來源：中國經營報

本報記者 楊井鑫 北京報道

法拍房（即“法院拍賣房產”），因存在“撿漏”的機會而備受市場關注。今年以來，法拍房的掛牌量和成交量均有所增長，更多的購房者將目光投向了法拍房，成爲不少人購置房產的一條捷徑。從市場層面看，由於處置房產和購置房產兩者均有需求，銀行也看到了其中的機會，以提供“法拍貸”等金融服務參與其中。

據《中國經營報》記者瞭解，鑑於購置新房和二手房交易流程與法拍房交易流程的差異，以往很少有銀行爲該交易提供貸款，購買方必須全款進行交易，提升了交易的門檻。然而，面對法拍房掛牌量的不斷增多，很多地方法院、交易所爲了順利撮合交易，與銀行嘗試合作“法拍貸”，這令法拍房在交易上更有吸引力。同時，銀行對於法拍資產放款和抵押時的風控要求更爲嚴格，這也側面避免了其中存在的一些風險。

“撿了個便宜”

近日，家住北京通州的孫宇（化名）通過交易所拍下了一套法拍房，這讓他很得意撿了個便宜。

“一般情況下，法拍房會有一個評估價格，與市場價格相當，而起拍價格是低於評估價格的。”孫宇表示，這其中的差價可能就有幾百萬元。

他告訴記者，剛剛買下的這套房產屬於二拍（指在一次法拍房拍賣未能成交後，根據相關法律規定，再次進行的拍賣）資產，房產評估價格是1400多萬元，實際成交價格爲810萬元。當時保證金交納了160多萬元，後續將首付款打到指定的賬戶就可以，其他的直接向銀行申請貸款。

“由於是屬於換房，按照政策上屬於首套房，首付一共300多萬元，貸款400多萬元。”孫宇稱，現在銀行的房貸利率已經降下來了，這也讓他減輕了不少壓力。

事實上，在沒有任何經驗的情況下，爲了拍下這套房子，孫宇此前跑去看了很多次。“大家都比較擔心法拍房的風險，也去實地看的房。看看房內有沒有租戶，房屋有沒有瑕疵，是否欠了物業費、水電費，找小區物業和周邊鄰居問了一下房子情況，甚至還向交易所問了情況。”

據他介紹，以往很多的案例都說法拍房有坑，這讓很多購房者對“撿漏”敬而遠之。但正規平臺的交易其實風險是能夠提前規避的，這需要花一點精力去做了解。“我此前找熟人給交易所平臺的工作人員打電話，詢問拍賣房是否會存在各種各樣的問題，對方回覆說‘從來沒有過’，只要做好實地調研就問題不大。”

記者瞭解到，不同交易所和平臺的規則存在一定差異，對應的風險也有所不同。一些平臺只提供拍賣房的相關信息，不對交易有任何的保障和承諾，一些平臺則要求競拍後保證房產順利過戶，這也避免了標的沒有房產證等風險。

“保證金和後續的資金在競拍後是打到指定的賬戶，包括銀行的貸款。如果房產沒有順利過戶，這個資金是不會給到拍賣方的。”孫宇表示。

孫宇向記者透露，目前北京法拍房的交易還是很有市場的，一些中介公司也盯上了這些拍賣房。“可能一些人會認爲通過中介有保障，但實際上是一樣的，中介提供的只是相關服務，也不可能對交易有保障。另外，一些標的在中介帶看後會被炒得比較高，價格上反而貴了。”

“我是在網上拍的，與購買二手房相比可以省中介費，這也是一筆近10萬元的費用。”孫宇認爲。

“省錢的代價就是多操心。”他坦言，不否認法拍房會有風險，也有一些人喫了虧。但這其中的風險是要提前考慮到的，儘量去避免。

針對銀行貸款的情況，孫宇表示，北京交易所對於拍賣房產的貸款與銀行有固定合作，儘管合作的銀行也就是指定的四家，但是在貸款審批上沒有問題。“平臺上有一鍵貸款，選擇銀行後，銀行的工作人員會主動聯繫，都不需要去找銀行。”

事實上，與孫宇一樣通過交易所購買法拍房的還有很多，畢竟價格上的優勢是實實在在的。況且，目前法拍房的掛牌數量不斷上升，這也給了不少有心“撿漏”的人更多選擇空間。

“法拍貸”入局

中指研究院發佈的2023年三季度全國法拍市場監測報告，前三季度各物業類型法拍房掛拍量創新高，爲58.4萬套，較上年同期增長32.7%。與法拍房掛牌量同向增加的還有法拍房成交絕對總量，較上一年也實現了增長，不過這一增長量主要集中在頭部省市地區。雖然絕對總量實現了上漲，但法拍房成交率不增反降。

統計數據顯示，2023年前三季度，各類法拍房源成交量接近10.9萬套，住宅共成交7.29萬套，佔成交總量的77.1%，成交總金額1128.5億元，佔成交總金額的50.4%，法拍住宅項目佔有量進一步提升。

“當掛牌數量接近60萬套，成交量超過10萬套，法拍房也成爲購房者參考標的的重要一環。”一家中介公司人士認爲，法拍的住宅相比之下產權很明晰，大多可能存在的隱患問題也一眼可見。更重要的是，一些制度逐漸完善，這讓購房者在競拍中也更放心。

一家國有銀行人士表示，在法拍房的競拍者越來越多的時候，對於這部分的貸款需求也在增加。“以前拍賣的標的不會獲批貸款，需要全款支付。但是，現在拍賣房產掛牌越來越多，同時，一些法院和地方政府也有處置資產的需求。”

他表示，北京、上海等一線城市對於法拍房的貸款很早就有了，這部分都是與拍賣平臺合作的。其他城市這類產品現在也越來越多，這與拍賣市場的發展有關，而銀行也看到了其中的機遇。

記者從北京產權交易所瞭解到，其與工商銀行、建設銀行、徽商銀行和南洋商業銀行等銀行有拍賣房的貸款合作。而各家銀行的貸款政策也有一些差異，體現在首付和貸款比例上。

據悉，郵儲銀行、建設銀行等銀行的法拍貸業務已經在各地持續推廣。11月24日，郵儲銀行永修支行、建設銀行永修支行與永修縣人民法院舉行“法拍貸”簽約合作儀式，致力於合作解決司法拍賣融資難問題，並指出，引入法拍貸業務，不僅能提高法院拍品的成交率，更能惠及羣衆，讓更多購房剛需的羣衆參與進來，有效解決資金瓶頸問題。

9月13日，郵儲銀行大理州分行與大理市人民法院舉行“法拍貸”業務合作簽約儀式。簽約儀式上，雙方就“法拍貸”合作事務範圍、各方工作職責等方面達成一致意見，就業務推廣和合作流程等內容進行了深入討論，共同簽訂了《關於司法拍賣房產按揭備忘錄》。

7月中旬，中國銀行武漢江岸支行與武漢市江岸區法院舉行“司法拍賣金融服務簽約儀式”，在全市推出“司法拍賣+金融服務”江岸新模式，引入法拍貸爲符合條件的競買人蔘與司法拍賣提供信貸支持，助力法拍執行降本增效。

與法院簽訂合作框架的同時，銀行法拍貸的投放也在陸續落地。9月27日，郵儲銀行郴州市分行成功發放該行首筆“法拍貸”貸款，貸款金額70萬元；8月15日，富滇銀行大理分行首筆“法拍貸”130萬元順利發放。

上述國有銀行人士表示，法拍貸的業務模式如今已經比較成熟，但與傳統的住房按揭貸款在流程上存在差異。傳統按揭貸款是交易雙方簽訂買賣合同後，將房產先行過戶，房主將房產抵押之後由銀行將貸款資金打到賣主的賬戶，流程上是銀行先將房產抵押再放款。然而，法拍貸是需要購房者全款支付房款後才能取得房產，也就是銀行必須先做貸款，購房者拿到了房屋產權才能給予銀行做抵押。

“這項業務需要銀行與法院、交易所、擔保公司進行合作來進行，將資金形成閉環，銀行單獨投放貸款是存在風險的。”該國有銀行人士稱。

對於法拍貸的風控，銀行也在信貸投放中格外重視。“銀行對於法拍房的盡調會很重視實地的調研情況，避免後續的糾紛。如果購房者最終拿不到房產或者存在一些糾紛，很可能也不會償還銀行的房貸，那也就相當於房產砸在銀行手上了。”上述國有銀行人士稱，銀行在與外部合作時，也會要求對方加強目標的信息披露和風險控制。否則，“事故”多了合作也不會長久。