原標題：17宗約1395.65畝地，鄭州年末土拍大戲開幕！

引言

步入2019年年尾，房地產市場再度進入寒冬局面，相信每一個從業人員都能明顯感受到市場的涼意。

購房客戶消費升級，售樓部人氣驟減、房子不好賣，開發商迫於回款和現金流壓力，搞降價、搞首付分期，卻仍以去化不佳的慘淡局面收場。

在市場的整體大環境下，房地產至關重要的土地市場也呈現不溫不火的態勢，尤爲令人不解的是，前不久剛結束的北龍湖12號地土拍，因爲種種原因以流拍收官，一時引發熱議。要知道，衆人神往、屢屢以熔斷價成交的北龍湖，配置有全省頂級配套資源，土地價值檔位不斷拉昇，而像這樣的流拍現象幾乎難遇。

很多開發商會問，當下市場情形還敢競拍摘地嗎？答案是肯定的，因爲，對房地產商而言，拿地是企業生存的必然，沒有地就意味着在市場的競爭中沒有入門資格，而地少、開發的項目少，就會直接影響市場的份額。因此，對有拿地需求的房企而言，關注鄭州的土拍信息依然很有必要。

那麼，即將進入的12月份，鄭州有哪些土地供應？地塊的性質、指標如何呢？且看地塊指標詳細信息。

（12月份鄭州土拍日曆）

12月3日

鄭上出[2019]14號（網），位於安陽路以北、通航五路以西，爲儲備土地，土地使用權面積51287.32平方米，摺合76.931畝，土地出讓年限50年，土地用途爲教育用地兼容科研用地，土地開發程度爲六通一平，容積率＜1.6，建築密度＜25%，建築高度＜24米，綠地率＞35%，該地塊競買保證金3616.0萬元，起拍價3616.0萬元，增加幅度200萬元。

從該地塊周邊的配置來看，附近的住宅主要是鄭州上街通航嘉苑，周邊最大的優勢是交通的便捷性，鄭州上街機場、上街站、連霍高速等皆距離該地塊不遠，與此同時，周邊還集中分佈着機械設備、製造業、新材料等公司，而即將拍賣的這塊地後續將作爲教育兼容科研用地，基本上與周邊的地塊性質相近。

（大致位置）

12月6日

鄭政東出〔2019〕13號（網），位於龍湖外環北路南、龍津路東，爲儲備土地，土地使用權面積72440.64平方米，摺合108.661畝，出讓年限城鎮住宅70年，交通服務場站50年，土地用途爲地上用途爲城鎮住宅，地下空間用途爲交通服務場站，容積率＜2.5，＞1.1，建築密度＜25%，建築高度＜60米，綠地率＞35%，土地開發程度爲三通一平，該地塊競拍起始價222000萬元（22.2億元），熔斷價333000萬元（33.3億元），房屋成本指導價23000元/平方米，綜合房價最高限價32000元/平方米，增加幅度1000萬元。該地塊需使用復墾券A券108.661畝，土地競買人蔘與該宗土地競拍需持有復墾券不少於該宗地需使用復墾券A券面積的30%（32.5983畝），應採用裝配式建築技術建設。

北龍湖剛結束的12號地土拍，雖然有中海、保利、金茂、綠城等品牌房企競拍，但仍以流拍收官，這顯得極不尋常。在當下的市場情境下，鑑於北龍湖南岸樓盤的銷售情況，不少開發商對北龍湖新拍賣的地塊也開始持觀望態度，而12月6日推出的13號地塊，從周邊的配置來看，分佈有清華附中·啓迪科技城、龍湖國際會議中心等，但地塊距離連霍高速較近，附近還有唐莊安置區，這場土拍大戲，能否扭轉北龍湖北岸土地市場曾流拍的局面，值得大家持續關注。

12月12日

鄭政出[2019]80號（網），位於經南十三路以南、經南十四路以北、經開第十七大街以東，土地使用權面積77167.61平方米，摺合115.751畝，出讓年限城鎮住宅70年（地下交通服務場站用地50年），土地用途爲城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1.0,＜2.5，建築密度＜25%，建築高度＜100米，綠地率＞35%，土地開發程度爲五通一平，競拍起始價143004萬元，熔斷價214604萬元，房屋成本指導價17883元/平方米，綜合最高售價20800元/平方米。地塊需使用復墾券A券115.751畝，競買人蔘與競買時需持有不少於30%的A券復墾券（34.7253畝）。

雖然濱河國際新城的整體配置較高，入駐的開發商多爲大牌、項目的定位偏改善居多，但今年片區的熱度略微減弱，樓盤的銷售情況比較平淡，12月即將推出的80號地塊，位於金輝濱河雲著以東、青風公園以南、鄭州瀧悅華庭以北，位置的優勢還是顯而易見的。但根據地塊要求，未來所要打造的住宅，如果也偏改善的話，其房屋成本指導價17883元/平方米，綜合最高售價20800元/平方米，還是比較考量開發商的操盤實力和房子品質的，只希望不要降配爲好。

12月13日

鄭政出[2019]81號（網），位於市場街南、南三環南輔道東，土地使用權面積85317.93平方米，摺合127.977畝，出讓年限70年（50年），土地用途爲城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1.0,＜3.4，建築密度＜25%，建築高度＜100米，綠地率＞30%，土地開發程度爲五通現狀，競拍起始價90260萬元，熔斷價135460萬元，競地價最高限價180520萬元。

鄭政出[2019]82號（網），位於明暉路南、龍騰路西，爲合村並城改造項目用地，土地使用權面積57680.25平方米，摺合86.52畝，出讓年限70年（50年），土地用途爲城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1.0,＜2.5，建築密度＜25%，建築高度＜60米，綠地率＞35%，土地開發程度爲五通一平，競拍起始價60284萬元，熔斷價90484萬元，競地價最高限價120568萬元，該地塊需使用復墾券A券86.52畝,應採用裝配式建築技術建設。

鄭政出[2019]83號（網），位於科技路南、杜莊街西，爲城中村改造項目用地，土地使用權面積25359.29平方米，摺合38.039畝，出讓年限70年（50年），土地用途爲城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1.1,＜2.5，建築密度＜20%，建築高度＜60米，綠地率＞35%，土地開發程度爲七通一平，競拍起始價27998萬元，熔斷價41998萬元，競地價最高限價55996萬元，地塊需使用復墾券A券38.039畝, 應採用裝配式建築技術建設。

鄭政出[2019]84號（網），位於科技路南、天山路西，爲城中村改造項目用地，土地使用權面積34601.47平方米，摺合51.902畝，出讓年限70年（50年），土地用途爲城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1.1,＜3.0，建築密度＜23%，建築高度＜80米，綠地率＞35%，土地開發程度爲七通一平，競拍起始價39792萬元，熔斷價59792萬元，競地價最高限價79584萬元。該地塊需使用復墾券A券51.902畝,應採用裝配式建築技術建設。

從83號地、84號地的地塊指標來看，地塊均應採用裝配式建築技術建設。83號地容積率低於2.5，建築高度＜60米，84號地容積率低於3.0，建築高度＜80米，綠地率都大於35%，說明未來這兩塊城改地的住宅會偏改善些，建築層高差不多在20層左右，值得期待。

12月18日

鄭政高出[2019]33號（網），位於站北路北、雄鷹東路西，爲合村並城項目用地，土地使用權面積13091.5平方米，摺合19.637畝，出讓年限城鎮住宅70年（地下空間交通服務場站用50年），土地用途爲城鎮住宅（地下空間交通服務場站用地），容積率＞1.1，＜4.0，建築密度＜25%，建築高度＜100米，綠地率＞35%，土地開發程度爲七通一平，競拍起始價17152萬元，熔斷價25752萬元，競地價最高限價34304萬元，該地塊需使用復墾券A券19.637畝。

地塊位於滎陽市，距離滎陽市鹽業管理局比較近，周邊分佈有滎陽市特殊教育學校、滎陽市惠廠小學等教育資源，隴海線、建設路等道路幹道，位置有一定的優勢。但單從容積率指標看，這個地塊的容積率預計後期會偏高。

鄭政經開出[2019]029號（網），位於經南八路以南、經開第三十五大街以西、經南九路以北、經開第三十四大街以東，土地使用權面積69851.66平方米，摺合104.777畝，出讓年限70年（50年），土地用途爲城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1.0，＜2.5，建築密度＜20%，建築高度＜54米，綠地率＞35%，土地開發程度爲五通一平，競拍起始價70299萬元，熔斷價105499萬元，房屋成本指導價11165元/平方米，綜合房價最高限價11865元/平方米，該地塊需使用復墾券A券104.778畝。

鄭政經開出[2019]030號（網），位於經南八路以南、經開第三十五大街以東、經南九路以北、經開第三十六大街以西，土地使用權面積69466.74平方米，摺合104.2畝，出讓年限70年（50年），土地用途爲城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1.0，＜2.5，建築密度＜20%，建築高度＜54米，綠地率＞35%，土地開發程度爲五通一平，競拍起始價69933萬元，熔斷價104933萬元，房屋毛坯成本指導價11165元/平方米，毛坯綜合房價最高限價11865元/平方米，該地塊需使用復墾券A券104.200畝，競買人蔘與競拍時需持有不少於30%的復墾券。

繼12月12日濱河國際新城推出的鄭政出[2019]80號（網）後，這兩塊地是經開區的再次出擊，不可否認的是，地塊的位置相對而言都比較有優勢，但最值得驚喜的是，29號、30號這兩塊地的價格，綜合房價最高限價都爲11865元/平方米，在鄭州的房價格局中，這樣的售價是個優勢的存在，購房者後續可關注。

12月19日

鄭政出〔2019〕85號（網），位於豫十路北、潮河東路東，爲合村並城改造項目用地，土地使用權面積20210.05平方米，摺合30.315畝，出讓年限城鎮住宅70年、地下空間交通服務場站50年，土地用途爲城鎮住宅、地下空間用途爲交通服務場站，容積率＞1.1、＜2.5，建築密度＜20%，建築高度＜80米，綠地率＞35%，土地開發程度七通一平，競拍起始價20937萬元，熔斷價31437萬元，競地價最高限價41874萬元。

鄭政出〔2019〕86號（網），位於京水西路東、祥雲大道北，爲合村並城改造項目用地，土地使用權面積58976.84平方米，摺合88.465畝，出讓年限城鎮住宅70年、零售商業、餐飲、旅館40年，土地用途爲城鎮住宅兼容零售商業、餐飲、旅館，容積率＞1.0、＜1.8，建築密度＜28%，建築高度＜26米，綠地率＞30%，土地開發程度爲七通，競拍起始價64448萬元，熔斷價96848萬元，競地價最高限價128896萬元。

鄭政出〔2019〕87號（網），位於京水路東、濱河路北，爲合村並城改造項目用地，土地使用權面積120278.23平方米，摺合180.417畝，出讓年限城鎮住宅70年、地下空間交通服務場站50年，土地用途爲城鎮住宅、地下空間用途爲交通服務場站，容積率＞1.1、＜1.5，建築密度＜28%，建築高度＜25/35米，綠地率＞30%，土地開發程度爲七通一平，競拍起始價131323萬元，熔斷價197123萬元，競地價最高限價262646萬元，需使用復墾券A券180.417畝,競買人不受持有復墾券A券數量限制參與競拍。

這三塊地都有熔斷價，地塊的價值有很大的優勢。值得一提的是87號地塊，其容積率＞1.1、＜1.5，建築密度＜28%，建築高度＜25/35米，綠地率＞30%，地塊的指標決定，未來這塊地的住宅極有可能以低密的小高層或洋房爲主，偏改善，對開發商的操盤實力要求較高，而且這塊地的競拍起始價超13億元，門檻較高，對開發商的資金實力也是很大的考量。

12月20日

鄭政出[2019]88號（網），位於小李莊路南、祥和路西，土地使用權面積35592.9平方米，摺合53.389畝，出讓年限城鎮住宅70（地下交通服務場站50年），土地用途爲城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1.1,＜3，建築密度＜20%，建築高度＜100米，綠地率＞35%，土地開發程度爲六通一平，競拍起始價39197萬元，熔斷價58797萬元，競地價最高限價78394萬元，地塊需使用復墾券A券53.389畝。

鄭政出[2019]89號（網），位於金岱路南、建武路西，土地使用權面積28191.56平方米，摺合42.287畝，出讓年限城鎮住宅70（地下交通服務場站50年），土地用途爲城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1.1,＜3.0，建築密度＜20%，建築高度＜100米，綠地率＞35%，土地開發程度六通一平，競拍起始價30976萬元，熔斷價46576萬元，競地價最高限價61952萬元，地塊需使用復墾券A券42.287畝。

鄭政出[2019]90號（網），位於金城大道北、楊槐路西，土地使用權面積55698.99平方米，摺合83.548畝，出讓年限城鎮住宅70年、零售商業、餐飲、旅館40（地下交通服務場站50年），土地用途爲城鎮住宅兼容零售商業、餐飲、旅館用地（地下交通服務場站用地），容積率＞1.1,＜2.5，建築密度＜30%，建築高度＜50米，綠地率＞30%，土地開發程度六通，競拍起始價70477萬元，熔斷價105877萬元，競地價最高限價140954萬元。

88號、89號、90號地塊都是合村並城改造項目用地，都有地上和地下使用空間，其中，90號地塊的位置在楊金，距離賈魯河較近，容積率、建築密度和高度、綠地率各方面指標偏改善，後續可能打造成低密的河景房。

鄭政東出[2019]14號（網），位於龍湖內環南路南、衆意西路東，土地使用權面積55225.35平方米，摺合82.838畝，出讓年限城鎮住宅70年，（地下交通服務場站用地50年），土地用途爲城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1.0、＜1.7，建築密度＜28%，建築高度＜24米，綠地率＞35%，土地開發程度三通一平，競拍起始價152000萬元（15.2億元），熔斷價228000萬元（22.8億元），房屋成本指導價28600元/平方米，綜合房價最高限價32000元/平方米，增加幅度1000萬元，需使用復墾券82.838畝，土地競買人蔘與該宗土地竟拍需持有復墾券不少於該宗地需使用復墾券面積的30%（24.8514畝）。

鄭政東出[2019]14號（網）地是12月份北龍湖推出的又一稀缺地塊，地塊位於龍湖南岸，附近現有的住宅有碧桂園豫府、正商瓏湖上境、保利瓏熙等。在寸土寸金的北龍湖，地塊的稀缺和價值，一直成爲開發商競拍的目標，而這塊地究竟會有哪些實力強勁的開發商參與競拍？最終會花落誰家？能否再次刷新北龍湖的地價？值得期待。

結 語

綜合來看，鄭州12月合計推出17宗地，共930438.33平方米，摺合1395.65畝。從推量來看，寸土寸金的鄭州未來1個月的土地供應還是比較樂觀的。

而具體這17宗地會“落錘”哪家開發商？是否會給2019年土拍畫上圓滿句點？在年底能否給予中原的房地產商們以信心呢？

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