港珠澳大橋終於通車了。

　　這座被譽爲“世界七大奇景”的跨海大橋，配合着粵港澳大灣區的概念已經點燃了超過9個廣東城市，36個新區的樓盤市場。

　　01 如何認識灣區價值

　　有過國外生活和投資經歷的朋友，對灣區城市的價值會更加認同。

　　世界八大灣區像一塊塊金字招牌，賦予灣區“金錢與智慧並得”的名號。

　　舊金山灣區

　　紐約或東京等等灣區城市羣，宜居氣候和繁華程度以及人羣聚集度都夯實了當地高房價的土壤。

　　很多目光長遠的投資者轉向看好國內灣區發展，算是利用降維打擊的典型招數。

　　最近評論君和一個海外房產從業者交流，瞭解到一件趣事。

　　位於南加州的爾灣（Irvine）被華人關注，今年以來房價漲幅喜人。其中一個很重要的原因，竟然是名字帶“灣”。

　　灣區概念火熱程度可見一斑。

　　“灣區經濟”背後隱藏着的，是城市飛速發展的機會。但不是所有的灣區城市都能借勢騰飛的。

　　02 個人投資者如何從“灣區熱”中獲利

　　最近也有很多朋友會問起關於灣區的房產投資相關問題。

　　惠州的碧桂園能不能買？澳門灣怎麼樣？肇慶的房子怎麼樣？中山在大亞灣開發區內，價格便宜，能不能去拿幾套？

　　如何甄別出黃金標的，按照灣區投資三步驟：城市片區-地段-具體樓盤

　　我們先盤點一下國內具有灣區氣質三大優質城市羣。

　　一、粵港澳大灣區：從被“拋棄”到闖出去

　　粵港澳大灣區是個衝突點最多的灣區。

　　2016年，大灣區概念提出者之一廣東政協委員，深圳行政學院副院長譚剛的提案，得到克強總理的批覆：“喜見其成，樂觀其行”，整個廣東省可謂是春風得意。

　　而背後的原因卻是成功的深圳模式換來的。

　　九七金融危機後的深圳，陷入極度低迷，港資回撤，產業萎縮。當時的新深圳人口誅筆伐，一篇《深圳，你被誰拋棄》傳遍紙媒。

　　文章作者受到深圳市長接見

　　彼時的深圳，並沒有資格去提粵港澳大灣區。

　　就像一貧如洗的評論君向馬雲提出，把財富勻一下，組成東方財富聯盟的結局一樣。

　　當時的內陸，就連提出對建設港珠澳大橋的一絲期盼，也被香港政府一票否決。

　　近些年的香港和深圳的體量相加，和舊金山灣區的城市體量是相當的。此刻的深圳，完全能勝任粵港澳大灣區核心城市的地位。

　　此時，經濟條件成熟後的內陸提出粵港澳大灣區，才真正有落地的可能。

　　粵港澳大灣區夜間亮燈圖

　　而粵港澳大灣區內部，依然存在分化嚴重。

　　東莞靠深，廣佛同城，比起肇慶珠海和中山等城市，東莞和佛山會是利好更多的城市。

　　評論君在人口流入和產業結構上做過了解發現，其中又以佛山的南海和順德，以及東莞的虎門和塘廈的潛力更大。

　　同時，它們在交通和腹地和環境上都有更大的潛力。

　　二、海西灣區：對標新加坡，註定只能小而美

　　海西灣區的主要構成部件就是廈門市，廈門作爲海西片區的一顆明珠，身爲副省級直轄市，卻力壓省會城市福州。

　　地域面積不大，但整個城市的地理條件就有超過9個正弓水灣組成。

　　因此，未來廈門灣區的發展方向註定是從海港型城市往海灣型城市發展，對標國際都市，花園之城新加坡。而灣區尺度上則對標悉尼達令港 。

　　廈門灣區的各部分不涉及省份區分，因此利益相對均衡。

　　但是2035年總體規劃看，翔安區的路網密佈，腹地足夠，後勁十足。

　　渤海灣：機會在唐山新城

　　另一個灣區，是北方的渤海灣，渤海灣是一個政策型灣區。大大小小的政策包含了京津冀一體化，唐山市一港雙城等。

　　渤海灣是整個首都圈中環境最佳的灣區。

　　灣區構成包括秦皇島和唐山，唐山在京津距離上就完勝秦皇島，值得期待。

　　首鋼搬遷的首選地址就是唐山，河北唐山的經濟地位無異於深圳在廣東省的地位，唐山港和雙城區（主城區和新區）都是圍繞着渤海灣來展開。

　　以上就是關於三個灣區的優質城市的選擇分析，關於中觀層面的地段和具體樓盤，灣區的房子評判因素很雜，有沒有方法論？

　　答案是有的。

　　03 四大評判標準助你選對 灣區樓盤

　　除了一些基礎邏輯，買灣區房產有一些更細膩的評判標準。

　　標準一：關注交易細節，和時間做朋友

　　買灣區是持倉未來，區域利好兌現期，並不會短。因此短炒思維並不合適。長持的物業，對交易細節格外敏感。

　　貸款成數，利率上浮度，物業支出等細節一旦沒限制 ，乘以很長的時間維度，可能會喫掉你的大部分利潤。

　　好評與差評最近觀察到，惠州碧桂園某盤首套利率上浮30%，物業費也是豪宅水平。

　　但是周邊配套並不足夠支持自住需求，持有成本巨大，並不是灣區選籌的合適標的。

　　標準二：買入不重要，賣出才重要

　　灣區房並不是用來壓箱底的金幣，賣出纔是最終目的。

　　賣出的關鍵，在買入時提前考慮清楚，如何把變現折損降到最小。很重要的就是區域未來產生剛性定居需求。

　　怎麼樣的業態會帶來穩定的定居需求？

　　被稱作“高考工廠”的安徽六安毛坦廠中學。撼動衡水中學江湖地位的同時，讓大別山深處原本默默無聞的毛坦廠鎮，一下子聚集了非常多的常住人口。

　　人口流入型城鎮發展案例：毛坦廠鎮

　　當地房屋價值因此被拱起，還呈現出供不應求的態勢。

　　深圳的前海蛇口片區的深港產業園區一下子讓原來沒落荒地成爲了深圳豪宅區之一。

　　因此，未來會產生購房需求的區域，至少應該含有以下業態之一：

　　學校，大學和重點高中

　　成數的產業園區

　　大型國有企業（強調國有你懂的）

　　......

　　類似這樣的產業或者配套，纔是有接盤者的灣區。賣出的前提是高質量人口的補充。

　　標準三：無槓桿，不買房

　　前面說到灣區房投資屬於長遠期投資，我們在買入前應該抱着房價永遠滯漲的預期去考慮是否買入，爲什麼滯漲還要買入？

　　因爲槓桿的力量。

　　即使房價不漲，但未來通脹不會停止，持有現金等於持有風險，負債纔是資產。

　　如何負債，買一所能力範圍內高槓杆的房子是最簡單粗暴的方式。

　　標準四：好的投資品不僅未來能脫手，當下還能帶給家庭幸福感

　　投資的目的是讓家人過得更好，但是爲了投資而犧牲家人的生活品質，這件事是本末倒置，得不償失的。

　　人生保質期內，應該儘量提升幸福感。

　　保姆車現象很能說明這個問題：去到港澳地區，我們會發現保姆車的保有量是很大的。因爲保姆車的大容量和舒適性，正好可以支撐起家庭的海邊度假需求。

　　因此，保姆車是一項提升家庭幸福感的支出，即使不是投資品，很多家庭依然會去追求。

　　工作日在一線城市努力，週末和節假日能陪着孩子老人海邊度假生活，5+2的模式。幾乎是全部事業型男人期許的生活狀態。

　　渤海灣恒大御海天下海岸線

　　而對於北京天津的購房者，花掉存款去買一個無法自住的港粵澳灣區顯然讓家庭沒有愉悅感而言。

　　適合京津冀地區人士選擇的灣區的投資標的，應該是即刻讓家庭入住的灣區房。

　　京津冀地區購房者，自然優先把目光投向渤海灣，但是從四大嚴苛標準出發，能達標的樓盤不多。但是恒大御海天下是其中一個。

　　04 渤海灣區的選擇：恒大御海天下

　　恒大御海天下是距離北京最近的一個濱海旅遊度假小鎮項目。

　　交通區位：依託京津，未來可期

　　交通條件上，從北京出發，通過京唐高鐵，76分鐘就能到達御海天下，雙生活模式切換非常迅速。

　　評論君回想起去秦皇島玩耍的遙遠感，再看御海天下和北京的距離，有質的飛躍。

　　預計2020年建成的京唐城際高鐵能夠把時間再縮短一倍，而規劃中最近的曹妃甸生態城距離御海天下不到9公里。

　　自駕的話，天津和北京都在2.5小時可達圈內。交通條件可以給不錯的分數。

　　商業配套：六大體系，期待落地成果

　　御海天下爲破除常規文旅項目常犯的短板效應，推出了“六大體系”，分別是：

　　繽紛商業：濱水商街整體氛圍結合歐式風格打造，滿足業主生活日常配套的同時，還融入了藝術中心，鄰里中心，圖書館，bar和mall等業態，完全可以滿足全天候的需求。

　　兒童娛樂：針對兒童還配備了超過8300㎡的兒童夢幻城和遊樂城以及體驗館，家門口就能感受歡樂谷般的娛樂氛圍。

　　運動休閒：御海天下花了重金打造康養運動，運動場館和運動公園包含了，等項目，幾乎能滿足業主所有的運動愛好需求。

　　6.5km醉美海岸線：因爲是私密岸線，因此安靜私密，白浪逐沙、溫潤浪漫。

　　溫泉度假：適合療養和度假的溫泉酒店配套更是彙集了多國風情，湯池各具特色。

　　高端商務：則是配備了14000㎡國際會議中心和城堡酒店。

　　綜合來看，恒大御海天下完全能滿足當下自住的舒適度需求。

　　此外，周邊配套還包括非常多的旅遊資源，包括國家級曹妃甸溼地公園，媽祖文化區，龍島，唐山灣國際旅遊島等配套。

　　產品能力：產品線齊全，戶型配比均衡

　　灣區項目最重要的一項指標就是產品能力。

　　評論君看了恒大御海天下的高層和洋房。從小戶型到大平層，產品都算是同類產品裏的績優生。

　　戶型圖上，看多了北京各種7090限制的戶型，御海天下每個戶型尺寸都讓人覺得放鬆。下面放出部分戶型給大家展示：

　　 戶型圖（滑動可看其他戶型）

　　評論君最喜歡的是瞰海三居B戶型和觀景三居戶型，一個主打大平層的超大的面寬和景觀，另一個則是無敵景觀房，和評論君體驗過的海邊民宿調性相近，很完美的家庭場景。

　　回到灣區投資理念上，恒大御海天下的賣點突出。

　　第一賣點；他不是純粹投資品，而是能滿足當下業主度假自住的需求，提升生活品質的標的。

　　不論是在北京還是天津工作，都能輕易切換度假模式。

　　這一點比起投資一所粵港澳大灣區的期房，空着五年十年，會強百倍。

　　第二賣點：結合開始說到的灣區投資的標準三：重要賣出環節。

　　恒大御海天下的未來高素質人口潛力來自三方面：

　　高校引入的高素質人才

　　新城商務中心的白領

　　首鋼的高收入藍領

　　華北理工大學和北京景山學校距離項目不到6km，還有規劃中的曹妃甸新城商務中心，加上首鋼的引入。

　　未來很多大學老師和商務中心的白領會帶來巨量的居住和購房需求，都是項目的巨大利好。

　　第三賣點：恒大品牌背書，對於旅居項目，最重要的是配套先行，在恒大御海天下，非常好的執行了整個理念。

　　此外，恒大的精裝修標準，金牌物業，安全社區三大王牌產品也是爲御海天下提供了入住保障。

　　如今，恒大御海天下正在招募全球VIP，可享受8.5折購房優惠，好的購入時機就在當下。

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