（原標題：等到雪球向下時）

2017年3月份， 國家發改委內部的課題小組發佈了一份報告，一小撮學者們提。出了一個大膽的建議：取消中國的期房銷售制度，改爲現房銷售

這是中國自1994年實行商品房預售制度以來，有官方背景的智囊機構第二次提出這樣的建議，頭一次還是2004年央行在一份房地產金融報告中。

和以往一樣，這次建議沒有任何迴響。畢竟，數十年的實踐已經證明：

樓花美，紅火燦爛。

但是，就在那之後的一個月，關於中國房地產行業的兩組宏觀數據走向了不同方向，形成了歷史性的剪刀差，直至今日已持續了28個月都未能實質縮小。

這兩組數據是：房地產的新開工面積增速在加快，而竣工面積增速在下降。至2019年的前9個月，鴻溝已經超過了17個百分點：前者同比增長了8.6%，後者同比下降了8.6%。

這種長期的背離超過了改開以來的任何時間。

樸素的道理原本不難理解：今天的新開工面積理應就是明天的竣工面積，因此兩者應高度一致。但是，截至上個月，前者已經比後者已多出了11.9億平米，超過中國整個2018年的房屋竣工面積，約爲2016年末整個上海的建築總面積。

顯然，倚仗於未來的契約兌現正變得不確定。

壹

對於中國的開發商來說，預售銷售已是最爲主要的資金來源。與其他國家將大部分預售款交由第三方託管直至交房才能完全獲取不同，中國的開發商一開始就可以直接動用這些資金。

同時，與公開市場融資動輒10個點的資金成本相比，從購房者手中獲得首付款的成本趨近於0。

樓盤開工的時候，開發商就開始預售，但他們不需要爲預售合同支付利息，也不需要向購房者承諾具體的完工日期。

住宅新開工面積及累計增速同比 數據來源：國家統計局

即使最壞的情況出現：即開發商無法交房，那麼你仔細翻開購房合同會發現，他們需要向購房者支付的違約成本也極其低廉。

當萬衆一心將雪球往山頂上推的數十年中，這種買賣的不平等一直是理所當然。但是，這種情況不會永遠繼續，在某個時刻，已經承諾的房產至少必須得建造出來。

從上市房企的資產負債表中，我們能在預售或合同負債中零碎的看到這種資金的規模，以及考量背後的風險。

截至2019年上半年，在中國按銷售額排名前十的上市房企中，已有數家預售款項接近負債總額的50%，如萬科、新城控股等，而僅僅是這十家的預售款項之和就已接近3萬億元人民幣。

通常來說，更多的預售款項意味着更好的現金流，但是，開發商出於業績指標的考慮，在接下來他們也更願意把資金投入到新項目的獲取和滾動開發中去，而不是繼續投入到那些已經拿到預售資金的項目。

於是，即使保守計算，如今預售銷售佔到房地產總體銷售的比例已在85%以上甚至到90%。

貳

監管層也曾意識到風險，他們曾試圖阻止這種剪刀差的擴大。

2018年的前8個月，住宅新開工面積同比增長19.7%，而住宅竣工面積同比下降了13.2%，32.9%是任何監管層都已無法忽視的巨大背離。

住宅竣工面積及累計增速同比 數據來源：國家統計局

統計數據出來後的一個月內，中央層面向至少6個省份發起了一輪意見諮詢，他們以下發函件的形式詢問各省是否應該保留商品房預售制度。

給出最積極回應的只有廣東省，這個在歷史上賣出第一宗商業用地的省份強烈建議取消。

在收到函件的十天後，廣東省住房與城鄉建設廳就擬定了一份材料計劃上報住建部：商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以理清、補平衡發展和低效率競爭等風險。

“建議降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制服，全面實施現售。”

風雨欲來的討論很快讓碧桂園的股價在第二天跌掉了5個點。但是很快，這一未能面世的鐵腕猛藥就被冷藏。

試圖改變局面會帶來更大風險，其對市場價格的影響恐怕無異於30年前的物價闖關。

早在2007年，身份複雜的孟曉蘇先生就曾喊話：從去年的數據看，我們房地產銷售額達到了2萬億，其中期房銷售佔了其中的70%。

”能不能把這70%都取消掉呢？我想沒有人敢於制定這樣的非理性政策。”

在過去相當長的時間內，房企們已普遍性的陷入資金面的壓力，這倒逼他們急於拿到預售證、提高週轉率而將重心放在了新開工方面，而實際上，對於已經預售的項目，完工的進度卻出現相對明顯的放緩。

這其中，也因存在行政限價這種非市場化的插曲，以及棚改的加速剎車，對整個市場產生了預期外的壓力。

如今的困境是，即使稍微縮小這種剪刀差也會給地產商帶來資金鍊壓力，2014年到2015年就出現過這樣的時期。

因爲龐大的土儲成爲了困境中的房企0成本套取無息資金的渠道，如果開工面積和竣工面積的差距縮小，這些資金將會枯竭。

只是，讓我們匪夷所思的當下是，依然沒有跡象顯示開發商的預售和新開工面積會出現疲軟態勢。當然，開工和竣工面積之差的累計值沒有騙人：它在持續被拉高。

回過頭來，我們可能會發現這樣的場景：前赴後繼、廣袤無垠的中產們使出全部力量把碩大的雪球往上推，無奈中尋找一個又一個更高的山頂。

畢竟，比向上更可怕的是向下。