重點城市樓市的監測數據顯示，二手房周度成交量明顯上升。從新房和二手房聯動角度而言，新房市場預計也將受益，但中介公司的業績可能不會馬上改善。 

步入3月份，重點城市二手房市場活躍度持續上升，重點10城二手住宅周度成交量環比上漲11.23%，實現環比“三連升”。另外，據中指院監測，2月份25個代表城市二手房累計成交套數同比增長34%，同口徑新房成交套數則同比下降19.2%。 

有業內人士表示，目前各地二手房市場成交量處於有序復甦通道，一二手房置換聯動趨勢下，市場需求也將傳遞到新房市場。不過，目前市場環境對於房地產中介及代理公司存在挑戰，中介代理商重新盈利還需要時間。 

降幅最多可達上百萬元

二手房傾向“買方市場”

樓市活躍度上升背景下，熱點城市的二手房成交量開始回升。深圳樂有家地產中介經紀人李歡向本刊介紹，近期“小陽春”市場有了明顯起色，深圳二手房市場周度成交量已經破千套。 

二手房新增掛牌房源也明顯增多。李歡介紹，搶佔“金三銀四”節點，越來越多的業主開始參與到二手房交易市場：“有的業主其實並不着急賣房，只是掛出來試探市場；也有業主着急變現，比如之前做經營貸，欠款比較多，無法續貸，願意把房子低價出手；也有的客戶屬於置換需求，雖然目前出售價格比較低，但也願意低賣再低買。大家心態不一樣，成交週期差異也大。” 

掛牌量井噴之餘，二手房議價空間變得更大。李歡介紹：“在深圳，總價四五百萬的剛需類戶型，成交價格可以比掛牌價優惠二三十萬元；總價上千萬元的房子，讓步空間可以達到50萬元，主要看業主心態。” 

不過，二手房市場需求迎來集中釋放，降價出售在熱點城市成爲常態。北京麥田房產經紀人王雲鵬向本刊表示，目前北京二手房掛牌量較多，但流行以價換量。“不管業主掛牌多少錢，客戶的心理預期永遠是在掛牌價基礎上降10%左右。”王雲鵬介紹，“我們關注的業務案例中，有社區2022年一套一居室的成交總價在440萬元~450萬元左右；到今年年初，成交價格只在320萬元，降幅達到了上百萬元。” 

在王雲鵬看來，目前北京樓市更加傾向於買方市場。“大家都知道，現在房價處在較低點，所以現在對賣方來說時機並不合適；但是對於賣一買一的客戶來說，如果能夠低賣低買，並不算喫虧。”他補充道，“所以，現在除了少部分急於套現的業主選擇拋售房子，大部分出售的業主還是置換型客戶，賣一買一後滿足改善性住房需求。” 

據介紹，掛牌量激增背景下，業主對中介公司的依賴變得更大，而這也體現在去年年底中介費用率收取方式變化上，即由之前向買方單邊收傭轉向業主、客戶雙邊平攤。“之前其實是賣家市場，大家覺得未來房價會瘋漲、買了不會喫虧，所以中介公司主要通過向買家收取中介費用來促成這筆交易；現在市場偏買方多一點，爲了達成交易，賣家對中介公司更加依賴。所以，目前中介費用是業主、客戶共同分擔，未來中介費用可能進一步傾向由業主承擔。” 

在王雲鵬看來，今年樓市“小陽春”已經如期而至，但與往年相比成色略顯不足。據介紹，北京二手房價從2023年4月份開始逐步下降，直到9月份“認房不認貸”政策出臺，一個星期內市場成交量大幅度上升。後續北京陸續迎來降利率、更改普宅認定標準等四個利好政策，但成交量總是短期升溫後又歸於冷靜，“客戶普遍顧慮自己的收入預期，今年北京市場應該不會出現大幅波動，成交量和價格都開始趨於穩定。” 

二手房市場成交升溫

以價換量成主流趨勢

機構統計數據顯示，近期熱點城市掛牌量及成交量一路攀升。據諸葛數據研究中心監測數據，2024年第10周（3.4—3.10），重點10城二手住宅成交量爲14463套，環比上漲11.23%，成交量已經環比“三連升”，同比降幅也在小幅收窄。 

其中一線城市市場熱度較爲明顯。以北京爲例，中原地產統計，3月份第二個週末（3月9日至10日），北京二手房合計成交2100套，對比此前兩個週末1700套、1100套的二手房成交量漲幅明顯。深圳二手房市場也回溫較早，經深圳市房地產中介協會統計，2024年第10周（3月4日至10日），全市二手房成交量1094套，環比增長0.8%，二手房周度成交量已是“四連升”。 

目前熱點城市的二手房掛牌量普遍處於高位。本刊了解到，2023年以來，全國二手房掛牌量便持續走高，受假期影響的部分積壓需求、傳統“金三銀四”節點市場活躍度提升等影響，近期更多二手房業主選擇掛牌，以期房屋更快交易。 

在鏈家平臺，目前北京、合肥、杭州、廣州等至少10餘個城市二手房掛牌量超過10萬套，其中重慶、成都、蘇州、南京、天津五個城市的掛牌量已經突破15萬套。目前北京二手房庫存量增長較爲明顯，截至3月14日，貝殼找房平臺顯示的北京掛牌二手房爲14.39萬套，近半個月內掛牌量增加8000餘套。 

伴隨熱點城市二手房掛牌量持續上漲，“以價換量”也成了多地的普遍現象。以四大一線城市爲例，本刊查詢全國房價行情網瞭解到，截至3月14日，北京、上海、廣州、深圳二手房近一月掛牌價爲 69653元 / 平方米、72096元 / 平方米、46380元/平方米、74307元/平方米，較2月份變化4.9%、-3.55%、-1.68%、-1.47%。 

部分房東不乏出現搶跑態勢。比如，今年2月底，均價5萬元/平方米以上的豐臺區三環內西羅園小區，在中介平臺掛出了一套單價3.7萬元/平方米的房源。 

上海中原地產首席分析師盧文曦向本刊表示，近期二手房成交量的確有所上升，比如最近一個週末（3月9日至3月10日），上海二手房成交衝擊到了800多套，市場熱度與去年九月份“認房不認貸”政策出爐時齊平，市場恢復態勢顯著。 

不過，在盧文曦看來，部分城市市場升溫節點仍然較晚：“通常成交量在春節結束後兩週就能恢復到正常水平，今年上海成交復甦用了三週。不過畢竟目前市場還處在調整通道，雖然年後反彈速度稍顯遲緩，整體來看確實出現了小陽春。目前各地二手房市場成交量處於有序復甦通道。” 

二手房升溫支撐新房市場

中介代理商盈利仍需時間

事實上，相較新房市場而言，二手房成交更具穩健特徵，目前二手房市場表現也優於新房。據中指院監測，2月份25個代表城市二手房累計成交套數同比增長34.3%，同口徑新房成交套數則同比下降19.2%。 

不過在業內人士看來，一二手房市場聯動趨勢下，購房需求有機會流向新房市場。“目前整個二手房市場成交量上升，也會對新房市場起到支撐作用，尤其是先舊後新的置換型客戶，二手房售出後的這部分需求也有望進入新房市場。”盧文曦如此表示。 

鏡鑑諮詢創始人張宏偉也就此談道：“北上廣深等熱門城市是典型的置換型市場，賣舊買新的需求佔比較大。因此，二手房成交量回升後，經過週期傳遞也能帶動新房成交量。” 

目前“新舊聯動”正在二三線城市持續發酵。2023年底以來，包括淄博、濟寧、海寧、寧波、南京、連雲港、南通等20餘個城市提倡“以舊換新”購房活動，即購房者、開發商和中介公司三方簽訂協議的模式，購房者確定意向新房房源後，向房企繳納部分定金鎖定房源，中介公司優先幫售舊房，在約定期限內舊房出售則購房者可購買新房，未出售則開發商退還定金，縮短置換週期。 

樓市初步回溫之餘，房地產中介平臺重新盈利仍需要時間。2023年，我愛我家、易居企業控股、世聯行等中介平臺或地產代理商普遍預計錄得業績續虧。 

不過，部分代理商虧損幅度有所收窄。比如，世聯行預計2023年虧損2億至3億元，與上年同期虧損約3.43億元相比虧損規模收窄。近年世聯行高調宣佈朝向“大交易+大資管”轉型，前者包括代理銷售和金融業務；後者包括城市資產管理、空間運營、招商租賃業務等。企業業績預告顯示，由於大交易業務收入結構的變動，2023年毛利率相比上年有所降低，但大資管業務毛利實現轉正。 

對於今年中介代理機構能否實現業績回暖，在張宏偉看來，目前市場環境對於中介及代理公司存在挑戰。“最近幾年佣金一直是下降趨勢，尤其是新房代理市場，甲方壓縮營銷費用，其中也包括代理費及分銷渠道費用，作爲乙方的代理商恐難扭轉虧損形勢。而比起代理費率的下降，更加衝擊中介代理平臺的，是對出險房企的應收賬款已經成了壞賬。”張宏偉表示，“由於現在市場沒有發生大的扭轉，對中介代理平臺來說，今年市場狀況仍然不夠友好，能夠實現盈虧平衡即是理想的結果。” 

（本文已刊發於3月16日《證券市場週刊》，原標題爲《重點10城周度成交環比“三連升”，二手房市場“小陽春”來了》。文中提及個股僅做舉例分析，不做投資建議。）