房價熄火已成定局，中國樓市二十年迎來最關鍵拐點

◎智谷趨勢（ID：zgtrend） | 旺角黃局長

這兩天，全中國的房地產行情都被一則小消息攪動。

8月9日，工行、農行的上海分行調整首套房利率折扣，從95折降至9折，二套房利率維持不變，A股房地產板塊應聲而漲。

不到20小時，兩家銀行就紛紛站出來收回折扣，直接說是傳聞否定調整。

事態變化節奏之快，已快接近諜戰片的水平。在其背後，一方面是上海樓市初露下行跡象，希望適度給剛需一族適度釋放利好的小心理；另一方面，則是對市場可能誤解爲調控轉向的顧慮。最終，只能兩害相權取其輕。

對於上海這樣一個風向標城市，我們千萬不要低估這兩個小動作的政策意義。

站在國運的十字路口上，中國最擔憂的事情無疑是房地產崩盤。美國的次貸危機，日本的失去二十年，發達國家走過的道路還歷歷在目。就算是特殊如中國，也不可能永遠違背經濟規律。在這樣的歷史節點上，上海兩個小動作就是對政治局會議做出的“嚴格控制房價上漲”的最好闡釋。

今天，已經有越來越多的城市，二手房價見頂回落：北京、上海、廈門、鄭州……

這一回，已很少有人相信房價還能再次上演絕地反擊。中央不僅不會出手救市，未來還會繼續刺破泡沫，放任價格合理回調。

控住房價，幾成定局。炒房天團的末日，即刻來臨。從今年8月開始，中國樓市將迎來20年來的第一次真正暴擊。

樓市熄火

十年前的8月8日，中華民族迎來了百年來的高光時刻。那一天，奧運蓋頭揭起，驚豔了全世界。

儘管資本市場走出一波詭異的奧運行情，1580只股票中有近四分之一跌停。樓市也因金融風暴和房價調控而黯淡，交易萎縮，一線城市房價跌了三成。

不過，民衆信心體系依舊。不久前，國家的經濟體量趕英超德，將老牌資本主義帝國踩在了腳下，對於豪氣沖天的中國來說，世間還有什麼困難不可戰勝。

很快中央就出手救市，“國六條”和四萬億一頒佈，房地產立刻就走向了萬人狂歡。溫州太太團、山西煤老闆頻頻出擊。誰也沒有想到，十年後的今天，會有一個又一個城市的房價下跌。

廈門樓市的“崩盤疑雲”最受關注。最近一陣子，所有深入島內外調查的媒體都會有一個相同的發現：相比2017年高峯期，廈門二手房價確實已見頂回落。

學區房還比較耐抗，老破小的直接跌個一萬多。就算是島內湖里區核心地段也沒能扛住下跌的行情，據《每日經濟新聞》報道，國貿中心附近的房子比起去年最高峯的7萬，已經下跌了一萬塊。

延續多年的神話終於破滅了。上一輪漲過頭的城市，今天都把喫下去的吐了出來：北京、上海、深圳……

向來很溫和的國家統計局說，北京6月份的二手房同比下跌4.6%，上海同比下跌2.5%，鄭州跌了2.2%。

“諸葛找房”說，截至7月底成都一、二圈層二手房掛牌均價爲18003元/平，跌回至2017年12月的水平。

一手房的下跌大家見怪不怪，因爲統計數據早已失真，而二手住宅的數據，最能反映當下市場的真實狀況。

十年一輪迴，中國的房地產再次熄火。

最擔憂的事情

與以往不同的是，這一回，有更多的人不再相信“樓市奇蹟”。

中央是不可能出手救市的，相反，高層還會繼續刺破泡沫，放任價格的回落，至少，要讓房價迴歸到相對合理的地位。

爲什麼這麼說？

因爲今天中國的最大擔憂，就是房地產的崩盤。P2P爆了也就爆了，金融難民們動不了國家根基，甚至可以乘機打破剛兌信仰；股市跌了也就跌了，讓人民日報出來吼兩嗓子就算了。

唯獨房地產要穩，要很穩。它扣住虛擬和實體的命門，上下牽扯太多，一旦出現非理性，就是一場山崩海嘯。

這幾輪大放水下來，房價已極度透支了上漲空間。不管從房價收入比、空置率、居民槓桿率、人口增速哪一個指標來看，中國房價的泡沫已高到非常離譜的地位。

而歷史經驗表明，十次金融危機九次是房地產引起的——

發展中國家式崩盤：出口惡化-貿易逆差擴大-市場對該國經濟失去信心—股市下跌-房價下跌-國際熱錢逃離，本國換匯避險-掏空外匯儲備-房價徹底崩盤—金融危機

發達國家式崩盤：貨幣超發—房地產泡沫-債務高臺壘築—通貨膨脹—加息—違約頻發—房地產崩盤—金融危機

根據蒙代爾不可能三角，中國在資本自由流動、固定匯率、貨幣政策獨立中選擇了後兩者。所以並不會像97年泰國那樣，由經濟下行傳導至熱錢的大進大出，進而引發房地產崩盤。但會跟91年日本、08年美國一樣，受國內流動性的影響。

而在未來可預見的時期內，中國確實有非常高的概率走上加息週期。

一是中美貿易摩擦下，人民幣貶值加壓，石油、大豆等大宗商品相對漲價，容易造成輸入性通脹，國內或會採取貨幣緊縮政策對沖。

二是美國已進入加息週期。中國的貨幣政策雖然獨立，但也不是完全的，因爲我們的資本賬戶防火牆存在缺口，地下錢莊、螞蟻搬家等通道始終存在，人民幣貶值預期下，資本總能找到出去的辦法。爲了防止外匯儲備被掏空，中國早晚會加息。

三新一輪貨幣寬鬆政策已定，房價不漲就只有物價漲。提振一段時間的經濟後，放出來的水總是要收回去。否則中國M2/GDP的貨幣超髮指數還會繼續往上走。

站在國運的十字路口上，高層絕對不可能對房價放任不管，否則未來泡沫一搓就破，極易引發系統性風險。

因此中央的迫切目標，就是要抑制剛需以外的投機需求，提前刺破樓市泡沫，釋放風險，該回調的回調，該下跌的下跌，誰也別想着託市。

收服地方政府

中央不玩虛的，不代表地方就一定會跟牌下注。

一直以來，房價之所以陷入越調越漲的怪圈，就是因爲地方政府的心猿意馬。中央唱白臉，地方唱紅臉。

出於土地財政的衝動，地方一會打個擦邊球，一會睜隻眼閉隻眼。今天剛來個限購，明天就以搶人之名放開，類似關前門開後門的事情時常發生。

以至於任志強說，別問他到哪買房子，“政府已經告訴你了，哪裏調控就到哪裏買”。

不過今天的中國，正發生一些非常有趣的變化。

前陣子，我們的文章提到一個城市房價過高。當地的宣傳部門看到後很緊張，立馬打電話過來想要滅火。地方政府之緊張可見一斑。

7月中旬，廣州住建委旗下的“陽光家緣”網站，悄然隱藏了所有房地產項目的關鍵成交數據，把房價關進了小黑箱。

以前，幾乎所有的城市都會爲高房價感到驕傲，甚至以房價論英雄。廣州曾因爲房價一度低於南京、杭州等地，而被嘲笑爲跌出了一線陣營。

如今大家都在往後退，生怕被曝光了高房價。爲什麼地方政府越來越謹慎，不敢隨便造次？

唯一的解釋，就是地方這回中央真的將地方政府收服了。

清算時刻

結合近來中央的動作，我們可以看到國家層面手段的轉變——

機制改革方面。房地產不單單是一個行業問題，還牽涉到財稅、官員績效考覈等，錯綜複雜。中央也理解地方的難處。因此正以前所未有的速度，來破除地方政府事權錢權不平衡的局面。

近來高層密集吹風房產稅，預計12月份就能進入初審，在2020年前表決通過房產稅進入了加速通道，並第一次有了明確的時間表；機構改革中，地稅局國稅局合一，理順中央與地方的財政收入分配。這些都是爲了下放更多收入給地方，讓地方放寬心，死心塌地的幹調控。

政治紅線方面。以前的“遏制房價過快上漲”，原意是不搞一刀切，希望地方因地制宜。結果地方充分利用這個“彈性空間”做文章。

漲多少算是過快呢？這裏並沒有明確標準，從而也導致了“道德風險”。地方總認爲債借得再多，房價漲得再高，破產了也有中央兜底，崩盤了也是下一任主事人埋單，纔不管死後洪水滔天。“731”政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”，就是把彈性空間都給壓死了，地方無法想着讓下一任背鍋。只要漲一分錢，都能直接算到自己頭上去。

市場預期方面。不管是史無前例的“堅決遏制房價上漲”，還是接二連三的重拳：密集約談、共有產權房、租售同權……都在改變着市場預期。目前整個市場情緒已出現了大轉變，相信今天不買明天就漲的人越來越少，持幣觀望的人越來越多。

預期的改變是非常可怕的。美國大蕭條中，銀行倒閉潮就是因爲大家對銀行的安全預期發生了變化，結果資金鍊健康的銀行受到擠兌，也就真的破產了。這一招具有摧枯拉朽之功力，房地產價格回落更快，接下來便是這樣一條傳導鏈條：

預期改變——房價下跌——開發商資金緊張——土地流拍——地方政府財政減少——聽話的城市多喂胡蘿蔔——收服住地方。

最近一段時間，上海、蘇州、合肥、安慶等地集中爆發土地流拍，地市也有涼涼的徵兆。今年前7月，全國土地流拍率約6%，創下近年來的最低迷，說明這一鏈條已走向了第4步。

這些還只是公開渠道的信號，可能省市一級早已開始揣摩學習中央精神，互相交流心得了。

像731政治局會議還沒結束，深圳就迫不及待地公佈最嚴調控，全面封堵投資投機。這個節點實在特殊，反應也實在太快，你說若是沒有提前收到風聲，應該沒多少人會信。政治表態那麼急，說明地方知道紅線已定，這次真不是鬧着玩的了。

未來，重點城市必然會加大凍結的力度，什麼企業禁止買房，五年限售、離婚兩年內首付7成，通通都會像拿着剪刀和漿糊一樣，從一個城市複製到另一個身上。

投機客被大面積清退掉，市場中的需求一端勢必劇烈萎縮，房價全面平穩下跌幾成定局。

終於，我們都到了該清算的時刻了。挺過這一陣，中國的系統性風險就會大爲降低，應對外部挑戰，中國也有了更大的底氣。

這是炒房天團的禍，卻是國家的福。