向開發商主張的。

此次別墅查違拆違，涉及面大。聖運律師提醒，只要有不合法的情形存在，就有可爭取賠償或補償的空間。即使別墅系違建被要求拆除或已經拆除，也不意味着無法維權自身權益，被拆遷人要保持理智和積極的應對心態。

從維權的時間節點上說，房子未拆之前就開始準備維權，比房子被拆後再去維權要有利得多。業主可以先認真瞭解一下本地最新的拆違政策，保留好購房合同等各種證據，未雨綢繆。 文章 | 劉晨煦 視覺 編輯 | 王慧

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