摘要：從數據上來看，本輪調控政策取得了明顯效果，重點城市商品住宅成交規模穩中有所調整，百城價格環比、累計漲幅均保持在低位區間，價格表現更加平穩。“隨着土地市場的調整，部分熱點城市的優質地塊陸續推出，地塊的高性價比一定程度上提振了企業拿地積極性，帶動部分城市成交樓面均價出現結構性上漲，但在房地產金融管控繼續從嚴下，土地市場仍將保持平穩態勢。

原標題：2019年百城新房價格表現平穩 三線代表城市去化壓力仍大

本報記者 吳靜 北京報道

“近期房地產市場保持以穩爲主正是基於2019年保持樓市調控定力、各地因城施策取得的積極效果。”12月5日，在由中房指數系統、中國物業服務價格指數系統聯合主辦的中國房地產大數據年會暨2020中國房地產市場趨勢報告會上，中指研究院常務副院長、中指控股CEO黃瑜如上表示。此次報告發布了《中國房地產市場2019總結&2020展望》。

“一方面，房地產金融抑制政策貫穿全年，這爲部分城市實施定向微調、保障合理住房需求提供了堅實的基礎。另一方面，相較於2018年，隨着各地市場形勢的分化，2019年因城施策進一步深化，這在一定程度上保障了市場的整體穩定。”黃瑜說道。

百城新房均價累計漲幅收窄

價格方面，今年以來，百城及十大城市新房均價累計漲幅均收窄，單月環比下跌城市數量明顯增多。根據中國房地產指數系統對100個城市全樣本調查數據顯示，2019年1~11月百城新建住宅價格累計上漲2.91%，較去年同期收窄1.92個百分點，其中各季度累計漲幅較去年同期均收窄。

單月來看，2019年11月，百城住宅均價爲15105元/平方米，環比漲幅連續13個月在0.4%以內，同比漲幅收窄至3.17%，11月百城中有40個城市新建住宅價格環比下跌，下跌城市數量爲2016年2月以來最高值。就十大城市整體而言，2019年以來，十大城市新房價格環比漲幅持續震盪在低位區間；各季度累計漲幅均在1%以內，10~11月累計漲幅僅有0.06%。

今年百城新建住宅價格環比漲幅持續在低位區間，單月環比下跌城市數量明顯增多，累計漲幅延續去年收窄趨勢。其中一線城市在供需改善及低基數的影響下累計漲幅小幅提升，二三四線城市價格累計漲幅延續回落態勢，尤其是前期價格上漲較快、人口支撐力弱的城市調整壓力顯現。二手房市場方面，受熱點城市新房供應規模增加的影響，二手房市場買方議價空間加大，部分城市二手房價格調整壓力突出，導致十大城市二手房均價累計有所調整，且近幾個月跌幅有所擴大。

重點城市成交規模有所調整，三線代表城市同比降幅明顯

從供求關係來看，今年重點城市整體成交規模同比小幅調整，十大城市二手房成交套數同比增幅有收窄趨勢。自2016年開啓新一輪市場調控至今，重點城市成交規模小幅波動，據初步統計，今年1~11月，50個代表城市新建商品住宅月均成交面積2940萬平方米，同比下降2.4%，其中除三季度成交同比略有增長0.6%以外，其餘季度成交面積同比均下降，整體市場表現穩中略有調整。

二手房方面，2019年1~10月，十大城市二手房市場成交套數約92萬套，同比增長10.0%，其中上半年二手房市場成交套數同比增長10.3%，7~10月同比增幅收窄0.7個百分點至9.6%，北京、天津下半年各月成交套數同比持續爲負。

從數據上來看，本輪調控政策取得了明顯效果，重點城市商品住宅成交規模穩中有所調整，百城價格環比、累計漲幅均保持在低位區間，價格表現更加平穩。

展望2020年，中指研究院認爲，整體市場調控政策依舊保持從嚴基調，在因城施策、一城一策下，房地產市場整體仍將平穩運行，同時在多種因素綜合影響下，不同城市分化格局愈加明顯。一線城市在供應端持續改善或城市規劃利好影響下，明年市場延續底部回升行情可期；二線代表城市整體市場規模將保持穩中有所震盪，廈門、天津等城市市場調整壓力仍不減；部分城市羣內部以及其他有人口支撐的三四線城市，短期市場或將延續較好發展態勢，但多數三四線城市在需求存在透支等因素影響下，市場面臨較大調整壓力。

土地市場處低溫態勢

從土地市場來看，據中指研究院初步統計，2019年1~11月，全國300個城市各類用地共成交16.9億平方米，同比下降1.5%，其中住宅用地成交8.2億平方米，同比增長3.4%。價格方面，全國300個城市各類用地成交樓面價爲2527元/平方米，同比上漲17.9%，其中住宅用地成交樓面價爲4409元/平方米，同比上漲17.3%。

具體來看，2019年二季度全國高價地共成交133宗，佔總成交宗數的比值爲5.8%，達到2018年以來的最高值，流拍率僅爲4.8%，二季度土地市場回溫，部分熱點地塊刷新所在區域甚至全市成交樓面均價；三季度以來，隨着房企融資環境收緊，企業資金壓力漸顯，高價地宗數佔比持續下降，流拍佔比持續提升，11月流拍宗數佔比爲8.9%，仍低於2018年下半年的流拍水平，土地市場整體表現較爲理性。

值得注意的是，進入今年下半年，房地產調控政策保持收緊態勢，金融監管持續加強，受行業調整預期強化及資金壓力加大等因素的影響，土地市場明顯降溫，住宅用地流拍率持續提升，11月已升至8.9%。

“隨着土地市場的調整，部分熱點城市的優質地塊陸續推出，地塊的高性價比一定程度上提振了企業拿地積極性，帶動部分城市成交樓面均價出現結構性上漲，但在房地產金融管控繼續從嚴下，土地市場仍將保持平穩態勢。”黃瑜總結道。