金科天籟城的洋房1.35萬以及6字開頭的平原新區，能不能買？如果你是剛需，我勸你別湊熱鬧！

和昌灣景國際140的大戶型1.15萬，能不能買？如果你是改善，我勸你別湊熱鬧！

融僑府1.55萬，能不能買？如果你是剛需，我依然勸你當喫瓜羣衆！

……

在房子降價的情況下會比房價上漲的時候更難選擇，更需要一雙慧眼，因爲你需要霧裏看花，找到對的人。

不信，我們一起來看看這兩年買房選擇變化。

1

在驕陽似火的夏天，大家瘋狂追漲

2016年7月鄭紡機地王出來後，鄭州房地產市場是一片火熱，鄭紡機地王的導火索，市場的步步緊逼，還有政策的寬鬆，促使不少人加入買房大軍。

上一天班少掙幾十萬，有些乾脆請假買房，全款分分鐘變首付刺激着人的神經，焦躁、漫罵、恐懼、膠着、充斥着整個夏天，每個人身上都像注入一支興奮劑。

親朋友聚會，酒不過三巡就開始討論房子。有人一邊喝酒一邊侃侃而談自己的房子翻了多少多少倍，只要你說你沒房子，你就是個異類，然後別人在心理默默的說，這人真傻！

在追房價的路上，是否還記得8000人爭搶2000套房源，搖到就如同中獎，在選房區停留不到1分鐘，只要有房就買，因爲一猶豫房源就被一搶而空，直到出來了之後才知道買的是什麼。

▼早上排隊進入開盤現場的購房者

是否還記得，你早起多少個日夜，排號買房，只爲選到房源。裹着被子排隊等候搶滎陽某個樓盤的時候，誰不是苦苦堅持。

南龍湖一個著名的接近爛尾樓盤：龍湖玖號院，2016年9月3日，推出房源爲2#2單元、3#2單元、6#1單元2單元、9#3單元、12#1單元、15#1單元剩餘房源，共計136套，截至中午11點半銷售136套，去化率100%。

就這樣一個被法院停工，業主不斷上訪維權的房子，在這個時刻，之前月月上“頭條”的情況好像不復存在，在大家的貢獻下，當天清盤。

在這種情況下，一個詞語被賦予新生：得房率，讓人印象深刻。

當然大家在這個期間的貢獻也是不菲的：

▼開盤推貨量

▼五年庫存

從這兩個表格中可以看出2016年9月推出1.7萬+，成交1.6萬+，去化率在92%。整個時間段去化率都在60%以上，接近2015年到2016年上半年的去化率的頂。

在這股風的影響下，2016年的去化週期達到5年最低，0.4個月。2015年計劃供地住宅695公頃，計劃供地量是比較低，而2016年計劃供地2230，只完成35% 。

我們都知道一般去化週期達到7個月算是比較穩定，而這幾年都是比較少的。供地完成不多，加上前幾年的庫存本身就不多， 加上利好政策，也就星星之火，開啓燎原之勢。

我國的市場經濟是無形的手和有形手的共同作用下的，當然房地產市場也不例外。在限購，限貸，限價的情況下，此時的市場出現了新的變化，而買房選擇也就隨之而變。

2

限價下大水漫灌，大家誰限的厲害買誰

在政府的調控下，房價穩定。特別是限價的執行，讓大家遇到了一種機會，那就是備案價格，因爲開發商都貼着備案價賣。

我們一起看今年5月份的價格：

這是5月份鄭州熱門樓盤的價格，你會發現：

中原區跟金水區一個價格？

惠濟區跟管城區一個價格？

碧桂園西湖跟名門翠園一個價格？

……

同樣的價格在去化上卻是不一樣的，恰巧也反映出大家在這個時候選擇變化：

因爲稀缺纔會限制，在嚴厲的限價政策之下，越好的被限制的越厲害，它就越值得買。此刻東區，金水，以及惠濟東都是比較有價值的。

所以買2萬多的萬科美景世玠就不如買東區的海馬公園。

1.6萬買金科城就不如買1.6萬的建業富力尚悅居和1.55萬的正弘瀾庭敘。

買1.58萬的碧桂園西湖就不如買1.55萬的名門翠園。

這個時候閉着眼睛購買的時刻已經不存在，大家開始尋找價值點。然而在2018年下半年，有些開發商撐不住了，購房者撿漏開始了。

3

降價之後的去泡沫化

我們再來看下目前的鄭州市場：

大北區回落了20%，出現了融創中原宸院1.38萬的價格；

高傲的濱河國際新城1.55萬能買到融僑府了，亞新海棠公館1.7萬也能買到了

鄭東新區白沙1.2萬沒有綁定，沒有全款也能買到鄭地美景東望了。

……

據米宅不完全統計一共有23個樓盤價格調整：

在這種情況下，我們再來看近來一些粉絲的提問：

首套是買鄭地美景東望還是鄭地璞園？

平原新區建業比華利莊園7000左右剛需能買嗎？

現在綠博降價了，是不是沒有買的價值了？

……

現在的購房者，除了爲降價後如何抄底糾結，還有站崗體：

追漲，挑選有價值的區域購買的時期已經過去，在賣方市場到來的時候，迷茫，恐慌也隨之而來。

有一個朋友是做水果生意的，他說他身邊的朋友都比較看空房地產，在這個行情中有些人還把房子賣了租房住。只要有某個樓盤降價了或者關於降價的新聞，他都會被嘲笑一番。他唯恐自己買的小區降價，就去找開發商談談，而這個開發商說打死也不降價，他才滿意而歸。

沒買的等着降價，但是不知道什麼時候抄底比較好，一直焦躁。買過的，害怕降價，害怕身邊看空的人嘲笑！這就是一個非常現實現狀，主要來源就是降價。

其實每次降價就是一次去泡沫化， 而在這23個樓盤中，並非每個樓盤都適合購買的，需要一雙慧眼，仔細挑選然後購買，選擇對的樓盤就好。

對於這些樓盤，平原新區，滎陽東這些樓盤即使降價也是不值得購買的，對於這些遠郊樓盤，這個時候一定要避免，比如新城尚郡。

對於剛需來說，綠博即使降價也是不適合的，因爲成本太高。對於長期投資和改善的人來說，卻是一種機會。比如金科天籟城13500的洋房，9000多的融創觀瀾一號。

在這些主城區的樓盤中，和昌灣景國際、鄭地璞園、融創中原宸院、鄭地美景東望、褔晟謙祥錢隆城這些樓盤是值得關注的。保利心語對於剛需過渡還有投資也是可以的，自住性剛需還是考慮清楚，畢竟容積率太高。

對於碧桂園國控天譽還有泰山譽景，即使降價，也需要再考慮一下，因爲會有更好的樓盤。

選擇不好就會站在高高的山崗，越是這個時候，越是需要謹慎做決定的時刻。

4

結語

你要問除了這些樓盤，還是否會出現降價樓盤，大概率是有的。

在市場上，限價不放開，在這個開發商急於回款的年底，他們使出渾身解數完成自己的年度目標。在這個誰貴誰尷尬的時候，有些開發商默默調整了自己的價格，直擊購房者的底線。

對於購房者來說，一定要關注那些首開樓盤，樓盤的尾盤，以及開發商急於回款的樓盤，遇見這些樓盤一定要抓住機會。

鄭州樓市（zzloushi),擁有60萬粉絲的鄭州本土房地產自媒體大號，專注於鄭州房地產、教育、裝修等領域。