海南地產界

　　未來，從這裏讀懂海南房地產

　　這羣曾經爲海南房地產業貢獻三分之二以上銷售業績的10萬房產經紀人，他們的運動軌跡已經悄然發生變化：離開海南市場，大遷徙到廣西、雲南及廣東等省區熱門和潛力城市。

　　海南房產經紀人遷徙路線

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　　一張“網紅”圖片背後的驚悸

　　“全劇終”。

　　4月22日晚，一張黑底白字的圖片，如同精靈一般，突然躥紅朋友圈。

　　當晚，海南省政府召開新聞發佈會，發佈“史上最嚴”房地產限購政策：海南省內商品住宅實施全域限購。

　　“全域限購”新聞發佈會尚在進行中，這張僅3個字的“網紅”照片，就開始鋪天蓋地地出現在各微信羣、朋友圈。轉發和刷屏該圖片的人羣，更多的是海南當地房企及房產經紀機構的營銷人員。

　　對於海南成千上萬的房產營銷人員來說，一張“全劇終”黑底白字的圖片，在不知所措中帶着幾分悲壯的情緒。

　　4月22日晚新聞發佈會上發佈的《中共海南省委辦公廳 海南省人民政府辦公廳關於進一步穩定房地產市場的通知》，實際上是海南多輪房地產調控的“補丁”政策，或者稱之爲“加強版”的樓市調控新政。

　　這份新政中，除了“實行最嚴格的節約用地制度”外，“實行嚴格的限購政策”最引人關注，即海南商品住宅實施全域限購。

　　之所以稱之爲“史上最嚴”限購政策，一方面表現在“全域限購”，另一方面對購房條件做了限制。

　　“未料到政策如此突然。之前幾天大家還爲海南自貿區興奮呢。”作爲房地產銷售機構海口區域負責人，曾凱心裏五味雜陳，他的第一反應是，在朋友圈以“全劇終”配圖，表達那一刻的心情。之後不久，曾凱又刪除了這條朋友圈配圖。他不想就這樣悲觀下去。

　　一時之間，關於海南樓市的“段子”充斥網絡。

　　“搞對象嗎，我是海南戶口。”

　　“嫁到海南了，一切安好，勿念！”

　　“兩個海南土著結婚，相當於兩家上市公司合併。外地人和海南人結婚相當於借殼上市。外地人能在海南買房相當於IPO。”

　　中國房地產報記者發現，海南一些房產營銷人員甚至訂製 “海南戶口+拆”等字樣的體恤衫，出現在各大商場、酒吧、飯店等公共場所，噱頭、惡搞、自嘲的意味盡顯。

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　　“待在海南沒飯喫了”

　　已經轉移雲南西雙版納賣房的王浩明，2017年是人生最風光的一年。

　　2017年年底的時候，記者見到王浩明，他當時臉上洋溢着成功的喜悅，對記者說，“今年1至11月份，我的團隊營銷成交額近7億元，其中11月份單月房產成交額爲1.6億元。”

　　王浩明的海南房產生意始於2014年，他與朋友在三亞註冊了一家房地產投資諮詢公司，業務範圍以三亞爲中心，輻射陵水、萬寧、保亭及東方等市縣。2017年年底，他把版圖擴大，正在省會海口市拓展房產營銷業務。

　　王浩明說，經過短短的3年時間，公司的營銷隊伍發展到150人之多，“在海南，我們公司的規模並不算大。但在將來，算不算大就不好說。”

　　2018年年初的時候，王浩明對海南房地產銷售依然“野心十足”。但4月22日海南這個嚴格的房地產政策“從天而降”後，他對未來頓時感到有些迷茫，有被打蒙了的感覺。

　　20天后，王浩明在朋友圈開始轉發與西雙版納旅遊推介相關的自媒體文章，有時也在朋友圈發當地一些風景美圖。

　　“我在西雙版納景洪市，人員差不多都過來了，三亞只留了一點人。”王浩明告訴中國房地產報記者，他基本上放棄了三亞的銷售市場，到雲南做旅遊地產推介與銷售，“我們還準備今年10月份進軍廣西北海、防城港一帶。”王浩明稱，“再待在海南沒飯喫了”。

　　幾乎與王浩明同一時間，魯嘉豪也選擇離開了海南，前往廣西防城港一帶發展。這位海南小夥，僅用了3年多時間，在海南房地產中介行業打造了屬於自己的“銷售王國”，並將其進行連鎖化。

　　“因爲海南限購我纔過來廣西，海南業務不好做了，業績下滑得很厲害。”魯嘉豪直言不諱地告訴中國房地產報記者，今年以來，他在海南的房產銷售業務逐漸縮水，“到目前爲止，業務量減少60%-70%，也就是說，原來一個月能賣100套房子，現在只能賣三四十套的樣子。”

　　魯嘉豪稱自己基本上放棄了海南的業務，在廣西防城港全力以赴拓展市場。

　　魯嘉豪在海南的業務依然繼續，但業務重心已經不在海南。“我們在這裏（防城港）一直招人，留守在海南的團隊也就是做一些網絡推廣。”魯嘉豪進一步解釋稱，就是做一些平臺推廣，介紹推廣防城港等地房源，“這裏還不限購，靠海邊的房源充足，房價還很便宜。以前在海南的時候，我們去美蘭機場、鳳凰機場接客戶，現在直接將客戶引流到了北海、防城港了。”

　　“這裏的業務還不錯，原來打算在海南購房的客戶，現在轉移廣西沿海一帶的城市了。”魯嘉豪還通過微信給記者發來了一段防城港某樓盤營銷中心的現場短視頻，稱“購房人人山人海，天天爆滿”。

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　　房產經紀人只是撤和守 房企則是壓力山大

　　通過調查，中國房地產報記者發現，上述撤離海南島，進軍廣西、雲南、廣東等地市場的房產經紀人，並不是個案。

　　“海南有3000多家房地產中介機構，如果每家按10人計算，海南至少有3萬房產經紀人，銷售旺季超過10萬人。”海口一房產中介機構總經理鄧拓平告訴記者，事實上海南房產經紀人數量遠不止這個數據，“你說的海南房產中介機構或經紀人撤離海南，確實有這種情況，規模稍大一點的公司，基本上在島外佈局了。”

　　記者就上述情況，向海南省房地產中介行業協會相關負責人進行求證，其以“現在這個時候接受採訪不合時宜”爲由，婉拒了記者。而海南最大的“房產導購平臺”——我房網一位主要負責人向記者證實，這個情況是存在的，他們早已在省外進行戰略布點。

　　2016年、2017年，海南商品房銷售金額分別爲1490.2億元、2713.72億元（房地產銷售額相當於2017年海南GDP的五分之三）。據不完全統計，海南商品房通過中介機構渠道銷售成交金額，佔到全海南省的三分之二還要多。海南商品房客源80%來自島外，在這個成績和過程背後，海南10萬房地產經紀人功不可沒。

　　對於海南房地產經紀人的集體“出走”，會給海南房地產業帶來怎樣的影響？

　　中國房地產報記者在海南當地調查走訪中，許多房地產開發商及房地產經紀人對此表示憂慮。

　　“我們的員工現在上3天休3天，要上班的原因是前期積壓的客戶太多，讓員工休假又因爲確實沒有太多的事做。”海南萬寧市一大型房地產項目負責人告訴中國房地產記者，這是一件很矛盾的事情。

　　“如果在以前，我根本沒有時間像今天這樣坐在辦公室喝茶。”海口國貿一家房地產中介機構負責人向記者表示，海南全域限購確實對房產中介行業衝擊很大，“我認爲是對這個行業的挫傷，是時候要思考下一步的路該如何走的問題了。”

　　也有例外。鄧拓平對海南房產經紀人集體“出走”不以爲然。“我目前沒有這樣的打算，大家都走了，對我的團隊來說，也許是一件好事。”鄧拓平稱，其公司的業務重心主要做二手房轉讓和出租，“房產中介業務要看你怎樣做，從長遠看，結果並不會太糟糕。”

　　不獨房產中介機構和房產經紀人受到衝擊。突如其來的重磅限購政策也讓開發商“頭疼”，融創、恒大、碧桂園、雅居樂、魯能這些重倉海南市場的大型房企，都不得不仔細斟酌如何應對限售政策。

　　並非沒有辦法，以往其他城市打擦邊球的“先租後買”會在海南蔓延開來，還有改推40年商業別墅類產品，一家大型地產央企在三亞的項目已經低調推出此類產品。一些開發商與外地購房人也想出了先簽協議預付訂金，等交夠兩年社保及房子建好交房時再籤購房合同的方法。

　　有觀點稱，限購後的兩週，海南連續8年的單盤銷售冠軍清水灣的成交量都爲零。今年雅居樂給清水灣項目下的任務是180億元，2017年清水灣賣了169億元。

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　　“新風口”和遠未清晰的結局

　　“五一”之前，住建部約談了全國12個“熱點”城市，其中就包括海口和三亞。

　　根據國家統計局發佈的70城房價數據，被約談的12個城市中，除佛山外，其他11個城市的新房價格3月和4月份無一例外地出現環比上漲。其中海口3月份環比漲2.1%，漲幅居12城之首，4月份海口、三亞以環比漲幅1.9%，漲幅在12城中並列第一。

　　根據海南中原策略中心統計數據，從2016年12月中旬至今年4月底，海南先後16次發佈與房地產相關的“意見”或“通知”。這些新政囊括了土地供應、商品房銷售及全裝修等內容。房地產調控政策一路“打補丁”，直至今年4月22日的“最嚴全域限購”。海南省委書記、省長多次強調，以“壯士斷腕”的決心，減少當地經濟對房地產的依賴。

　　海南省統計部門的數據顯示，今年1-4月份，海南房地產開發投資比上年同期增長11.5%，但房屋銷售面積比上年同期減少27.4%，全省房屋銷售金額爲1002.17億元，比去年同期減少了8%。記者注意到，1-4月份，海南房屋銷售面積減幅最大的爲中部地區，減幅44.9%；其次是大三亞區域，較去年同期減幅25.5%。

　　5月17日，由中原地產、房友圈、明源雲等聯合舉辦的“新風口大未來”海南房企發展方向探討沙龍上，參會開發商及中介商代表認爲，海南全域限購，從短期來看，確實要經歷陣痛；但從長遠看，並不見得是一件壞事情，促使海南房地產業轉型升級，未來在海南，粗放型、結構單一、快餐式的房地產開發，不會再有市場。

　　海南中原策略中心分析師袁銘鍵認爲，處於“新風口”的海南，企業要謀求轉型發展，租購併舉是下一個企業發展機會點。袁銘鍵說，特色小鎮、共享農莊、美丼鄉村、度假民宿等新型業態預計會加快佔據市場；未來辦公樓、商場、酒店、公寓等物業需求將增大，經濟發展對於人口的聚集也將爲住宅價值的提升帶來支撐。

　　根據海南省統計局披露的最新數據，1-4月，除了海口、三亞、文昌、白沙和昌江5個市縣，其餘13個市縣成交面積都出現大幅下滑，超過72%，五指山甚至下滑幅度達到84%。

　　新的希望已經出現，“壯士斷腕”的海南，短期內無法脫離房地產。5月13日，海南發佈了百萬人才計劃，大專以上學歷、中級以上職稱人才，可在海南落戶；博士碩士生、“雙一流”高校畢業生、留學生和創業者可在海南任一城鎮落戶，在購房方面享受本地居民同等待遇。

　　海南這項人才政策並不完全被輿論認可，有觀點認爲其動機並不純正，人們的理由是相當於關前門、開後門，因爲這100萬人，就是未來海南房地產的希望所在，這是在曲線解房地產的圍。

　　海南房地產的結局，遠未到來。人們在迷茫和焦慮中觀望、等待。

　　（應採訪者要求，文中涉及中介機構人名均爲化名）

　　來源：中國房地產報（已授權本公號轉載）

　　作者：中房報記者 陳標誌

　　原標題：深度丨海南樓市“全劇終”驚心之後：10萬房產經紀人的守與撤