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　　結合2018年7月份以來的土地市場走勢，可以看到一線城市土地成交頻次明顯加快，下半年土地成交幅數與2017年持平，平均樓板價也出現同比增長，較2017年同期上漲11%。但是從細分城市來看，北上廣深四個城市還是存在着顯著的差異。

　　一、上海供地力度最強

　　近三年上海土地成交量持續增加，地方政府對房地產市場“增供給”的舉措得到了良好執行，就7-10月的土地成交建築來看，2017、2018年同比增幅分別達到了30%和22%，在寸土寸金的一線城市實屬不易。深圳在經歷了2017年下半年的低谷之後，2018年下半年土地成交量反彈，但是較2016年的高點還是有較大差距。北京、廣州均在近三年出現了土地成交量的“過山車”，在2017年大幅增加土地供應之後，2018年出現了大幅下滑，其中北京2018年下半年以來土地成交量更是隻有130萬平方米，似乎再次迎來了2016年的“土地荒“。

　　近三年一線城市7-10月土地成交建築面積對比

　　（萬平方米）

　　注：分別爲2016、2017、2018年的7-10月

　　數據來源：CRIC

　　二、政策性住房用地成爲左右平均樓板價的關鍵因素

　　自2017年以來，隨着溢價率持續走低，限價房、拆遷安置房、租賃住房成爲了影響土地交易平均價格的關鍵性因素。具體來看，北京所有宅地都設置了最高銷售價格，2017、2018年下半年成交建面佔比分別達到了93.5%和91.3%，土地平均樓板價也相對穩定。上海和廣州政策性住房用地成交建面佔比有所減少，上海從49%下降至37%，廣州從15%下降至7%，相應土地成交平均樓板價則有所上升，上海和廣州分別同比上漲了49%和38%。

　　近三年一線城市7-10月土地成交平均樓板價對比

　　數據來源：CRIC

　　三、高單價地塊愈發鮮見

　　2018年下半年以來，一線城市名義樓板價“天花板”從高到低依次是上海5.6萬、北京4萬、深圳2.6萬和廣州2.4萬，其中北京、上海下降均較爲顯著，如上海2016年8月的閘北中興地塊樓板價達到了10萬元/平方米，北京2017年9月的豐臺地塊也拍出過6萬元/平方米的價格。不過近年來一線城市地價、尤其是住宅用地價格的“天花板”的大幅下降，主要還是受售價限制或附加開發條件影響，實際樓板價仍沒有真正降下來。以上海紅旗村地塊爲例，雖然最終是由中海聯合本地國企以住宅5.2萬/平方米底價競得，但開發商還必須負責地塊範圍內所有的租賃房、保障房、廣場配套等設施建設，後續投入相當可觀。

　　四、高總價高單價地塊集中在上海、北京

　　在限價、優質宅地開發難度提升等條件的限制下，商辦用地在重點地塊中扮演了更重要的角色，在2018年下半年成交總價、單價TOP10中，純商辦地塊均佔據了3席位置。雙榜榜首均爲上海的新天地商辦地塊，土地成交總價爲136億元，由瑞安聯合太保壽險和永業集團競得，此地塊是新天地太平橋重建地塊的收官商辦之一，但政府要求開發企業要有世界500強企業實力、具有同類項目開發經驗、以持有物業爲主要運作模式等資質，且135.8億的起拍價和全自持的高門檻已將大部分企業拒之門外，最終溢價率僅爲0.22%，但也已經是上海歷史總價第三高的地塊。

　　在總價、單價雙榜中，名義溢價率最高的地塊來自北京，該地塊位於位於順義區後沙峪鎮，地塊容積率1.8，建築面積6.5萬平方米，由北京建工以44.44%溢價率競得。地塊成交樓板價達到39720元/平方米，地塊銷售限價爲55583元/平方米，尚有一定的盈利空間。

　　在榜單之外，9月份成交的廣州番禺石樓鎮勝洲村的村集體留用地也較爲值得關注，該地塊總建築面積73萬平方米，由珠江投資以“0元”掛牌競得，這也是廣州首次出現的“競返還面積”拍地模式，珠江投資需要返還村民15萬平方米的地上建築面積，支付3.5億元的補償金，並在土地建設期間每年支付1300萬元的土地租金。

　　2018年7-10月一線城市土地成交單價TOP10

　　2018年7-10月一線城市土地成交總價TOP10

　　數據來源：CRIC

　　五、監測企業收併購拿地規模達到招拍掛市場5.6倍

　　據CRIC研究中心監測數據，2018年下半年在一線城市拿地最多的企業當屬碧桂園，合計新增土地建築面積達到了567萬平方米，其中主要部分來自於廣物地產的資產包，該資產包本在今年3月16日由卓越競得，但碧桂園通過對廣物地產母公司的資本運作，還是最終確認在7月競得了這一大體量的資產包，歸屬權益金額爲58.58億元，總佔地面積達到了307萬平方米。

　　在土地市場交易金額最大的則是萬科，據公開披露數據，7-10月萬科共在一線城市投入了183億元，並且集中在上海。下半年以來萬科共在上海獲取了5塊土地，其中面積最大的爲虹梅街道綜合用地，由萬科+華鑫置業+徐匯土儲聯合競得，成交總價爲98.63億元，建築面積35.7萬平方米。

　　值得注意的是，重點監測企業雖然不是土地一級市場中的主角，按建築面積計算，期間招拍掛市場成交建築面積1137萬平方米，重點監測企業僅獲取了其中14.6%的土地，但通過收併購等方式，這些企業7-10月份合計獲取的土地建築面積達到了1091萬平方米，非公開市場獲得的土地規模達到了公開市場的5.6倍。這一方面說明這些領軍企業強大的拿地能力，另一方面也說明一線城市依舊是企業所信任的關鍵增長點。

　　2018年7-10月重點監測企業一線城市拿地情況（含收併購）

　　數據來源：CRIC

　　六、上海廣州土地流標、撤牌成爲常見現象，但不一定是壞事

　　2018年下半年只有上海和廣州有土地流標，其中上海7次，廣州11次；按建築面積統計，上海流標撤牌土地佔同期內可成交土地的9%，廣州更高一些，可以佔到23%。一般而言，土地流標率（含撤牌）的上升是土地市場轉冷的直接表現，但對於亟需補庫存、緩解房價上漲衝動的城市而言，流標率的上升也是地方政府加大土地供應過程中，與市場加快磨合的相應表現，典型如廣州火界地塊，在8次掛牌降價後終於成交，此類磨合的過程反而更有助於市場長期穩定發展。反觀北京和深圳，下半年雖然沒有土地流標，但土地成交規模也明顯較低，供不應求的矛盾仍難好轉。

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