房價和“私生子”有什麼關係呢？“聰明人”也許會說，高房價直接導致結婚門檻抬高，間接引起未婚同居增加，非婚生的”私生子”增多。 我不是聰明人，這麼思斷跳躍的推斷我是不敢寫成文章的。

寫此篇文章，因昨日看到網上流傳的“法拍房”和深圳房價暴跌的文章，其魔幻現實主義的表現手法，讓最近正好在研究法拍房的我產生一種隔世感。

文章採用刺激的用詞如：“斷供潮”、“豪宅5折”、“任撿”、“直接7-8折”等，並列出一組淘寶上的法拍房的圖片，圖片顯示起拍價只有評價估的7折左右，由此推斷深圳房價房價暴跌30%，引發斷供潮，導致大量斷供房產進入法拍。不知作者是因爲無知纔出此妖言，還是故意忽略法拍房的常識，以便做出悚人聽聞的結論，奪人眼球。

魯迅先生曾感嘆某些人的想像力，“一見短袖子， 立刻想到白臂膊，立刻想到全裸體.......立刻想到私生子"。 放到這此處，這“法拍房”就是“短袖子”，“私生子“正是某些人最喜聞樂見的”崩盤“了。

1.法拍房的常識

法拍房的評估價，是由法院委託專業的評估公司做出的，以此作爲拍賣定價參考。爲什麼要委託專業評估公司評估？《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》中要求“拍賣價應確定保留價。保留價參考評估價而定。”保留價也就是起拍價。

法拍分一拍、二拍、三拍。《規定》要求，一拍價不低於評估價，或市價的80%，流拍再拍，可降低保留價，每次最多降20%。每次流拍後，申請執行人（也就是債主）可以申請財產抵債，不申請的，60天后再行拍賣。如果三拍流拍，申請執行人不接受低債的，三拍結束後7天內發變賣公告，公告起60天內無人願以三拍保留價買下的，且申請執行人不接受抵債的，解封退還被執行人（欠債的人）。

就深圳目前法拍房的情況看，評估價一般低於成交價，約爲近期類似房產市場成交價的85%-95%左右不等。評估價低於市場價90%左右是很正常的，二手房不是標準件，樓層、朝向、採光、裝修、稅費都有差異，評估價低於市場價10%是個保守的做法，爲可能存在的風險保留餘地。在買二房時，我們向銀行貸款，銀行也是根據這個評估價爲基數，按政策規定的比例放貸，而不是以實際成交價爲基數，以此避免銀行被騙貸的風險。

在拍賣時，一拍的起拍價等於評估價，通常是沒有吸引力的。在目前市場行情下，淘寶法拍房中一拍按評估價起拍的房子幾乎全都流拍。因爲，法拍房有一些天然的劣勢：1、基本看不到房；2. 房子大多被佔用，清場交房是最大的問題；3.多個官司纏身，即使收到房是否還會有人來找麻煩。這些問題中隱藏着風險，需要買受人自己去排雷。

願意出評估價買入，爲什麼不去買市場上清清白白的二手房？當然，過去法拍房可以破限購，這個極大優勢彌補了部分風險可控的法拍房的不足，在市場上漲階段，曾出現”法拍房“溢價成交的情況。

顯然，現在不是暴漲市，不需要搶房。法院裁定過戶這個破限購的”漏洞“也被堵住，想買拍法房也得有”房票“。失去這兩點優勢，只剩下劣勢的法拍房還想以”平價“和”溢價“成交就很不合理了，畢竟隱藏的風險總要有人承擔，需要真金白銀來補償承受人。那麼”法拍房“必然要回歸正常，恢復折價。

2. 法拍房折價多少合理？

多少折價合理呢。通常在二手房市場，”可以看房“是非常重要的，絕大多數買家做不到不看房就簽約。對大多數人來說，買房是人生的最大筆開支，看不到房總給人不踏實感。戶型、採風、通風、裝修、漏水等情況都要自己想辦法瞭解，或根本無從瞭解。所以”不能看房“的房子很難賣。如果有幸遇到有經驗識貨的買家可以不看房簽約，至少也要砍價10%，甚至有砍掉20%成交的。法拍房基本不能看房，先折價10%不爲過。

其次，法拍房的稅費比較高， 來自幾個方面：1、稅基高。法拍房過戶是按拍賣成交價過戶，在深圳，這個價格遠遠高於國土交易中心的過戶評估價（估計在1.8倍左右）。契稅和增值稅都因此水漲船高，商業公寓還有一項高額的土地增值稅，也因稅基的提高更加高得嚇人。2.個稅高3倍以上。在深圳，法拍房個稅3%，二手買房是1%，法拍房按成交價3%交，二手房按國土交易局的評估價的1%交（貸款的以貸款評估價爲基數）。3. 業主不配合免個稅。滿五唯一的房子可以免個稅，二手房市場一般滿足這個條件的房子，業主都會配合辦理免稅手續，而法拍房就很難了，可能業主心情不好不願配合，還可能根本找不到業主本人。我算過一套法拍住宅，市場價約1000萬，法拍成交價760多萬，稅費達到89萬，如果是二手市場一次性付款買入，稅費可低至33萬左右。如果法拍房的原業主是接受贈予、繼承遺產等方式獲得的房產，法拍過戶的稅費更高。因爲高稅費，法拍房再折價5%-10%也正常。

再次，帶租約。淘寶法拍房的說明中都會聲明：買受人自己覈實是否有租約，法院不負責清場。9成以上法拍房是有人佔用的，但佔用人是租客，還是房主本人，或者其它什麼人，法院並不負責查清。

比如有的房子帶3、5年的租約，租客住在房子裏，並提供了租賃合同和一次性付款的租金收據等材料，甚至租客主張優先購買權。這種租約很多是真實的。那未來3至5年的租金也要體現到房子的折價裏，租客已經付出了幾萬至幾十萬甚至更高的租金，讓債務纏身的原業主吐出來的可能性很小，所以在拍賣說明中法院也聲明默認由買受人承擔。這筆租金需要在折價中體現。

有一些法拍房帶長租約，長達20年（超過20年法律不支持）並且聲稱租客已經一次性付清租金。下面是淘寶法拍房說明的部分截圖：

根據前述《規定》，拍賣財產上的原有的租賃權及其它用益特權，不因拍賣消失。即俗稱的“買賣不破租賃”。很多法拍房的業主，早幾年已經官司纏身，對名下的房產可能被拍賣是有很長時間做心理準備的。這類長租約的真實性不得而知，但的確可以爲房子的交易設置障礙。因爲即使買受人拍下房子，也很難實際收到房產。遇到這種長租約的房子，普通買家都會避開。這種豪宅別說打7折賣，就算打3折賣也未必有人敢接手。如果能成交，可能有3種情況：一是有足夠多的折價彌補租約損失；二是買主是高手，有清場收房的能力；三是買主是新手，對風險認識不足。

上面2張圖是有人在拍賣時已經主張了有長租約的，難收房的風險已經暴露。還有很多是有人佔用，但沒有人主張租約的，可能會更加棘手。買受人要自己去調查覈實佔用人是誰，是業主還是債主，有什麼難搞定的糾紛？如果有人抵死不搬出此物業，買受人還要與之鬥智鬥勇，耗時花錢，費精力傷腦筋，何時能收到房是最大的問題。

另外法拍房產欠物業水電所等費用，實際上只能由買受人承擔，少的幾千多的幾十萬。

法拍房一般不能貸款，即使能貸款也需要先一次性付清房款，過戶後再去辦理貸款手續。一次性付款，對多數買家來說是很困難的，這決定了有條件競拍法拍房的買家非常稀少。 二手房市場，能“一次怕付”的實力買家是有優勢的，通過議價也有機會獲得10%左右的折價。

有着這麼多的劣勢的法拍房，在一個房價穩定的市場，沒有足夠的折價，難以吸引買主的興趣。有了足夠的折價後，有經驗的買家再會去對它做深入的調查，根據自己查到的風險點，確定心理價位，如果起拍價低於心理價位，才參加競拍出價。

不看房一次付，這在二手房市場是土豪標準，但在法拍房這是基本要求。再加上有官司糾紛難收房的問題，法拍房折價30%很正常。情況複雜、品質又差的法拍房，直接就沒人想要，流拍了。如果你手拿鉅款，對業主說 “不用看房一次付”也足夠震住他，談到一個非常有誠意的折扣（通常有10%左右，談判厲害的再加上賣家急用錢的話15-20%也是可能）。再“乾淨”（僅有銀行欠款，無私人糾紛，好收房）的法拍房沒有10%的折價，還不如去二手市場慢慢挑。

3.起拍價不等於成交價

網傳文章由大量法拍房以市場價7折起拍的現象，得出深圳房價遍地7折的推斷。不僅荒謬，更是自扇嘴巴。沒有參加過拍房的人也知道，起拍價不等於成交價。不妨來貼個成交圖：

這是最近成交的位於深圳市福田區的法拍房。頁面上12處房子，有8個成交，4個流拍。

折價最高的2個房子，分別以折價41%和43%成交，這2套都是商業性用房。商業性用房稅費非常高，稅率高達成交價的15%-20%，拍賣成交不能寫低過戶價，稅費比二手交易高很多。另外，折價41%的房子與一家公司簽有20年長租約。折價43%的房子已經走到變賣程序，並與隔壁一套房打通出租給公司辦公。過戶成本和收樓麻煩都比較大。

折價29%成交的房子，業主是一位60多歲的女士，本人並沒借錢，而是在別人的借款的合同上做爲擔保人簽了字。私企老闆紀先生，2011年以紀女士名下2套（此房爲其中之一）房產抵押給羅某借了600萬，年利息24%，2013年起拖欠不還至今。紀女士以自己不知房子被抵押爲由，不服上訴到中級人民法院，但因她本人在連帶擔保協議上籤了字，請求被法院駁回，房子依然要被拍賣還債。此房是一套24年樓齡的樓梯房，業主與借款人間會有什麼恩怨情仇，不得而知。可以推測的是，收房不會太容易。

另外幾套的成交價僅比市場價低10%左右，甚至有一套以高於評估價20%的價格成交。這套溢價成交的房子面積131平方，鏈家上顯示的小區單價 約6萬/平方，市場價約700多萬，僅評估了492萬是明顯很低的。從淘寶說明上看，這套房有鑰匙可以看房，非常難得。房內住戶已經搬走，室內一地狼籍。估計收房的難度不是很大，當然如果要參加競拍還要具體調查。最終此房以590萬交，不算離譜的價格。

小 結

幾年來，法拍房以7折左右起拍是常態，並不唯獨現在如此。起拍價多少並不重要，最後還是要看成交價，實際成交大多爲評估價的9折左右。至於淘寶法拍房源數量大增，這是必然的，因爲司法拍賣從線下轉爲線上是大勢所趨。2013年江蘇省開始嘗試將司法拍賣搬到網上，到2015年3月入駐淘寶司法拍賣平臺的法院達到700多家。現在，法拍房通過網絡途徑正漸漸成爲主流，將來會網上的法拍房會更多，這和“房價崩盤”、“斷供潮"扯不上一點關係，僅僅是技術換代而已。

從“斷供”到拍賣，通常要走兩三年的法律流程。從債主起訴、法院排期、開庭、一審判決、不服上訴、二審判決、申請執行。每一個環節之間都有規定的等候處理時間。也就是說，“斷供潮”出現，要滯後兩年左右纔會影響到法拍房數量。近期被法拍的房子，很多是兩三年，甚至四年前打的官司，2015年正是深圳房價瘋漲的時候，4年前買房的人已經大賺了一筆，簡直是人生贏家，何至於首付跌沒、炒樓斷供？

法拍房爲啥被拍賣？這和"炒樓斷供"也幾乎沒有一點關係，大多數是因爲私營企業主經營不善，債臺高築，導致官司纏身，最後致使自己名下、家人或者親友名下的房產被拍賣。可以說，每一套法拍房後都有一段血淚史，並不是“炒樓斷供”那麼簡單。

法拍房的業主，都是什麼人？並不都是人們想像中的欠錢不還的“老賴”，更不是媒體所稱的斷供的“炒房客”，他們很多是正正經經的普通人，和你我一樣。選錯方向的生意人，隨便籤字的糊塗人，輕信朋友的單純人，仗義助人的豪爽人...... 如果把法拍房背後的恩怨情仇集合起來，那就是一部《人生防“坑"指南》，可以幫助我們避開個人財務上的很多大“坑”。 （有如同學們有興趣，這個話題下次寫一寫。）

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