獨家 | “成都周莊”龍潭水鄉“空城”近5年後覓新主交易現鬧劇

歷時4年建成，運營5年後依然是一座“空城”的成都龍潭水鄉，正在嘗試改變。

《中國經營報》記者近日調查得知，龍潭水鄉的開發商上海裕都投資（集團）有限公司（以下簡稱“裕都集團”）已經與多家企業接觸，尋求轉讓項目經營權。

據記者瞭解，當地企業四川千家萬喜酒店管理有限公司（以下簡稱“千家萬喜”）已與裕都集團簽訂初步協議，並開始進場着手項目招商事宜。記者近日在景區門口看到，千家萬喜已經放出了商鋪招商的廣告牌。

但裕都集團對千家萬喜的招商行爲頗爲反感。龍潭水鄉項目公司成都龍潭裕都實業有限公司（以下簡稱“成都裕都”）相關負責人告訴記者，目前公司並未與千家萬喜簽訂正式協議，千家萬喜對外釋放的消息屬於欺騙。

交易現鬧劇

走進這座裕都集團打造的成都“清明上河圖”，除了一排排關張的店鋪和偶爾遇到的零星散客，便只剩下靜謐的殘荷與已經腐爛的遊船。與成都錦裏、寬窄巷子、黃龍溪古鎮、洛帶古鎮等同類型旅遊景點相比，龍潭水鄉顯得頗爲冷清。

龍潭水鄉位於成都市成華區龍潭總部經濟城核心區域，佔地面積220畝，建築面積16.1萬平方米，由裕都集團耗費20億元資金與4年光景打造完成，定位爲成都的“清明上河圖”，規模堪比莊周古鎮，是龍潭總部經濟城最大的配套項目。

公開資料顯示，裕都集團是1997年在上海徐彙區註冊成立的房地產開發企業，公司目前總資產34億元人民幣，淨資產27億元人民幣，其投資涵蓋了商業地產、住宅地產、總部基地、工業園區、礦產資源開發、高檔建材經營等主營項目。

回溯到2013年4月26日，冠以“成都清明上河圖”“成都周莊”頭銜的成都龍潭水鄉正式開業，據當時開發商統計，開業頭三天保守估計湧入遊客13萬人次。

然而，火爆的場面僅維持了1年左右。一位仍在堅守的龍潭水鄉首批商戶老闆告訴本報記者，自己已經在這裏待了將近6年。“其他商戶扛不住都走了，但我家店面大，裝修都花了很多錢，走了實在太可惜，聽說現在換了一撥營銷團隊了，想再等等看。”

所謂的“換了一撥營銷團隊”，實爲近日外界所傳的裕都集團將龍潭水鄉的經營權轉手給了他人。據記者瞭解，10月23日，在成華區龍潭總部，裕都集團與千家萬喜簽約。

從公司成立到項目簽約，千家萬喜纔剛滿3個月。工商信息顯示，千家萬喜成立於2018年7月30日，註冊資本200萬元，經營範圍涉及酒店管理、婚慶服務、餐飲管理等。

據千家萬喜的招商部相關負責人透露，千家萬喜是耗費20億元才從裕都集團處拿下20年的經營權，項目名稱也將變更爲“安志裏·龍潭水鄉”，未來依舊會延續“清明上河圖”的發展方向，並加入一站式婚禮等內容，2019年2月份時會重新開業。

“錦裏是‘裏’，我們是安志裏，以後會比錦裏做得更豐富，現在關於安志裏的所有材料已經提交了，預計可能一個星期後能批下來。”上述負責人稱。

至於經營模式，該負責人表示，現在40平方米以下的商鋪每間要交保證金4萬元，不收租金，以後商家不做的時候保證金會原路退回，但對於每日的經營額，千家萬喜需要抽取25%作爲提成。“現在還處於招商階段，園區裏大概有三四百個商鋪，目前已經有五分之一的人報名了。”

針對4萬元保證金加25%提成的運營模式，記者向上述仍在堅守的首批商戶老闆諮詢是否存在壓力，對方表示，用抽成代替固定租金的方式確實是能在旅遊淡季減輕商家壓力。“但對於我來說，我是做餐飲的，利潤也就在50%左右，還不算食品損耗、工人工資，他們（千家萬喜）再抽走一半，剩下我還能賺多少嘛。”

不過，對於千家萬喜拋出的“已用20億元購得龍潭水鄉20年經營權”的言論，及每間商鋪交4萬元誠意金的招商模式，成都裕都負責人李威接受《中國經營報》記者採訪時表示：“現在還沒有簽訂正式協議，他們這麼做屬於欺騙手段。”

李威坦言，10月23日自己確實與千家萬喜簽訂了協議，但那只是簽了合作框架，雙方有合作意向，可合作細節都沒落實。“我們和包括千家萬喜在內有好幾家企業都在洽談，還沒有說選擇哪一家進行合作，他們（千家萬喜）揹着我們去招商收款，出了問題這責任我們擔不起。”

李威告訴記者，11月6日時發現千家萬喜在龍潭水鄉北大門放置了巨大的招商廣告牌，便果斷讓對方拆除了。

記者就廣告牌拆除及是否確定與裕都集團合作一事再次向千家萬喜招商部求證時，對方非常肯定地告訴記者，廣告牌拆除是因爲城管管制原因，自己與裕都集團的合作是確定的，並表示如果想要選到合適的商鋪，還是需要早日繳納誠意金。

“工業用地”不妨礙商業經營？

曾讓龍潭水鄉一度陷入爭議的，還有這塊土地的工業用地性質。

資料顯示，龍潭水鄉於2011年2月取得國土使用權證，發證機關爲成都市國土資源局，用地性質爲工業用地。2012年4月取得建設用地規劃許可證，用地項目名稱爲非生產性工業科研用房及配套設施、公廁，用地性質爲一類工業用地。

業內人士認爲，一般來說，工業用地是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建築安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。而龍潭水鄉作爲供遊客觀光、休閒、娛樂性質的旅遊景區，按理來說應劃歸爲旅遊地產，土地性質爲商業用地。

成都市成華區人民政府相關人員私下透露，建設之初，龍潭水鄉只是龍潭裕都總部城的配套設施建設，供園區周邊人員休閒使用，至於現在上海裕都將經營權轉讓給千家萬喜一事，以及後續的土地性質的影響並不清楚。

對於龍潭水鄉所處地塊爲工業用地性質一事，李威表示並不擔心。“2016年8月份的時候，政府發佈了32號文件，進一步明確說了即使是工業用地，也可以做商業、高端旅遊酒店、文化、衛生等項目。我們的項目是自持不對外銷售的，符合文件規定，所以我們根本沒必要變更土地性質。”

記者查詢2016年8月24日發佈的32號文件《成都市人民政府辦公廳關於加快五城區工業園區內工業項目建設的意見》發現，對於存量（庫存積壓）樓宇的盤活，規定根據城市發展規劃需要，五城區存量（庫存積壓）樓宇在土地用途、土地使用權人及房屋產權人不變更的前提下，可有條件允許使用工業用地建設的產業樓宇發展樓宇工業、生產性服務業、醫療衛生、文化教育、高端旅遊、養老等產業，經區政府審查同意後，市、區相關部門辦理許可手續。

不過，工業用地的事實，確實曾給龍潭水鄉帶來諸多困擾。2015年6月，由於遊客稀少、租金較高的情況，部分龍潭水鄉租戶聯名維權，稱裕都集團隱瞞土地違法事實，欺騙商家簽訂商鋪租賃合同。

與此同時，裕都集團也被捲入多次訴訟糾紛。據統計，2015年至今，作爲開發商的成都裕都被捲入的法律糾紛多達38起。

此外，資產凍結也令裕都集團資金喫緊。2015年12月，由於金融借款合同糾紛，裕都集團在成都裕都的80%股權共計2.4億元被四川省高級人民法院宣佈凍結至2018年12月；2016年8月，8475萬元資產被四川省高級人民法院宣佈凍結至2018年到期後，又被蘇州市中級人民法院宣佈凍結至2020年7月；2018年3月至7月，裕都集團又有超3億元資產被凍結。

一位熟悉成都旅遊地產發展及特色小鎮建設的資深專家在接受本報記者採訪時指出，龍潭水鄉之所以沒有做起來，與土地性質不符先天失衡、業態雜亂、交通不便等因素有關，因此無論誰來接手這個項目，都要解決好上述問題，尤其是土地性質的問題。

事實上，在成都推進產城融合的大背景下，成都市龍潭總部經濟城管理委員會曾於2015年提出，要加快推動龍潭水鄉、多元德泰等部分工業地塊共364.17畝土地調整爲商業地塊，促進總部經濟城商業配套均衡發展。對於目前龍潭水鄉的土地性質調整工作進展如何，截至發稿記者尚未收到成都市成華區政府方面的正式回應。