現在的房地產市場是處於波動的下行期嗎？是的。

現在是市場機會出現的時候嗎？當然也是！

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如果你是預算單價12000左右的剛需，可以買哪裏？

在以前，單價12000，是鄭州買房的准入門檻。

往東，白沙、綠博；

往北，索須河、古滎；

往西，中原新區、高新新城；

往南，航空港區、南龍湖。

好，如果你有房票，首付大概能湊出30萬，月供極限在4500左右，那麼，以上這些區域，基本上就是你的買房範圍。

這些區域，基本上價格都在12000左右齊步走。

這些區域，是我們潛意識中四環外的城市外圍區域，也是剛需在鄭州買房最後的倔強。

客觀來說，這些區域，都有各自的缺點。要麼是沒有地鐵規劃，要麼是沒有生活配套，要麼是沒有規劃利好，更嚴重的，要啥沒啥。因爲支付能力有限，買房就必須忍痛割愛。

而如今，似乎發生了一些變化。

同樣12000左右的價格，開始陸續出現在鄭州三環內的主城區。

比如北三環內的旭瑞和昌花漾裏；

比如西三環內的和昌灣景國際；

比如西北三環內的金水世紀城；

……

熱涼不過一瞬間，鄭州的房地產市場走向開始逐漸清晰，觀望情緒越來越濃，營銷壓力越來越大，政策絲毫未見鬆動，於是，降價開始在一個個的樓盤中出現。

這時候，我們就要用一種全新的眼光去看待如今的鄭州房地產市場。

2

在以前，單價15000是鄭州三環內買房的准入門檻。而現在，三環內正陸續出現單價低於15000的樓盤。

目前，這些樓盤主要分佈在鄭州三環內的西南部分，有5個片區：金水老城西區、西北環內片區、中原老城區、西南環內片區和管南環內片區。

首先是金水老城西區。這裏配套成熟，地鐵醫院學校齊全，可開發用地比金水老城東要多，可售樓盤也更多。

單價15000以下的樓盤主要有：

謙祥福晟興隆城：均價15000，個別房源低於15000，毛坯；

臺隆合園：均價15000，個別房源低於15000，毛坯；

旭瑞和昌花漾裏：均價14500，毛坯。

其次是西北環內片區。這裏由於鐵路的阻隔，相較市區稍顯落後，但在距離上，依然屬於主城區，後期西站路打通是個利好。

單價15000以下的樓盤主要有：

建業富力五龍新城：均價15000，個別房源低於15000，帶裝修；

升龍天匯廣場：均價14500，毛坯；

金水世紀城二期：均價12500，毛坯；

鄭地璞園：均價13800，毛坯。

接下來是中原老城區。這裏是中原老行政區，以及老國棉廠區和部分二七區的土地，生活配套可以媲美金水老城區。

單價15000以下的樓盤主要有：

保利心語二期：均價14000，毛坯。

接着是西南環內片區。這裏包括中原區和二七區的土地，生活配套成熟，但沒有行政辦公金融等產業支撐，片區均價較低。

單價15000以下的樓盤主要有：

和昌灣景國際：均價13000，毛坯；

盛世臥龍城：均價13800，毛坯；

升龍御璽：均價14000，毛坯；

錦美南華府：均價14500，毛坯；

融創御湖宸院：一期均價15000，毛坯，二期大概率不高於一期。

最後是管南環內片區。相較於環內其他幾個片區，這裏面貌較差，高層次的學校醫院商超較少，片區售價也同樣不高。

單價15000以下的樓盤主要有：

正商城：均價13700，毛坯，大戶型首付比例高；

正商中州城：均價13500，毛坯；

世貿雲尚城：均價14800，毛坯；

鑫苑國際新城：均價14000，毛坯。

整體來看，以上16個樓盤中，剛需自住可以重點關注鄭地璞園、和昌灣景國際、融創御湖宸院、謙祥福晟興隆城、正商中州城。這幾個樓盤的關鍵點，我在《喬妹撩盤》裏已經說的很清楚，就不在這裏贅述。

3

在以前，單價13000+只能買到鄭州四環內的西南片區（主要指二七運河新區）。而現在，單價13000+也可以去北邊的惠濟核心區看看。

這一部分我主要提兩個區域，一個是二七運河新區，另一個是惠濟核心區。

一直以來，二七運河新區都是鄭州四環內的價格窪地，均價在鄭州四環內的所有片區中是最低的。如果你是純剛需，想在鄭州四環內買房，二七運河新區就是准入門檻。

片區整體均價13000+，所以這裏的樓盤基本上都是這樣的價格水平。比如：

泰宏建業國際城：均價13500，毛坯；

盛潤運河城：均價13500，毛坯；

融僑悅瀾庭：均價13000，毛坯；

鑫苑名城：均價13300，毛坯。

其實，這片區域的價格一直不高也是有原因的。

其一，西南不屬於鄭州的主力發展方向，沒有高級別的規劃；

其二，對比南區的幾條南北向主幹道，嵩山路比較受冷落，也沒有地鐵規劃；

其三，片區各項生活配套匱乏，需要時間等待；

其四，片區內沒有產業導入，基本以居住爲主；

其五，這裏開發的樓盤定位普遍偏剛需。

所以，如果你想在鄭州紮根，口袋不寬裕，又不想買在荒郊野外，那麼四環內的二七運河新區，也是一種不錯的選擇。

除了二七運河新區，還有一個片區可以留意，就是惠濟核心區。

隨着市場的不斷變化，我們發現，鄭州南北的價差正在不斷縮小。曾經，惠濟核心區的均價要高出南三環2000元左右，而如今，這兩個片區的價格已經基本持平到14000的水平。之前售價15000的錦藝四季城和錦藝金水灣也都出現了14000左右的房源。

甚至，惠濟核心區還有單價13000+的樓盤。比如：

融創中原宸院：均價13000多，毛坯；

美景麟起城：均價13800，毛坯；

正商家河家：均價14000，個別房源低於14000，毛坯；

正商啓盛華庭：均價13800，毛坯。

其實，單價低於片區均價也是有原因的。

融創中原宸院和正商家河家的位置都在天河路西，太靠西北，比較偏。美景麟起城這一期只有2棟樓，太小，實在無法形成統一的社區。正商啓盛華庭不只樓盤小，還是一個併購項目。

4

但，縱使這些樓盤有再多的劣勢，也都還屬於城市安全範圍內的房子。

很明顯，鄭州的城市安全範圍就是四環內主城區。這也是當下價格迴歸理性的區域，抗跌性最強的區域。其實，不只是鄭州，全國範圍內，最抗跌的房子，都離不開城市中心。

最近，越來越多的粉絲開始問我這樣的問題——

“滎陽的某某盤能買嗎，價格是真便宜啊！”

“想買平原新區的某盤，現在優惠力度很大，省下的錢還能買輛車！”

……

我的回答是，剛需自住一定要努力留在環內，留在城市安全範圍內！

確實，在當前的市場環境下，鄭州的外圍區域，比如滎陽、綠博、平原新區等等，都在下調價格。但，縱然可以在滎陽，平原新區買到大面積的房子，可你卻失去了鄭州主城區的很多配套。

一個再好的開發商頂多給你建個好房子，他不會給你開通十幾班公交車，不會給你建三五所醫院，不會給你修地鐵。位置就是配套，這些東西很多是政府做的，還有市場自然形成的。而擠在主城區的目的就是要享有鄭州市區的教育，醫療，交通和房子升值潛力。

預算有限，可以買主城區的小面積。目的是換來一個上學的機會，換來一個鄭州的戶口，這是留在這座城市的憑證。除了住的擁擠一點，你什麼都沒有失去。

等以後有機會了再換大房子，即使未來換不了，也可以出租掉。遠郊你不住，租給誰？主城區你不住，想出租，只需要一張小廣告。

所以，剛需一定要努力留在環內，留在有電影院、菜市場、蘭州拉麪和沙縣小喫的地方。同時平衡好開發商品牌和樓盤位置，不要過於迷信品牌丟掉位置，也不要多於重視位置放棄品牌。

市場下行，鄭州三環、四環內越來越多的“降價盤”出現。按理說，這對購房來說，是件百利無一害的大好事。然而，事實並非如此。

鄭州樓市（zzloushi),擁有60萬粉絲的鄭州本土房地產自媒體大號，專注於鄭州房地產、教育、裝修等領域。